Az Eurostat friss adatai szerint az idei év második negyedévében az ingatlanárak az Európai Unióban (EU) 5,4 százalékkal nőttek az előző év azonos negyedévéhez képest, miközben egy év alatt a bérleti díjak 3,2 százalékkal emelkedtek. Ha pedig a 2010 óta eltelt 15 évet nézzük, akkor az EU-ban

  • az ingatlanárak 60,5 százalékkal,
  • a bérleti díjak pedig 28,8 százalékkal lódultak meg. 

Magyarországon pedig több mint háromszorosára (+277 százalék) nőttek az árak másfél évtized alatt.

Még soroljunk adatokat, hogy lássuk a veszély nagyságrendjét. Szintén az Eurostat idei adatai szerint az uniós háztartások 9,6 százaléka költi a jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra, miközben Magyarországon ez az arány meghaladja a 13 százalékot. A fiatal (18–34 éves) korosztályban a lakásvásárlás aránya 15 év alatt 30 százalékról 17 százalékra esett vissza.

Az okokról az Economx számos elemzésben írt a lakhatási válságról szóló sorozatában, többek között a 2008 óta drasztikusan visszaeső lakásépítések, a kevésbé hatékony és innovatív drága építőipar, az inflációval összefüggően dráguló építőanyagok és munkaerő, a lakásárak növekedésével lépést tartani képtelen fizetések, illetve az airbnb hatásai együttesen fokozták a lakhatási válságot az Európai Unióban.

A válság többek között csökkenti a mobilitást, a tanuláshoz való hozzáférést, az egyes generációk vagyonfelhalmozási képességét, amelyek összességében az EU versenyképességét és innovációs lehetőségeit is mérséklik, miközben a nagyvilágban egyes régiók döbbenetes teljesítmény nyújtanak. A bizonytalan jövőkép a demográfiai folyamatokra is negatív hatást gyakorolhat, ha pedig a társadalom hagyományos alapjai, keretei és mechanizmusai megroppannak, akkor Európában ma még beláthatatlan, bár elképzelhető társadalmi folyamatok bontakozhatnak ki.

A Habitat for Humanity 2024-es európai jelentése szerint a megfizethető lakhatás hiánya már gazdasági teljesítménycsökkentő tényezővé vált: évente 150 milliárd euró veszteséget okoz produktivitásban és egészségügyi kiadásokban. A szervezet úgy fogalmaz: „a lakhatás nemcsak társadalmi jog, hanem gazdasági előfeltétele a működő közösségeknek.”

Fény az alagút végén

Megszokhattuk már, hogy az Európai Unió malmai lassan őrölnek a kevés hatékonyságot felmutató bürokráciának köszönhetően, most mégis fény villant az alagút mélyén, ugyanis október 23-án az uniós csúcson napirendre került a lakhatási válság. Ezt bizonyítja a csúcs záródokumentumának V. fejezete („Housing”).

„Az Európai Tanács felkéri a Bizottságot, hogy haladéktalanul mutasson be egy ambiciózus és átfogó tervet a megfizethető lakhatás érdekében, amely támogatja és kiegészíti a tagállamok erőfeszítéseit a szubszidiaritás elvének és a nemzeti hatásköröknek a tiszteletben tartásával.”

A Bizottság most egy European Affordable Housing Plan (Európai Megfizethető Lakhatási Terv) előkészítésére kapott megbízást, amely a 2026–2030 közötti ciklusban fejtené ki áldásos tevékenységét. A cél, hogy az EU ne csak gazdasági, hanem társadalmi szinten is reagáljon a városi lakhatási válságra, vagyis a szimplán üzleti alapon működő lakáspiacot részben horizontális társadalmi síkra terelnék, azaz a piaci mechanizmusokat kiegészítenék szociális vívmányokkal.

A csúcson tehát az egyes országok vezetői hivatalosan is elismerték: a lakhatási válság nem nemzeti sajátosság, hanem európai probléma, amely közös választ igényel. Az uniós dokumentumban most először szerepel önálló fejezetként a már említett „Housing” címszó alatt.

A Bizottság elnöke jelezte is, hogy benyújtja a tervet a megbeszéltek szerint, amelyhez korábban begyűjtötték a tagállamok véleményét az első európai lakhatási tervhez. Emellett a Bizottság az állami támogatási szabályok felülvizsgálatára is indított konzultációt, hogy egyszerűbb és gyorsabb legyen a tagállami támogatás nyújtása a megfizethető lakhatás céljára, vagyis itt jogi és finanszírozási módosításokra is sor kerülhet. 

Mindeközben az Európai Parlament és a szakbizottságok (pl. Special Committee on the Housing Crisis) tovább dolgoznak a terveken, továbbá bevonják az önkormányzatokat, a civil szervezeteket, az Európai Beruházási Bankot (EIB) vagy éppen az egyetemi kutatóközpontokat.

Európa szintet lép

Brüsszel most kimondta, amit évek óta mindenki tudott, hogy az uniós polgárok egyre nagyobb része nem tudja megfizetni a lakhatását, vagy legalábbis minőségi szinten nem tudja fenntartani az otthonát. Ráadásul már nem csak a déli vagy a keleti régiók vannak veszélyben, hanem az Európai Unió központi magja is válságba került.

Többek között Berlinben, Amszterdamban vagy Párizsban a középosztály kiszorul a városokból, nem véletlenül Bécsben több ezer új önkormányzati lakás épül évente, miközben náluk már évszázados hagyomány a sikeres bérlakás-program működtetése. Sok nagyvárosban befektetési alapok vásárolják fel az ingatlanokat, amelyek érthetően kevésbé gondolkodnak szociális alapon. 

A lakhatás az egyik legnagyobb egyenlőtlenségi tényezővé vált Európában, amely a politikai folyamatokat is befolyásolja. Érdekes módon mind a jobboldal, mind a baloldal radikális elemei rástartoltak a problémára, még ha az ideológiai árkok természetesen itt is érvényesülnek.

A Bizottság tervei szerint a European Affordable Housing Plan három pillérre épül. Az első a források mozgósítása, vagyis az InvestEU és a Cohesion Fund keretében mintegy 20-25 milliárd euró juthatna önkormányzati és közösségi lakhatási projektekre. Ezzel párhuzamosan a szabályokat egyszerűsítenék, amely az állami támogatásokra vonatkozó korlátokat csökkentené a szociális bérlakások kapcsán. Illetve a fenntartható lakhatás is a célkeresztbe került, vagyis támogatnák az energiahatékony felújításokat, a zöld közösségi lakásprogramokat és az üres ingatlanok újrahasznosítását.

Ráadásul az EU most el akarja kerülni, hogy a lakhatási támogatások ugyanúgy elakadjanak a bürokráciában, mint korábban számos zöld- vagy kohéziós projekt. Az előzes ütemterv szerint a Bizottság várhatóan decemberben mutatja be a terv első változatát, 2026-ban az Európai Parlament, a Tanács és a Régiók Bizottsága tárgyalja, így a végső program 2026 végére léphet életbe.

A lakhatási válságról bővebben

Az európai és magyar lakhatási válságnak az economx.hu cikksorozatot is szentelt, amelyben részletesen elemezzük az okokat és a lehetséges megoldásokat:– Lakhatás vagy luxus? Már a középosztálynak is fáj a saját otthon– Túlnépesedés, turisták, megfizethetetlen lakások – ezek okozhatják Európa vesztét– A magyarok még nem csinálják, pedig ez lehet a megváltás a lakhatási válságban

Tagállami hatáskörök

Fontos szempont, hogy a lakáspolitika nemzeti hatáskör, amely érzékeny terület társadalmi és politikai értelemben, így az adott országot irányító pártok nyilvánvalóan a saját céljaik alá rendelik a lakhatást, amely nem minden esetben egyezhet az EU álláspontjával. Viszont az energiaárak, a kamatemelések és a lakásár-robbanás miatt már minden tagállamnak foglalkoznia kell a témával, vagyis a lakhatási válság mindenhol tudatosodott és reflektorfénybe került.

Az, hogy a lakhatás önálló fejezetként szerepel az Európai Tanács következtetéseiben, mindenféleképpen paradigmaváltásnak tekinthető. Az EU eddig elsősorban gazdasági erőtérben mozgott, most viszont előtérbe került a társadalompolitika. Az európai lakhatási mozgalmak, önkormányzati szövetségek és civil szervezetek évek óta lobbiznak azért, hogy az EU ne csak pénzt, hanem egyfajta értelmezési keretet is adjon a lakhatás kezeléséhez. 

A mostani döntés ennek a többéves civil nyomásnak a gyümölcse. Ahogy Kim van Sparrentak holland zöldpárti EP-képviselő fogalmazott a döntés után: „ez az első alkalom, hogy a lakhatásról nem szociális problémaként, hanem mint európai stratégiai kérdésként beszélünk.”

Mi újság Magyarországon?

Magyarország részéről nem érkezett hivatalos kommentár az EU-csúcs lakhatási fejezetével kapcsolatban. A kormány továbbra is a saját programjaira koncentrál, amelyek elsősorban piaci alapú, hiteltámogatott konstrukciók, mint a CSOK Plusz vagy éppen az Otthon Start. Deklaráltan fel is vállalják, hogy a bérlakásprogramok és az önkormányzati lakhatás fejlesztése helyett a saját tulajdon megszerzésére összpontosít.

A kormány társadalompolitikai célja, hogy a nehezen meghatározható középosztályt hozzák helyzetbe, de még mindig nincs szó a rosszabb életkörülmények között élő társadalmi rétegek lakhatási minőségének javításáról. Ha az EU-s lakhatási terv valódi forrásokat nyit, akkor Magyarország akár uniós pénzből is indíthatna bérlakásépítéseket vagy energetikai felújításokat. Kérdés, hogy mit hoz a holnap. 

A Habitat for Humanity Magyarország 2025-ös Lakhatási Jelentése szerint ugyanis az önkormányzati lakások aránya mindössze 2,1 százalék szemben az uniós átlag 10,3 százalékával. A bérleti díjak viszont 2020 óta 70 százalékkal emelkedtek Budapesten, és 35–40 százalékkal a vidéki nagyvárosokban.

Kapcsolódó