A zsebszerződéshez hasonló jelenségek akkor jelennek meg a közéletben, amikor a politika, és egyes személyek politikai és etikai nézőpontja nincs szinkronban a gazdasági folyamatokkal. A jogot mint eszközt pedig e két társadalomformáló erő ütközésekor a maga javára használja fel a politikai rendszer. 1. A zsebszerződések történeti modelljei Ezt a kissé elméletinek tűnő bevezető fejtegetést szeretnénk alátámasztani két jelenség részletesebb elemzésével. Mind a két jelenség a leginkább átpolitizált gazdasági ágazathoz, az agráriumhoz kapcsolódik, és a két jelenség szoros kapcsolatban van egymással. I.1. Az első példa, amelyben mindennapi gyakorlattá vált a gazdasági érdekviszonyoknak megfelelő, de a jog által nem engedélyezett szerződések gyakorlata, a kárpótlási folyamathoz kapcsolódik. A kárpótlási folyamatot, amely nehezen értelmezhető jogilag, és számos alkotmánybírósági jogértelmezésnek köszönhetően vált a magyar jog részévé, az állam méltányossági jogkörének gyakorlásából lehet levezetni. A jogalkotók az 1939 és 1989 közötti időszakban jogszerűen, de igazságtalan törvények meghozatalával vagyonuktól megfosztottakat kárpótoltak olyan módon, hogy nem vették figyelembe a magyar társadalomban a 80-as évek elejétől elindult, és a szövetkezetek által koordinált spontán privatizációs folyamatokat. E folyamatok, melyek a melléküzemágak megjelenésével és a tagok termelői láncolatba való szerveződésével fontos modernizációs gócpontok lehettek volna, a termelői típusú szövetkezeteken belül jöttek létre. A kárpótlás során a közös vagyont egyre inkább a jó gazda gondosságával sajátjaként kezelő, és az addigi termelési folyamatokat jól átlátó agrármérnökréteg, és a saját termőfölddel soha nem rendelkező, de kizárólag a mezőgazdaságból élő termelőszövetkezeti tagok alapintézményeit semmisítették meg azáltal, hogy a szövetkezeti használatban lévő földeket jelölték ki olyan személyek kárpótlásául, akik már csak történelmi emlékeikben kötődtek a mezőgazdasághoz. E személyek vagy idősek voltak már a földműveléshez, vagy csak az ingyen vagyonszerzés intézményeit látták a kárpótlási folyamatban, és nem tudtak eleget tenni a tulajdonul megszerzett földjeik művelési kötelezettségének. Az igazsághoz tartozik az is, hogy a jogosultak nagy része nem bírta kivárni, amíg termőföldre, vagy egyéb vagyontárgyra válthatja kárpótlási jegyét. E személyek eladták a kárpótlási jegyeiket a viszonylag számottevő vagyonnal rendelkező volt szövetkezeti vezetőknek. A vásárló azonban nem tudta közvetlenül a saját gazdasága alapjává váló termőföldre váltani kárpótlási jegyét, ugyanis ezzel a lehetőséggel csak a saját jogon kárpótoltak élhettek. A kárpótlási folyamatot jobban értők azt a tanácsot adták a kárpótlási jegyet ilyen módon megvásárló személyeknek, hogy az eredeti eladó nevében, mintegy a számára megszerezve a földterületeket, vegyenek részt a kárpótlási árverésen. A felek között tehát több szerződés jött létre. Egyrészt az eredeti adásvételi szerződés, másrészt egy megbízási szerződés a kárpótlási célú árverésen való részvételre, harmadrészt egy megállapodás, hogy a tulajdonul megszerzett földeken a tényleges használati jogot a kárpótlási jegyet megszerző fogja gyakorolni, negyedrészt egy megállapodás, amely a kárpótlásból származó földek kötelező ötéves elidegenítési tilalmának lejártakor a tényleges tulajdoni viszonyoknak megfelelően átengedi a földek tulajdonjogát a vevőnek. A felek ezzel a szerződéssel megsértették a kárpótlási törvény alapját képező állami méltányossági jog gyakorlását, és nem az igazságtalanul kárt szenvedetteket, hanem a ténylegesen a mezőgazdaságból élőket juttatták tulajdonhoz. A külvilág felé ez a megállapodássorozat két szerződésben öltött testet. Egyrészt a megbízási szerződésben – amellyel az árverésen részt vevő fél megszerezte az eredeti tulajdonos számára a termőföldet -, másrészt a későbbi adásvételi szerződésben, amellyel a kárpótlásra jogosult egy méltányos árért eladta a megvásárolt területet. Az ügylet többi része a felek közötti megállapodásként soha nem került a nyilvánosság elé. Ezen nem túlzottan jogszerű, de szinte követhetetlen technika segítségével a gazdaság feloldotta a politika és a jog által alkotott törvény tulajdonviszonyokat befolyásoló hatásait. A kárpótlási törvény következményei az előbb jelzettnél sokkal bonyolultabb következményekkel jártak, és a tulajdonosoknak ennél sokkal differenciáltabb köre alakult ki, de kifejlődött egy technika, amelyet később, 1994 után a magyar termőföld külföldi kézre való átjátszásakor is használtak. Megállapítható, hogy e technika segítségével 1990 és 1994 között akár külföldi magánszemély is megszerezhetett magyar termőföldet, ugyanis magát a tulajdonszerzést ebben az időszakban semmi sem tiltotta. I.2. A második, és mostanában a kormány által felszámolni kívánt zsebszerződéstípus 1994. július 27-e után keletkezett. Ez az az időpont, mikor a Boross-kormány által irányított Országgyűlés jogalkotó tevékenységeként hatályba lépett a termőföldről szóló törvény (a továbbiakban Tft.) E törvény rendelkezéseiből adódó kivételi listát is felhasználják általában a jogban járatos zsebszerződés-készítők a törvény kijátszására. A Már magának a Tft.-nek a szövege is kihagy néhány szerzésmódot a törvény hatálya alól. Azaz bizonyos jogcímen tulajdont szerzőkre nem vonatkoznak a Tft. tulajdonszerzést korlátozó, vagy tiltó rendelkezései. Az ilyen szerzésmódok általában az ingatlan-nyilvántartáson kívül is tulajdont keletkeztető szerzésmódok, bár a kör nem teljes. A kivételek tehát a következők: a törvényes öröklés, az elbirtoklás, a túlépítés, a kisajátítás és a kárpótlási célú árverés. Meg kell jegyeznünk azonban, hogy e kivételi lista nagy része önmagában csak kivételes esetekben keletkeztet tulajdont, általában az ilyen jogcímen történő tulajdonszerzéshez valamely közigazgatási szerv vagy bíróság hozzájáruló nyilatkozata vagy engedélye szükséges, ami a törvényalkotók logikája szerint kizárná e szerzésmódokkal való visszaélést. Nézzük végig egyenként, hogy mire alapozható a fenti állítás. Törvényes öröklés – e jogcím főszabály szerint a vér szerinti leszármazók tulajdonszerzését van hivatva szolgálni, de két fajtája, az örökbefogadás és a házasság alkalmas lehet a családon kívüli személyek tulajdonszerzésére. Mindkét jogcímet megelőzi egy hatósági eljárás (gyámhatóság, illetve anyakönyvvezető) amelyben e lehetőségek kijátszása megelőzhető. Elbirtoklás – a Ptk. jelenleg hatályos szabályai szerint ingatlan esetében az ilyen jogcímen történő tulajdonszerzéshez 15 évet meghaladó, jogcím nélkül megszakítatlan birtoklás kell. Csak akkor képes érvényesíteni az elbirtokló, akkor hivatkozhat eredménnyel erre a jogcímre az ingatlan-nyilvántartáson alapuló egyéb jogcímekkel szemben, ha a tulajdonszerzés tényét bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. E tényt azonban csak akkor lehet érvényesen bejegyezni, ha okirattal tudja alátámasztani a jogosult. Ilyen esetekben az ingatlan-nyilvántartási eljárást tehát meg kell hogy előzze egy tulajdonjog megállapítására irányuló polgári per, amely után kezdődhet meg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése e jogcímnek. Túlépítés – avagy egy felépítményi ingatlan építése az adott területre, úgy, hogy az ingatlan a telekhatárt metszi. Ez a jogcím csak abban az esetben keletkeztet tulajdont, ha a felépítményi ingatlan tulajdonosa az adott ingatlanra megkapta az érvényes építési vagy fennmaradási engedélyt, amely a jelen esetben, mivel az csak belterületi ingatlanra adható, nem lehetséges. Az így, tehát jogcím nélkül külterületre építkezővel szemben az építési hatóság egyetlen helyes eljárása az épület lebontásának elrendelése, ugyanis a jogcím nélküli használó rosszhiszeműsége az építési munkálatok megkezdése kapcsán nem vitatható. Ha pedig valaki haszonbérleti jogcímen birtokában lévő ingatlanon kezd építkezésbe, akkor a haszonbérleti szabályok szerint a használat jogalapját jelentő szerződést a terület haszonbérbe adója azonnali hatállyal megszüntetheti vele szemben. De ezt az intézkedést csak a haszonbérbe adó kezdeményezheti. A kisajátítás és a kárpótlási célú árverés önmagában is állami aktus. Csak közérdekből, illetve az állam méltányossági jogköréből lehet elrendelni és végrehajtani, tehát kizárólagosan állami aktusok. A Tft. a külföldiek tulajdonszerzésénél, az általános tiltás mellett érvényes kivételként ismeri el azokat a jogcímeket, amelyekkel a belföldi magánszemély kezében lévő termőföld meghaladja a birtokmaximumot. Az ilyen jogcímeknél azonban előfeltétel, hogy a külföldinek már a Tft. hatálybalépése előtt legyen termőföldje, és az, hogy az alábbi jogcímeken megszerzett termőföld nagysága és aranykorona-értéke ne haladja meg a már tulajdonában lévő termőföld mennyiségét. Az ilyen jogcímek: a csere, a közös tulajdon magához váltása és a már meglévő termőföld kisajátításából kapott összegből történő termőföldvásárlás. Szintén a Tft.-ben szereplő tulajdonszerzési kiskapu az, ha a külföldi magánszemély Magyarországon olyan jogi személyiséggel rendelkező társaságot hoz létre, amely kivételként szerepel a jogi személy tulajdonszerzését tiltó listán. E jogi személyek általában közfeladatot látnak el (állam, önkormányzat, közalapítvány) vagy más irányú tevékenységük gyakorlásához szükséges a földtulajdon ideiglenes megszerzésének biztosítása (jelzáloghitel-intézet, amely 3 évig tarthatja tulajdonában a jelzálog biztosítékát képező ingatlant, és e tevékenységéből kielégítheti a jelzáloghitel kamatait). A tőkeigény az ingatlan 3 év utáni kötelező értékesítéséből származik. A kivételi lista indokolatlan pontjai az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulatok. E társulatok a tevékenységi körükbe tartozó meghatározott művelési ágban haszonszerzésre irányuló gazdasági tevékenységet folytatnak, és korlátlanul szerezhetnek termőföldet. A kivételi lista leggyengébb pontját a legelőbirtokossági társulatok alkotják. Ez a történelmileg létező társulati forma azonban jogi szabályozást nem nyert, úgyhogy egy nem létező társaság nem is szerezhet termőföld-tulajdont. A Tft. ahogy megszületett, megszülettek a kijátszására irányuló szerződések is, amelyekkel részletesebben és gyakorlati példákkal alátámasztva a következő fejezetben foglalkozunk. A megállapodások alaptípusait azonban itt kell felvázolnunk. A leginkább elterjedt alaptípus – ahol a szerződő felek ismerik egymást, és kölcsönös a bizalom köztük – a termőföld adásvételéről szóló olyan megállapodás, amelyet nem foglalnak írásba, nincsenek nyomai, de mivel mind a két fél betartja, így a valóságban érvényesül. Magyarországon nincsenek a mezőgazdasági tevékenység folytatásának szakmai előírásai, így minden további nélkül gazdálkodhat az általa „megvásárolt” földön a külföldi szerző fél, abba a magyar hatóság nem, csak az eredeti tulajdonos szólhat bele, ő pedig – mivel megkapta a vételárat – nem teszi. A külföldi szerző ebben az esetben teljesen kiszolgáltatott, mivel jogcím nélkül használja a földet, így az eredeti tulajdonos vele szemben minden jogát érvényesítheti. Ahol a feleket csak a gazdasági érdek hozza össze, és nem ismerik egymást, tehát nem maradéktalan a bizalom, ott keletkeznek a színlelt szerződések technikájával keletkezett zsebszerződések. Itt is adásvételi szerződés a felek szándéka, de mivel ezt a jog tiltja, és nem keletkeztet még használati jogcímet sem, így legalább a föld használatát szeretné jogszerűvé tenni a vevő. A valóságban itt is háborítatlan a használat és a hasznok szedésében a „bérlő”, de a rendelkezési joga erősen korlátozott: a jogszerű bejegyzésig nem adhatja el birtokát. Az ilyen adásvételi szerződés megjelenhet szívességi használat, haszonélvezet vagy haszonbérleti szerződés formájában is. Az ilyen színlelt szerződés, mikor színlelt volta bizonyítást nyer, érvénytelenné válik, és a felek közötti eredeti megállapodás, tehát az adásvétel szabályai szerint kell elbírálni, amely semmis. A legnagyobb nehézség az ilyen szerződések gyakorlatában a bizonyítás, ugyanis elvileg a polgári jogi ügyletekbe az állam nem avatkozhat bele, amíg a felek jogszabályt nem sértenek. A kölcsönös bizalom megléte esetén az ilyen színlelt szerződések 2000-ig nem kerültek a hatóságok elé, 2000 után pedig – mivel a konkrét gazdálkodás körülményeit a hatóságok nem vizsgálhatják – a felek egybehangzó állítása alapján kénytelenek a használat jelzett jogcímét elfogadni. II. Zsebszerződések, avagy a korlátozó rendelkezések kijátszása A korlátozó rendelkezések kijátszásának egyik legelterjedtebb módja a haszonbérleti szerződéssel kombinált termőföldeladás, amikor a magyar tulajdonos szabályszerű bérleti szerződést köt a külföldivel, aki ezzel egyidejűleg külön okiratban elővásárlási jogot is szerez. Előfordul, hogy azt is kikötik: az elővásárlási jog akkor érvényesülhet, ha jogi lehetőség lesz a föld megvásárlására. Az ilyen típusú „zsebszerződés” (a név utal arra a szerződésre, amely a „zsebben van”, vagyis példánk esetén az elővásárlási jogot biztosító okiratra) érvénytelen a módosított Tft. szerint, mert elővételi jogot csak olyan dolog adásvételére lehet kikötni, amelyet a vevő jogszerűen megszerezhet. Ezek a haszonbérleti szerződések azon túl, hogy a termőföldforgalom korlátozásának kijátszását szolgálják, többek között a működő szövetkezetek fennmaradását is veszélyeztetik. Ilyen helyzet állt elő a korábbi években Fertődön, ahol a külföldiek úgymond „kibérelték” a termőföldet a Zöld Mező Szövetkezet alól, amely hajdan 4300 ha szántót művelt, ma azonban már csak ennek töredéke van a kezelésében. A kivitt föld felét 3-4 osztrák bérli, akik a szomszéd településen hoztak létre Magyarországon alapított kft.-jük számára telephelyeket. Állami támogatással gyümölcsös telepítésébe fogtak, költségvetési segítséggel vásárolták meg a gépeket, munkásaikat feketén foglalkoztatják. Fertőd határában már szinte minden jó minőségű szántót ők művelnek, hároméves szerződéseket kötnek rá a tulajdonosokkal. Terjeszkedésük egyelőre megállíthatatlannak tűnik, a gazdák sorra mondják fel a szövetkezettel kötött bérleteket. Nem véletlenül, az osztrákok ajánlata ugyanis jóval kedvezőbb. A falubeliek pénzéhsége pedig extrém eseteket produkál. Előfordult az is, hogy a szövetkezet által frissen vetett lucernát is kiszántották, csak hogy mihamarabb átadhassák művelésre az osztrákoknak a jól termő kisalföldi szántóföldet. A Tft. szerint jogi személy 300 ha földet bérelhet, gazdasági társaság és szövetkezet 2500 ha-t, ezzel a rendelkezéssel segítik úgymond a nagyüzemi gazdálkodást, gondolva a még működő szövetkezetekre. A tőkeerős külföldi az említett szabályozást kihasználva alapít egy betéti társaságot – mint ismeretes, ezt minimális alaptőke mellett megteheti – Magyarországon, így belföldi gazdasági társasággá válik, s lehetősége van 2500 ha termőföld bérlésére. Ugyanígy alakult Kesznyéten községben a termőföld sorsa. Itt miután a téesz tönkrement – de lehet, hogy csődbe vitték – átalakult kft.-vé, amelynek valamennyi üzletrészét (elképzelhető, hogy a korábbi szövetkezeti vezetők súgásával) egy külföldi üzletember teljes egészében megvásárolta. Mivel a kft. magyarországi cégnek minősült, nem volt akadálya annak, hogy ez a külföldi állampolgár 1691 ha földet béreljen a helyi önkormányzattól, a Bükki Nemzeti Parktól, a Tiszatáj Természetvédelmi Közalapítványtól és több magánszemélytől. Emellett a kft. a szomszédos községek külterületén további több száz hektár szántót művel és a haszonbérleten kívül – zsebszerződésekkel – állítólag illegális földvásárlási ügyleteket is kötött. A bemutatott példák alapján is látszik, hogy a külföldieket megillető adókedvezmények, illetve adómentességek, az olcsó munkaerő mind arra sarkallják a nem magyar állampolgárokat, hogy éljenek a joghézagok nyújtotta lehetőséggel. Nagy port kavart a csapodi eset is, amelynél azonban a jogtalanság már bizonyítási nehézség nélkül megállapítható. Egy osztrák tulajdonú társaság, amely a tiltás előtti utolsó napon jutott hozzá 150 ha földterülethez, spekulációs szándékkal használatra továbbadta azt egy osztrák gazdának. Utóbbi nem foglalkozott a területtel, így került egy harmadik használóhoz, akit azonban tévesen informáltak annak határairól. A gazda nekiállt szántani úgy, hogy nem volt pontos fogalma róla, meddig terjednek a tulajdon szélei, ennek következtében felszántotta egy belföldi magánszemély legelőjét is. Még az osztrák is, akinek egyébként a földterületről semmilyen írásos szerződése nem volt, belátta a helyzet jogtalanságát. Az ügy kapcsán egyébként sok szabálytalanság merült fel. A magyar földjog szerint az alhaszonbérlet semmis, tehát a második osztrák nem adhatta volna tovább a tulajdont a harmadiknak, aki aztán felszántotta a majort, sőt az utak felét is, mondván, hogy arra három öl is elegendő, minek a hat. A Zala Megyei Bíróság jogellenes földszerzést állapított meg 2001. június végén hozott nem jogerős ítéletében. Az ítéletből kiderül, hogy egy német kft. (Eurowolf Kft.) magyar alkalmazottjával 18 millió forint értékben vásároltatott termőföldet, amely színleg bérleti szerződés alapján került a német gt. birtokba, ám amikor az APEH a magyar magánszemély számára adóhiányt állapított meg, mind a magyar alkalmazott, mind a cég képviselője elismerte a jogellenes földszerzést. Mint ez az eset is bizonyítja, a tulajdonszerzési korlátozások kijátszhatók akkor is, ha „strómanok” kötik meg az adásvételi szerződést színleg saját maguk számára, de mivel a külföldi adja a pénzt, így nyilván az ő érdekében eljárva. A „hitelező” ilyenkor gyakran dátum nélküli szerződés birtokában várja a külföldiek számára kedvező szabályozás bevezetését. A dátum nélküli szerződésnél azonban elengedhetetlen, hogy mindig figyelemmel kísérjék a hatályos jog által szerződések esetére megkövetelt érvényességi kellékeket. A formai követelmények esetleges változása miatt az ilyen zsebszerződésfajta nem is a legkedveltebb. A jelenlegi kormány szerint a dátum nélküli szerződések ellen megoldást kínál, ha a korlátozások megszűntétől bevezetik az adásvételi szerződések közjegyzői okiratba foglalásának követelményét. Gyakori a kölcsönszerződés kombinálása előszerződéssel, amelyben az eladó és a külföldi vevő termőföld adásvételében állapodik meg arra az esetre, ha a jogszabály ezt engedi és rögzítik, hogy ennek megtörténtével megszűnik a kölcsönszerződés. Bevett gyakorlat az is, hogy külföldieknek a birtokot hosszú időre, akár több évtizedre is átadják a tulajdonosok a haszonélvezeti jog átruházásával. Így a külföldi állampolgárnak jogában áll a földet birtokolni, használni és hasznait szedni egészen élete végéig. Erre tekintettel fogalmazódott meg az a javaslat, amely a haszonélvezeti jog átruházását csak belföldi számára tenné lehetővé. Ismertek olyan manipulációk, amikor kézizálogjoggal biztosítják az állítólagos kölcsönöket és 20-30 évig, a soha nem nyújtott kölcsön „lejártáig” birokba veszik a földet. A Ptk.-t módosító – a zálogjoggal kapcsolatos törvényi szabályozás módosításáról szóló 2000. évi CXXXVII. számú – törvény azonban rögzíti, hogy a hatálybalépése után kötött zálogszerződésekre már a jelzálogjogra vonatkozó új rendelkezéseket kell alkalmazni. Vagyis: ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani, illetve az ingatlanra vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerződésen felül a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Ezzel a szabályozással megszűnik annak a lehetősége, hogy kézizálogjogra hivatkozással valaki birtokba lépjen. További kibúvót jelenthet, hogy a tanyák tulajdonának megszerzését (igaz, hatósági engedélyhez kötötten) külföldiek számára is lehetővé teszi a Tft. A szabályozás szerint az a helyzet állhat elő, hogy egy külföldi annyi tanyához – és ezen keresztül termőföldhöz – jut, amennyihez akar. A korlátozó rendelkezések kijátszását teheti lehetővé az erdőbirtokossági társulat intézménye, melynek ellentmondásaira a termőföldtörvényről szóló 35/1994. (VI. 24.) Ab-határozatban Kilényi Géza alkotmánybíró hívta fel a figyelmet. Erdőbirtokossági társulat esetén ugyanis teljes mértékben nyitott az ingatlanszerzési korlátozás kijátszásának lehetősége, ehhez mindössze arra van szükség, hogy egyes erdőtulajdonosok (így külföldiek is) társulatot alapítsanak, a társulat jelentős nagyságú erdőt vásároljon, majd elhatározza jogutód nélküli megszűnését, s végül kezdeményezzék a tagok osztatlan közös tulajdonának megszüntetését. Vételi jog kikötése esetén a jogosult – a külföldi – a termőföldet egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja, természetesen csak akkor, ha ezt a hazai szabályozás lehetővé teszi.