Tavaly sokszor szóba került a lakhatási válság fogalma Magyarországon is, alapvetően a terézvárosi Airbnb-tiltás kapcsán merült fel, hiszen a helyi önkormányzat magyarázata szerint a rövidtávú kiadás jelentősen megemelte az eladási árakat és a bérleti díjakat.

Majd sorra érkeztek a hírek, hogy számos európai turisztikai slágerhelyszínen a tömegharag következtében korlátozták a rövidtávú kiadást. Egyrészt a túlturizmusból van elegük, másrészt a befektetők által felturbózott lakáspiacon megjelenő magas árak és díjak miatt a helyiek rosszabb minőségű otthonokban kénytelenek élni vagy olcsóbb környékre költöznek.

Kapcsolódó

Mi az a lakhatási válság?

Nagyon nehéz meghatározni a lakhatási válság fogalmát, de azért próbáljuk meg egy egyszerű definíciót alkalmazni: olyan helyzet, amikor a lakhatás egyre inkább megfizethetetlenné válik a lakosság egyre nagyobb hányada számára. Ennek okai lehetnek többek között a már említett magas ingatlanárak és bérleti díjak; a szűkös lakáskínálat és ezzel párhuzamosan a kevés újlakás, mint az nálunk is jellemző; a stagnáló vagy csökkenő bérek; illetve a megélhetési költségek növekedése és az infláció.

A lakhatási válság nehezen kimutatható egzakt módon, bár a társadalomban zajló dinamikus folyamatok jellemezhetik annak meglétét. Itt említhetjük meg a szegénység, a hajléktalanság, vagy éppen a társadalmi kirekesztés növekedését, de ami szintén lényeges: a középosztály térvesztését és pénzügyi bizonytalanságát. Ráadásul válságos időkben a társadalmi és politikai stabilitás csökken, a jövőkép bizonytalanná válik, legalábbis nehezen tervezhetővé, amely a bankszektort is eléri, és kockázatosabbnak ítélik meg a hitelkihelyezést, növelve annak költségeit.

Mi a helyzet Európában és nálunk?

Az Európai Unió (EU) statisztikai hivatala, az Eurostat alapértelmezése szerint, ha a lakhatási költségek meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, az azt jelzi, hogy a háztartások lakhatási problémákkal küzdenek. Az EU-ban 2023-ban a városi háztartások 10,6 százaléka, míg a vidéki háztartások 7 százaléka esetében a lakhatási költségek meghaladták a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát. Emellett jelzésértékű, hogy tavaly a lakosság körülbelül 17 százaléka élt túlzsúfolt házakban, miközben cirka 45 millió európai lakos nem tudta megfelelően fűteni otthonát. 

Az Eurostat friss adatai szerint 2010 és 2025 első negyedéve között az EU-ban a lakásárak 57,9 százalékkal, a bérleti díjak pedig 27,8 százalékkal emelkedtek. A legnagyobb növekedést Magyarországon mérték, ahol 260 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak; vagyis szinte már háromszor árnövekedésről beszélhetünk másfél évtized alatt. A bérleti díjak növekedése Európában részben magyarázható a rövid távú lakáspiac döbbenetes erősödésével – amelyhez a fapados járatok térnyerése is hozzájárul –, aminek következtében sok potenciális ház és lakás kikerült a piacról.

Az economx.hu korábban megnézte a KSH-adatokat, ami alapján egy átlagos, 50 m2-es budapesti használt lakás megvételéhez 2009-ben 85 havi bérre, míg 2023-ban már 96 havi bérre volt szükségünk nettóban számítva. Vagyis azért döbbenetes módon még nem nyílt az olló a fizetések és a lakásárak között. Sőt, országosan egyes régiókban még visszaesést is tapasztalhattunk. 

Tehát a 2010-es évek meglehetősen jó életszínvonalat biztosítottak széles körben, de azóta óriási tempóban nőttek a lakásárak, különösen 2024-ben és 2025 elején, miközben a keresetek nem követték azt. Az is fontos kérdés, hogy az infláció mennyire csökkentette a komfortérzetünket, vagyis a havi bevételeinkből mennyivel kell többet áldozni élelmiszerre, rezsire, és mennyivel több most egy lakáshitel, mint mondjuk a 2010-es évek közepén, amikor a globális „ingyenpénz” miatt a gazdaság hasított.

Kép: Economx

Merre menjünk tovább? Hol vannak a szociális bérlakások?

Ma már egyre többen gondolják úgy, hogy a folyamatosan növekvő lakásárak miatt a kormánynak a saját tulajdon megszerzésének támogatása mellett a szociális bérlakásállományra kellene koncentrálnia. Ez lehet a magyar lakhatási válság egyik megoldása, ráadásul ez a szegregációt és egyes társadalmi rétegek további deklasszálódását is mérsékli.

Hiszen túlnyomórészben a több generációkon át felhalmozott kisebb-nagyobb családi vagyon tudja megalapozni a saját ingatlan vásárlását. Alapvetően a módosabb rétegek tudnak jelentős anyagi eszközöket mozgósítani, míg a középosztály többnyire családi támogatással, spórolással, hosszú évek befektetéseivel és kedvező, államilag támogatott lakáshitelekkel tudja a lakhatását megoldani.

A szegényebb rétegek szempontjából már sokkal nehezebb a lakhatási válság értelmezése, hiszen Magyarországon még a múlt rendszerből származóan egy alapvető paradoxon is megfigyelhető. Történelmi okokból nálunk mindig kiemelkedő volt a saját lakástulajdon aránya, ehhez kapcsolódóan a rendszerváltást követően még nőtt is azzal, hogy a korábbi állami, vállalati vagy éppen önkormányzati otthonokat gyors ütemben és olcsón privatizálták többnyire a bérlők számára.

Ezek a privatizált lakások a társadalom széles rétegeinél landoltak, akik közül sokan az életszínvonaluk és életvezetési nehézségeik miatt nem tudták menedzselni a saját ingatlanjaikat, vagyis folyamatosan romlott azok állaga. Sőt, sok esetben elzálogosították az otthonaikat, majd el is vesztették lakásaikat, hogy aztán rossz minőségű bérleményekbe kényszerüljenek.

De ezek csak apró szeletek a nagy egészből, mindenesetre rávilágítanak arra, hogy a társadalom szegényebb rétegei, vagy éppen a fiatalabb korosztály számára egyáltalán nem biztos, hogy a saját ingatlan megszerzése a legjobb megoldás. De hol vannak vagy hol lesznek azok a szociális bérlakások? Kik fizetik a fejlesztőt és mennyit kérnek majd el bérleti díjként, ami szociálisnak mondható? Sorjáznak a kérdések, és a jelenlegi magyar valóságban még nincsenek válaszok.

Jönnek a választások! Európát már kikezdte

Továbbá ne legyen kétségünk afelől, hogy a választások közeledtével és a kampány felerősödésével együtt fókuszba kerül a lakhatás. Egyre több, egymásnak is teljesen ellentmondó törekvés, társadalomfilozófiai alapvetés feszül majd egymásnak, mindenesetre a civil vagy egyéb szakmai szervezetek hiányolják a kormányzati ciklusokon átívelő, akár tíz-húszéves lakáspolitikai eszközrendszert, de ugyanígy sokan proaktív módon az üres lakásállomány hasznosítását tűzik ki célul. 

Tavaly az európai uniós választások egyik központi eleme volt a lakhatási válság, csak hozzánk nemigen jutott el, ráadásul európai szinten is az ideológiai álláspontok mocsarába süppedt a téma. Vannak anarchista és szélsőbaloldali lakásfoglalási (squatter) mozgalmak, amelyek magánlakásokat vesznek birtokba a szegényekre és az elesettekre hivatkozva. 

Ezek a mozgalmak alapvetően Hollandiában, Franciaországban vagy éppen Olaszországban, Spanyolországban az elmúlt évtizedekben kisebb-nagyobb intenzitással voltak jelen. De most is léteznek olyan politikai izmusok, amelyek napirenden tartják a kérdést a lakhatási válság, az ingatlanárak emelkedése és az üresen álló épületek magas aránya miatt.

Mások szerint az egekbe szökő bérleti díjak és ingatlanárak miatt a lakáspiac az európai politika egyik fő csataterévé válik, mivel a szélsőjobboldali pártok kihasználják a lakhatási válságával kapcsolatos növekvő közfelháborodást. A lakásviszonyok pedig a gazdasági és társadalmi nehézségekkel, az ideológiai ellentétekkel, valamint a szorongást tápláló bizonytalanságokkal együtt hosszú távon akár társadalmi robbanáshoz és politikai instabilitáshoz is vezethetnek.

A lakhatási válság ugyanis már nem csak az alacsony keresetűeket, a bevándorlókat és az egyszülős családokat érinti, hanem magát a középosztályt is. Összességében a lakhatási probléma a 21. század egyik legfajsúlyosabb kérdésköre Európában.

Folytatjuk az európai lakhatási válság okaival.