Az Európai Unió (EU) Tanácsának október 23-i csúcsa olyan értelemben újdonságnak számított, hogy a lakhatási válság hivatalos témaként szerepelt a programpontok között. A tagállamok vezetői elismerték: ez már nem nemzeti sajátosság, hanem közös európai kihívás, amely uniós szintű választ igényel. Az alapvető probléma a lakhatási válság megléte mellett az, hogy a lakhatási kérdések nemzeti hatáskörbe tartoznak, vagyis az adott ország feladata, hogy a saját lakáspolitikáját kialakítsa. 

Új szelek fújnak és már biztos is van

Ugyanakkor az EU uniós forrásokat biztosít majd lakhatási programok megvalósítására, nem véletlenül szeretné meghatározni a közös alapelveket és prioritásokat. A Bizottság a European Affordable Housing Plan (Európai Megfizethető Lakhatási Terv) előkészítésére kapott megbízást, amely a 2026–2030 közötti ciklusban fejtené ki tevékenységét. Ennek támogatására nyáron a Bizottság 15 tagból álló Lakhatási Tanácsadó Testületet állított fel, amely a terv számára készít ajánlásokat.

Kapcsolódó

Itt a számos megállapítás mellett a fő vezérelv az az, hogy az EU ne csak gazdasági, hanem társadalmi szinten is reagáljon a lakhatási válságra, vagyis a szimplán üzleti alapon működő lakáspiacot társadalmi dimenziók szerint értelmeznék. Tehát a lakás nem csupán kapitalista árucikk, hanem szociális szükséglet is, amelyet nem lehet csupán a piacra bízni. 

A változás egyik markáns elemeként Dan Jörgensen személyében már energia- és lakhatási biztosnak is örülhetünk 2024 végétől, aki így foglalta össze a kérdést egyik korábbi nyilatkozatában: „a megfizethetőbb és fenntarthatóbb lakhatás biztosítása sürgető kérdés. Az Európai Bizottság lehetővé teszi a tagállamok számára, hogy növeljék a megfizethető lakhatásra szánt forrásokat, és gondoskodik arról, hogy az állami támogatási szabályok jobban támogassák ezt a célunkat. Az EU már jelentős finanszírozást mozgósít, de megkezdtük a munkát az EBB-vel, a nemzeti fejlesztési bankokkal és a nemzetközi pénzügyi intézményekkel egy páneurópai beruházási platform kidolgozása érdekében."

Okok és mire van szükség?

A lakhatási válság fő okai közé sorolhatjuk, hogy többek között 2008 óta drasztikusan visszaestek a lakásépítések, kevésbé hatékony és innovatív, ezért drága az építőipar, az inflációval összefüggően dráguló építőanyagok és munkaerő is növelte a költségeket.

Eközben a lakásárak növekedésével nem tudnak lépést tartani a fizetések, továbbá az Airbnb is emelte egyes nagyvárosi térségek árait, illetve az orosz-ukrán háború is hozzájárult ahhoz, hogy az energiaárak szinte kilőttek. Valamint kb. 14 millió lakás tekinthető szociális lakásnak az Európai Unióban, de arányuk folyamatosan csökkent: 2021-re három százalékponttal 8 százalékra esett vissza.

Az európai lakásstratégia szerint az unióban egymillió szociális bérlakást építenének, vagyis minél szélesebb körben biztosítanák a megfizethető és fenntartható lakhatást, illetve ezáltal megszűntetnék a kínálati hiányt. Ezen a ponton alapvető különbség mutatkozhat az egyes tagállamok között, amelyet az is befolyásol, hogy mely országban mekkora a magántulajdon aránya. A déli és kelet-közép-európai országokban ezek aránya meghatározó, Magyarországon 90 százalék fölött van. 

Ezek az arányok nyilvánvalóan a helyi tradíciókból és korábbi társadalmi-politikai szemléletből is adódnak, amelyek meghatározzák az adott ország lakásstratégiáját. Európa meghatározó részén a szociális bérlakások használatát szorgalmazzák, nem véletlenül a kisebb magánlakás-arányt felmutató Ausztriában és Németországban markáns ezen bérlemények piaca. 

Milyen megoldások körvonalazódnak?

Az építőiparhoz kapcsolódóan alapvető, hogy a lakásépítések nagyságrendjét növeljék, ennek érdekében azonban nyilvánvalóan több pénzre és jobb szabályozási keretre van szükség egész Európában. Az új finanszírozási modellek felhasználhatók a befektetések vonzására, de ezeket olyan közpolitikákkal kell párosítani, amelyek segítik a szociális és megfizethető lakhatás fejlesztését.

Szintén fontos elem a szabályozások egyszerűsítése, hogy még gyorsabban, hatékonyabban épüljenek az új otthonok. Emellett az építőipar innovációjára is szükség van, vagyis az élőmunka mellett a digitális megoldások, a robotika, illetve az előregyártott, moduláris építészet szerepe nőhet.

Sok országban hiányzik az a jogi és politikai keretrendszer, amely ösztönözné a megfizethető lakhatási szolgáltatók létrehozását, bár más uniós országok által nyújtott iránymutatások alapján már próbálják kidolgozni ezeket a jogi módszertanokat. Az uniós-állami támogatások és a kereskedelmi finanszírozás ötvözésének új módjainak megtalálása szintén segíthet a magántőke mozgósításában.

Magyarországon számos megoldás és intézkedés kapcsolódik az európai igényekhez, még ha sok tekintetben ezek el is térnek a nemzeti sajátosságok miatt. Nálunk az állami támogatások (Babaváró, CSOK Plusz) a saját tulajdonszerzést preferálják, amelyhez most az Otthon Start Program (OSP) újabb muníciót biztosít. Az utóbbi valójában számos EU-s lakhatási célt támogat: így ösztönzi a lakásépítéseket az energiahatékonysággal együtt, a 1,5 millió forintos m2-árplafon miatt pedig részben az áremelkedéseket gátolja, amely a lakhatási válságot mérsékli.

Lakásépítések, szabályozások, megfizethetőség

Az európai lakáspolitika három meghatározó pillére

  1. a megfizethető lakások építése,
  2. az energiahatékonysági beruházások
  3. és az üres lakások hasznosítása.

De vajon mely hazai intézkedések kapcsolódnak részben vagy egészben az EU-s tervekhez, vagyis hol vannak a metszéspontok?

Az első ponthoz kapcsolódik, hogy tavaly és idén is negatív csúcsokat ostromol az átadott új lakások száma Magyarországon, hiszen 2024-ben 13 ezer épült a KSH adatai alapján, míg idén 14 ezer lehet kész az MNB előrejelzése szerint. Nem véletlenül az új állami lakáspolitikai egyik prioritása a lakásépítések felpörgetése, így a Lakhatási Tőkeprogram keretében az állam 300 milliárd forinttal támogatja az ingatlanalapokat, így összességében akár 1000 milliárd forintot is megmozgathat a program. Optimista becslések szerint ez éves szinten 5-6 ezer új lakást jelent, vagyis 5 év alatt akár 25-30 ezerrel is növekedhet a darabszám.

De itt említhetjük meg, hogy az újépítésű, 250 vagy több lakásos beruházások – amennyiben legalább 70 százalékuk megfelel az OSP feltételeinek (max. 1,5 millió forint/m2) – „nemzetgazdaságilag kiemelt beruházássá” nyilváníthatók. Ez valójában árkorlátozást is támogat, ami az elmúlt évek döbbenetes áremelkedése mellett pozitív folyamat. A kiemelt státusz meggyorsítja az adminisztrációt, amely egy 2-3 éves ciklusban megvalósuló projektnél mindenképp előny lehet, hiszen gyorsabban növeli a kínálatot.

De a 2026 februárjában bevezetésre kerülő társasházi építményjog is meggyorsíthatja az a fejlesztéseket és az építőipari kivitelezéseket. Ez alapján ugyanis az új lakást vásárlóknak lehetőségük lesz már a kivitelezés megindulásakor kölcsönszerződést kötni az ingatlanra, így a beruházás gyorsabban elkészülhet és pöröghet az építőipar, miközben a biztonságos jogi keretek is adottak lesznek.

A megfizethetőség tekintetében érdemes megemlíteni, hogy több ezer, a panellakások áránál is kedvezőbb új otthon építését tervezi az Indotek Csoport a bécsi Aspern Seestadt mintájára a fővárosi és kerületi önkormányzatokkal való partnerségre épülő modellel. Így a XI. kerületben hamarosan több projektet terveznek indítani, ahol a lakások túlnyomó többségét 1,5 millió forint/m2 alatti áron fogják kínálni, vagyis az OSP-hez kapcsolódó kedvezményes hitelt is fel lehet venni.

Kép: AFP, Adam Berry

Energiakorszerűsítések, felújítások, fenntarthatóság

Az EU terveiben a lakásépítések mellett az energiakorszerűsítés, vagyis fenntarthatóság is prioritás. Itt szintén jelentős az egyezés a magyar törekvésekkel, hiszen egyrészt a már meglévő állomány korszerűsítése kerül előtérbe, amelynek kapcsán két külön otthonfelújítási program is fut. 

Az egyik a Vidéki Otthonfelújítási Program, amely kizárólag 5000 fő alatti településeken élőknek nyújt akár 3 millió forintos, vissza nem térítendő támogatást a felújítási költségek felére; a másik pedig egy országos, nem kistelepülésekre korlátozott program, amely főként energetikai korszerűsítést támogat. De említhetjük az EKR-t (Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer) is, amelynek keretében a az energia- és gázkereskedők olyan beruházásokat finanszíroznak (szigetelés, kazáncsere), amelyek révén végfelhasználói oldalon csökken az energiafogyasztás.

Továbbá a fenntarthatóság jegyében a rozsdaövezetek hasznosítása is hozzáadott értéket jelent, hiszen a városon belüli rehabilitáció kulcsfontosságú a kompakt város erősítése érdekében, amikor nem terjeszkedik egy település a határain kívül, hanem a belső alulhasznosított részeket éleszti fel új lakások építésével. Itt ráadásul a környezettudatosság szellemében előtérbe kerülhet a 15 perces város koncepciója, amely a közlekedés intenzitásának és környezetterhelésének csökkenését is eredményezheti, hiszen az új generációs igények figyelembevételével olyan negyedek jöhetnek létre, amely az otthon, munka és kikapcsolódás hármasa alapján működik.

Budapesten több mint kétezer hektárnyi barnamezős/rozsdaövezeti terület van. A 2020. évi LXXVII. törvény – az úgynevezett “rozsdaövezeti törvény” – bevezeti a „rozsdaövezeti akcióterület” fogalmát: ezek olyan, jellemzően korábban ipari/vasúti/gyár- vagy más “barnamezős” területek, amelyek ma inaktívak, és ahol lakó- vagy vegyes funkció kialakítása lehetséges. Már több rozsdaövezeti projekt is halad a maga útján mind a fővárosban, mind vidéken.

Üres lakások hasznosítása

További fontos európai programpont az üresen álló lakások hasznosítása. Itt ugye nem csak a befektetésből vásárolt nagyvárosi ingatlanokról van szó, hanem az elnéptelenedő, akár hátrányos helyzetű régiók településeiről is. A kormány még szeptember végén fogadta el a hátrányos helyzetű településeken élők integrációt és társadalmi mobilitást segítő lakhatásáról szól rendeletet, amelynek értelmében a civil szervezetek önkéntesen és ingyenesen felajánlhatnak ingatlant, amit hasznosítani fog az állam. 

A lakásügynökségi feladatokat az MR Közösségi Lakásalap Közhasznú Nonprofit Kft. látja el, akik jelenleg 3800 család részére biztosítanak megfizethető otthont. A tervek szerint a további 6-700 fejlesztett ingatlan 13 megye településeit érinti, illetve a társadalmi mobilitás elősegítése céljából megyeszékhelyeken is történik ingatlanfejlesztés. Nyilván ez nagyságrendileg kevés, de legalább elindult valami.

Emellett a Fővárosi Közfejlesztések Tanácsa (BFVK) 2024 márciusában jelentette be az Fővárosi Lakásügynökség létrehozását, amelynek célja a lakhatási válság enyhítése, a lakbérek csökkentése és a lakáshoz jutás segítése. Egyelőre a program nagyon kevés eredményt tud felmutatni, hiszen kevés lakástulajdonos csatlakozott, de mindenképpen érdemes ilyen irányokban is elindulni.

Markáns különbség a szociális bérlakás

A lakásépítések és üres lakások hasznosítása kapcsán az Európai Unió a szociális jelleget kívánja erősíteni, míg Magyarországon ez a jelző nem kap még elég prioritást. Vagyis bár a szociális lakások építése nem áll a magyar kormány terveinek középpontjában, elvileg az a cél, hogy a Lakhatási Tőkeprogramban bérlakások és kollégiumi férőhelyek is épüljenek. De ezekről nincsenek egyelőre egzakt adatok, és a bérlakás sem biztos, hogy bármilyen módon kapcsolódna a szociális jelzőhöz. 

Vagyis a magyar lakáspolitika és az EU lakhatási törekvései között a számos azonos pont mellett itt eltérések tapasztalhatók. Ez fontos kérdés lesz a jövőben, hiszen Magyarországon a Habitat Magyarország 2024–2025-ös lakhatási jelentése szerint a lakosság körülbelül 30 százaléka, azaz kb. 2,9 millió ember érintett lakhatási szegénységben, vagyis problémák adódnak a lakhatás elérhetőségével, minőségével, fenntarthatóságával kapcsolatban. 

Lakhatási szegénység alatt értik például azt, ha a lakás rossz műszaki állapotú, fűtési problémák merülnek fel, túlzsúfolt, vagy a háztartás jövedelméhez képest túl magasak a lakásfenntartási költségek. Ráadásul az önkormányzati lakások aránya mindössze 2,1 százalék szemben az uniós átlag 10,3 százalékával. A bérleti díjak viszont 2020 óta 70 százalékkal emelkedtek Budapesten, és 35–40 százalékkal a vidéki nagyvárosokban. Itt még azért kardinális feladatok várnak a kormányzatra.