Gyökeres változásról szó sincs, pusztán annyi történt, hogy az elmúlt évekre jellemző drasztikus árcsökkenés fékeződött, s az árak kiszámíthatóbbá váltak a balatoni ingatlan piacon, - értékelt Sümeg Nándorné, az egyik legnagyobb forgalmú dél-balatoni ingatlanközvetítő cég, a Ba-S-Ha Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft. ügyvezető igazgatója. Mindebben része van a tavaszi keresletnövekedésnek, s talán már azoknak a beruházásoknak a hatásai is érződnek, amelyek az elmúlt évek során kezdődtek. Sümegné szerint, a piacnak egyaránt jót tettek a termálprogramok, a vitorlás- és csónakkikötők hálózatának fejlesztése, a fövenystrandok kialakítása, a vízszint emelkedése, de már a sármelléki repülőtér kiépítésének hatásai is érzékelhetők.

Ettől függetlenül a kínálat - Siófoktól Keszthelyig - változatlanul nagy, sőt az öreg, lepusztult házak és az új építésű lakások tekintetében egyre nagyobb. Jó néhány településen most készülnek el azok a házak, amelyek építését még a legkedvezőbb hitellehetőségek idején kezdték el. A siófoki Aranyparton például százszámra készültek és készülnek ma is új lakások, és az értékesítésre váró ingatlanok átlagára egyre reálisabb. (A BA-S-HA-nál tavaly még 15-20 százalékra becsülték azok számát, akik csupán akkor kívántak üzletet kötni, ha  jó árat kapnak lakásukért, villájukért, ma - legfrissebb felmérésük szerint - 10-13 százaléknyi ebbe a kategóriába tartozó ingatlan van jelen a piacon. Két éve még ez az arány 40 százalék körül volt.)

 

Ki akar eladni és miért?

 

Sümegné szerint az ingatlanértékesítés indokai alapvetően nem változtak. Az elhatározásnál továbbra is döntő szempont a fenntartási költségek - adó-, víz- és csatornadíj - folyamatos növekedése és a közlekedési költségek emelkedése is. Nem ritka az olyan dél-balatoni település, ahol az éves üdülőhelyi díj - egy átlagos nagyságú nyaraló esetében - immár eléri az 50 ezer forintot. Az autópálya kiépítése ugyan jótékony hatással van a Zamárditól délnyugatra lévő települések piacára, ám az autópályadíj bevezetésével nőtt a kínálat, hiszen egyre többen nem engedhetik meg maguknak, hogy rendszeresen leautózzanak a Balatonhoz.

A kínálat növekedését a generációváltás is segíti. Az idősebbek már nem tudják fenntartani és főképp felújítani a 30-35, esetleg 40 éves házat, a fiataloknak pedig másra kell a pénz. Ugyanakkor a pénzes réteg számára a Balaton még mindig nem túl vonzó, amelyben jelentős része van az egyre nagyobb külföldi kínálatnak is.

 

Tízmillió alatt, részletre is

 

Tavasszal a legnagyobb mértékű keresket növekedést a közvetlen vízparti, vagy a csendes helyen lévő, panorámás ingatlanok piacán tapasztalták, bár itt is döntő szempont az ár. Továbbra is keresettek a teljesen lepusztult, telekkel együtt maximum 7-8 milliós „vityillók.” Egy-egy kevésbé frekventált dél-balatoni település - például Balatonfenyves, Balatonmáriafürdő, vagy Balatonberény - tótól távolabbi részein - tavalyhoz képest változatlan áron - már néhány éves, 250-300 négyzetméteres telken lévő 60-80 négyzetméter alapterületű ikernyaralókat árulnak 8-9 millió forintért, ráadásul nem egy eladó részletfizetési lehetőséget is kínál.

 

Külföldiek az eladói oldalon

 

Bezeréti Katalin, Balatonföldvár polgármestere szerint az ingatlanpiacra ugyanaz vonatkozik, mint a turizmusra. Infrastrukturális beruházások - út, járda és csatornaépítés - kikötő fejlesztés és vonzó programok nélkül nincs siker. Ráadásul a befektetőt, az ingatlanvásárlót, még a turistánál is nehezebb visszaszoktatni. Márpedig a korábbi években, főként a német és osztrák tulajdonosok kivonulása állította a feje tetejére a piacot. A folyamat ugyan lelassult, ám még mindig sok külföldi igyekszik szabadulni tóparti, vagy a háttértelepülésen lévő házától. Az általában kiváló minőségben felújított, külföldi tulajdonban lévő, maximum 80-100 négyzetméteres alapterületű házakat még ma is többnyire áron alul kínálják, s ha nem is csökkent drasztikusan, de megtorpant az új építésű, általában nyaralónak használt társasházak iránti kereslet is. Ebben a korábban említettek mellett része van a hitelfelvételi lehetőségek szigorításának is.

 

Nagyváros - nagy túlkínálat

 

Különösen a tópart legnagyobb városaiban - főként Siófokon, illetve Balatonfüreden és Keszthelyen - hatalmas a túlkínálat. A térségben ugyancsak érdekelt OTP Ingatlan Rt. egyik vezető szakembere szerint csak a kiváló minőségű, jól felszerelt, zárt parkolóval kínált ingatlanok értékesíthetők, s azok se olyan ütemben, mint pár évvel ezelőtt. Az említett kategóriába tartozó, vízparti lakások esetében a 300-400 ezer forint közötti négyzetméterár gyakorlatilag stagnál. Négyszázezer forint felett már csak légkondicionált, úszómedencés, szaunás, folyamatos portaszolgálattal rendelkező lakásokat lehet eladni, bár mint azt az egyik siófoki beruházó szintén hozzáteszi, náluk sem tolonganak a vevők. Míg néhány éve egy szezon alatt elkelt egy hat, jobb esetben tizenkét lakásos ház, ma évekig árulják.

Aligha véletlen, hogy pláne Balatonföldvártól délnyugatra, egyre több az olyan társasház is, amely évek óta épül, ám a beruházó még egyetlen ingatlan sem tudott értékesíteni. A tótól távolabb lévő, új építésű társasházak ára településenként változó, de általában négyzetméterenként 230-290 ezer forint között lehet megvásárolni őket. A használt lakások ára - néhány kivételtől eltekintve - 200 ezer forint alatt van. A balatonlellei Ingatlan Invest Kft. munkatársa úgy fogalmaz, a piacon az elmúlt évekhez képest jelentős változások nem történtek. Az árak gyakorlatilag nem változtak, illetve az inflációt figyelembe véve, tulajdonképpen még ma is csökkennek. Változatlanul, elsősorban a maximum száz négyzetméteres, 20 millió forint alatt kínált, nem túl régi családi házakra van kereslet.

 

Eladó a zimmer frei

 

Az árcsökkenésben a külföldiek kivonulásán túl döntő szerepe van annak, hogy végérvényesen lejárt a szobáztató vendéglátás ideje. Ma is tucatszám található az ingatlanközvetítők kínálatában, a 60-as, 70-es években, kifejezetten ilyen célra épült általában tetőtér-beépítéses, felújításra szoruló ingatlan. Az egész tópartra igaz, hogy legfeljebb csak a közvetlen vízparti, minden kényelemmel felszerelt, új építésű, igényesen parkosított házakat lehet kiadni. Egyébként ebben a térségben is sok az eladó panzió, étterem, ám aki ilyet akar venni, számolnia kell vele, hogy csak teljes felújítást követően van esélye az eredményes hasznosításra. A dél-balatoni térségben a teljes infrastruktúrával ellátott vízparti, illetve annak közvetlen közelében lévő telkekért átlagosan jelenleg 28-30 ezer, a vasút és a Balaton közöttiekért 15-20 ezer, a 7-es út és a vasút közöttiekért 10-14 ezer, míg az ettől délebbre lévőkért 4-8 ezer forintos négyzetméterárat kérnek. Továbbra is kivételnek számít a panorámás balatonföldvári és felsőbélatelepi hegy, míg egyre jelentősebb árcsökkentő tényező a főút vagy a vasút közelsége.

A szakember szerint a balatoni ingatlanpiac csak akkor lesz kiegyensúlyozott, ha ismét helyreáll a kínálat-kereslet aránya. Ehhez viszont nem csak az infrastruktúrális beruházásoknak kell folytatódniuk, hanem új kikötőkre, szép sétányokra és rendezett strandokra, közterületekre is szükség van.

 

Harc a közvetítők között is

 

Krikó Miklós, a hévízi székhelyű Immobilien Ingatlanközvetítő Iroda tulajdonosa szerint az árak a nyugat-balatoni térségben gyakorlatilag öt éve stagnálnak, ez az inflációt figyelembe véve, minimum 20-25 százalékos árcsökkenés. A piacon továbbra is harc folyik az értékesítésért, s nem csak az eladók, hanem az ingatlanközvetítők között is. Ha nem elég szép a kert, ha a házban nincs lift, vagy felújításra szorul a fürdőszoba, a vevő az esetek döntő többségében odébbáll, mert ott is többszázezer forintot tud alkudni, ahol szinte minden rendben van. Nem túl nagy a kereslet a hévízi belváros új építésű, továbbra is 400 ezer forint körüli négyzetméteráron kínált lakásaira, de az ennél négyzetméterenként immár 130-150 ezerrel kevesebbre tartott használt ingatlanokra sem. Ugyanakkor a túlkínálat következtében a sokak szerint túlfejlesztett város külső részén, egyre reálisabb áron, immár négyzetméterenként 200 ezer forint alatt is lehet kiváló állapotban lévő házat, lakást vásárolni. Ráadásul az elmúlt egy év során csökkent a háttértelepülések népszerűsége is.

Az Immobilien tulajdonosa szerint, reális áron - 4-6, maximum 8 millió forintért - még van kereslet a Balatontól távolabb lévő, de panorámás telkek és pincék iránt, igaz a vevők ezeknél az ingatlanoknál is egyre nagyobb követelményeket támasztanak. Legyen csendes, de jól megközelíthető, rendelkezzen lehetőleg minél teljesebb közműhálózattal, s nem árt, ha a pince fürdőszobája, konyhája is a közelmúltban lett felújítva.

 

Drágább az északi part

 

Az északi parti ingatlanforgalmazók, valamint önkormányzati szakemberek szerint az árak náluk ma is mintegy 5-10 százalékkal meghaladják a déli parti ingatlanokét, ám a tendenciák szinte ugyanazok. Még a leginkább keresett vízparti ingatlanokból - telekből, új- és régi házakból - is nagy a kínálat. Ebben a kategóriában az értékesítési kedvet tovább növelte, hogy egyre szigorúbban ellenőrzik a parti feltöltéseket. Egy-egy csábítónak tűnő ajánlat esetén a vevőnek nem árt az átlagosnál is nagyobb körültekintéssel, sőt - ha szükségét látja - földmérő szakember bevonásával ellenőrizni az ingatlan adatait. Abból ugyanis később kellemetlenségei lehetnek, ha nagyobb terület használ, mint amennyi valójában az övé. Ráadásul rendelet írja elő, hogy minden önkormányzatnak ki kell jelölnie a közcélokat szolgáló parti sávot. Az északi parton ma is valamivel többen érdeklődnek új építésű családi házak, s főként kisebb lakások, apartmanok iránt, az utóbbiak esetében az átlagos négyzetméterár változatlanul 230-300 ezer forint közötti, míg az új kisméretű, igényesen felszerelt - 80-90 négyzetméteres - családi házak egy-két ritka kivételtől eltekintve 20, maximum 25 millió forintig eladhatók.

 

Lángossütő és luxusvilla

 

A legnagyobb forgalmú helyeket kivéve jelenleg még a korábbi évek átlagánál is nehezebben értékesíthetők a különböző kereskedelmi létesítmények, vendéglők, üzletek, hurka- és lángossütők, borivók.

Nem csekély a kínálat a luxuskategóriában sem, ráadásul a kereslet - az egész tópartot beleértve - tavaly óta tovább csökkent, 100-150 milliós áron csak olyan, legalább 250-300 négyzetméteres új vagy teljesen felújított rezidenciák értékesíthetők - nemritkán többévi várakozás után -, amelyek minden elemükben megfelelnek a követelményeknek. (Közvetlen vízparti, vagy extra panorámás hegyi telek - lehetőleg külön bekötőúttal - fűtött, nagyméretű úszó- és élménymedence, szauna, szolárium, több elkülöníthető apartman, személyzeti helyiségek, több gépkocsi befogadására alkalmas garázs, széf, biztonsági rendszer és így tovább.) Jellemző, a helyzetre, hogy az egyik tihanyi luxuslakóparkot - kedvező vásárlási feltételekkel - hosszú hónapok óta óriásplakátokon is hirdetik.