A lakhatási válság nem csak Magyarországon lett központi téma nagyjából egy éve, hanem az Európai Unió egészében egyre fontosabb, amely a tavalyi választásokon is meghatározó szerepet játszott. Az otthonteremtés nem csak szociális kérdés, hanem alapvetően határozhatja meg Európa jövőjét.

A lakhatási válságról szóló sorozatunk első részében bemutattuk, hogy az elmúlt 15 évben az Európai Unióban a lakásárak 57,9 százalékkal, a bérleti díjak pedig 27,8 százalékkal emelkedtek. A legnagyobb növekedést Magyarországon mérték, ahol 260 százalékkal emelkedtek az árak. 

Lakhatási probléma

Ráadásul minden tizedik európai a rendelkezésre álló jövedelmének 40 százalékát vagy annál többet költötte lakhatásra 2024-ben. Ez az adat azért is lényeges, mert az Eurostat alapértelmezése szerint, ha a lakhatási költségek meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, az azt jelzi, hogy a háztartások lakhatási problémákkal küzdenek.

A sorozatunk második részében pedig megnéztük, hogyan jutott idáig a vén kontinens. Itt említettük meg a válságot, a járványt, az Airbnb-t, a túlnépesedést, a bevándorlást és az építőipari innováció alacsony szintjét, illetve az építkezések visszaesett volumenét és az így csökkenő kínálatot.

A számok nem hazudnak

Az Európai Unió széttagoltsága többek között a lakhatási szokásokban is megnyilvánul, hiszen míg Nyugat- és Észak-Európában jelentős a bérlakásokban élők nagyságrendje, addig Közép- és Kelet-Európában, valamint többek között Olaszországban sokkal markánsabb a saját tulajdon megléte.

Azonban az elmúlt 15-20 évben nem csak a lakásárak, hanem a bérleti díjak is jelentősen emelkedtek, és mivel eközben nem épült fel kellő számú új otthon, ezért a kínálat csökkenésével párhuzamosan nőnek az árak.

A pandémiát követő válságok ráadásul kikezdték az átlag európai polgár vásárlóerejét, ezért a fizetésük egyre nagyobb hányadát költik lakhatásra, amely szintén válságot idéz elő. A fiatalok és az alacsony jövedelmű csoportok azon részének aránya is csökkent az elmúlt két évtizedben, akik saját otthonnal rendelkeznek.

A 24 és 35 év közöttiek tulajdonlási aránya 5,9 százalékponttal csökkent 2005 és 2023 között (a 2005-ös 64 százalékról 58 százalékra 2023-ban), míg a teljes népesség körében mindössze 0,8 százalék a csökkenés aránya. Ezzel párhuzamosan az alacsony jövedelmű háztartások tulajdonlási aránya 9 százalékponttal csökkent (a 2005-ös 71 százalékról 62 százalékra 2023-ra) az Európai Befektetési Bank (EBB) adatai szerint.

Vagyis a fiatalok, a bérlők és az első lakást vásárlók egyre nehezebben jutnak ingatlanhoz. Még azokban az országokban is, ahol az árak viszonylag állandóak maradtak, a magas önerő sok leendő vásárlót kizár a folyamatból. Így például Olaszországban a lakásárak ugyan stabilak, de a vételár átlagosan 35 százalékát kitevő önerő sokak számára elérhetetlenné teszi a saját otthon megszerzését.

Mindeközben azok, akiknek második lakásuk is van a turisztikailag kiemelt településeken, profitáltak az emelkedő árakból és a bérbeadásból. Az Airbnb azonban tovább emelte az árakat, így újabb és újabb rétegek szorulnak ki a piaci alapú bérlakás-szektorból.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Átfogó problémákat okoz

A lakhatási nehézségek tartós gazdasági sebeket okoznak. Azoknak az embereknek, akik egyszer hajléktalanná váltak, kisebb az esélyük arra, hogy a jövőben munkát találjanak. Az elmúlt öt évben több mint 13 millió ember tapasztalt lakhatási nehézségeket az Európai Unióban. Ezek az emberek nagyobb valószínűséggel voltak munkanélküliek – 15 százalékuk a lakosság többi részénél tapasztalt 8 százalékkal szemben –, még akkor is, ha a hajléktalanság oka nem anyagi okokra vezethető vissza.

Az EBB Befektetési Jelentése szerint, amely az európai lakhatási válság okait is elemezte, 2013 és 2023 között a bérleti díjak számos nagyvárosban, például Lisszabonban, Dublinban, Budapesten, Berlinben és Luxemburgban 50-100 százalékkal is megemelkedtek. A városok az információ és az innováció központjai, amelyek vonzzák a magasan képzett szakembereket, ez pedig növeli az árakat.  

A megfizethető lakhatás hiánya a fiatalokat elriasztja a családalapítástól, a diákok nem tudnak a legjobb egyetemeken tanulni, sok képzett szakember nem vállalhat munkát a nagyvárosokban, mert túl drága nekik a lakhatás. A válság növeli az egyenlőtlenségeket és korlátozza a fiatalok lehetőségeit. Ez pedig generációkon átívelő problémákat teremt, a lakhatási válság alapvetően terheli Európa gazdasági és társadalmi modelljét, és rossz hatást gyakorol a kontinens versenyképességére is

– mondta Emily Sinnott, az Európai Befektetési Bank Gazdasági Osztályának stratégiai divízióvezetője egy konferencián.

Bérlakások

A magas árak és a gyenge kínálat ellensúlyozására az EU-tagállamok körülbelül fele biztosít valamilyen szabályozott szociális és megfizethető lakhatást – bár a szabályozások és a jogosultak körei nagymértékben eltérnek. A legnagyobb programok Ausztriában, Dániában és Hollandiában működnek (a lakásállomány 20 százaléka), míg valamivel kisebbek Finnországban, Franciaországban és Írországban (10-20 százalék). Közép-, Kelet- és Dél-Európa biztosítja a legkevesebb szociális lakást. 

Összesen 14 millió lakás tekinthető szociális lakásnak az Európai Unióban, de arányuk a teljes lakásállományon belül folyamatosan csökkent az elmúlt évtizedben: 2021-re három százalékponttal 8 százalékra esett vissza.

Az Európai Bizottság nem véletlenül szeretné növelni a szociális bérlakás-állományt Európa-szerte, a program érdekében és a lakhatási válság sikeres kezelésére létrehozták az energiaügyekért és lakhatásért felelős biztos titulust 2024 végén, amelyet Dan Jørgensen tölt be. Korábban az Európai Unióban nem volt a lakhatás témakörében biztosi pozíció.

Az EU létrehozott egy Lakhatási Munkacsoportot, amely támogatni fog engem az európai megfizethető lakhatási terv 2026 elején történő elindításában. Az Európai Parlamenttel közösen konzultációs folyamatot indítottunk el, hogy a lakhatási prioritásokat meghatározhassuk

– hangsúlyozta egy fórumon Dan Jørgensen.

Az európai lakásépítési stratégia legfontosabb célja, hogy az unióban egymillió szociális bérlakást építsenek, hogy minél szélesebb körben biztosítsák a megfizethető és fenntartható lakhatást, illetve ezáltal megszűntessék a kínálati hiányt. 

A Recovery and Resilience Facility (RRF - Helyreállítási és Ellenállóképességi Eszköz) egy 800 milliárd eurós uniós finanszírozási rendszer, amelynek célja a tagállamok gazdasági és társadalmi talpra állásának támogatása a járvány utáni időszakban. Az RRF-ben belül több mint 22 milliárd euró jut szociális lakásokra és egyéb szociális infrastruktúrára; illetve 85 milliárd euró jut energiahatékonysági felújításokra és új energiahatékony épületek építésére.

Növelnünk kell a lakáskínálatot, miközben jobban ki kell használnunk a már meglévő állományunkat

– írta elemézésében Chiara Fratto, az EBB közgazdásza, aki a lakhatási kérdéseket kutatja.

Ez az átfogó program ráadásul az európai gazdaság szekerét is megtolhatja, hiszen egy Egyesült Államokban végzett tanulmány szerint a kulcsfontosságú városokban a lakhatáshoz való hozzáférés javítása akár 9 százalékkal is növelheti az összesített bruttó hazai terméket. 

Kapcsolódó