Az alapmeghatározás szerint az 1995-2012 között született Z generáció más kulturális mintázatokkal rendelkezik, mint a korábbi generációk, így digitális bennszülöttek és rendkívül mobilisak, világot akarnak látni. Ezzel szoros összefüggésben sok esetben a lakásbérlést preferálják a vásárlás helyett, hogy könnyen tudjanak váltani, ha szeretnének, ahogy arról korábban írtunk már. Illetve más befektetéseket is célba vehetnek, minthogy hosszú évekre vagy évtizedekre elköteleződjenek egy lakáshitel mellett. 

Ugyanakkor a magyar viszonyok – jegybanki alapkamat és infláció – között olcsónak számító 3 százalékos lakáshitel mégiscsak vonzó lehet számukra, nem véletlenül Magyarországon óriási érdeklődés mutatkozik az Otthon Start iránt. Illetve a mindössze 10 százalékos önerő úgy vonzza a jelölteket, mintha nem lenne holnap. Továbbá azt se felejtsük el, hogy a magyar tradíciók alapján a saját tulajdon a preferált, a bérlés hátrébb sorolódik. 

Kapcsolódó

Ráadásul egyes vidéki régiókban olyan olcsó ingatlanokkal is találkozhatunk, hogy nem okoz különösebb nehézséget a piacra lépés. Más kérdés, hogy ezeken a településeken sok esetben a munkaerőpiac is haldoklik, vagyis egy-egy kevés bért fizető összeszerelőüzemnél többről nem érdemes álmodozni, így különösebben jövőképről sem beszélhetünk.

Tőkeképzés nélkül maradnak

De nézzük globálisan a Zoomerek, az első lakást vásárlók és a lakáspiac általános összefüggéseit! Vajon miért fontos a lakásvásárlás függetlenül a családalapítástól?

Mert az otthonteremtés a vagyonépítés és az élethosszig tartó pénzügyi stabilitás egyik alappillére, a törlesztő nem csak részben vagy egészben kiválthatja a havi albérleti díjat, hanem szintén fontos tényező, hogy a lakás értéke folyamatosan emelkedik. Vagyis, ha nem vesz lakást, akkor a Z generáció kockáztatja, hogy elveszíti a potenciális nyereséget, amennyiben az ingatlanok értéke tovább emelkedik. 

Ez pedig növelheti a meglévő vagyonkülönbségeket azok között, akik megengedhetik maguknak a vásárlást – akár szülői segítséggel is –, és azok között, akik életük végéig bérlők maradnak. Ráadásul, ha a Z generáció egy meghatározott része soha nem lép be az ingatlanpiacra, az megváltoztathatja a bérlők és a tulajdonosok arányát, ami mindent befolyásolhat a bérleti díjaktól kezdve az adókon át egészen a gazdaság egészéig.

Korábban már ecseteltük, hogy az első lakást vásárlók nem csupán a lakásláncot tartják mozgásban, hanem az egész gazdaságot stimulálhatják a lakáspiacon és az építőiparon keresztül.

A lakásláncon belül beszélhetünk otthonteremtési vagy lakáscélú és befektetési célú vásárlókról. Előbbiek közé tartozik a különböző élethelyzetekből adódó tranzakció, legyen az első lakást vásárlás és/vagy családalapítás, amelyhez az otthonteremtés definíciója is legjobban illeszkedik. Illetve ide sorolhatók a későbbi életfázisokhoz kapcsolódó változások, mint nagyobb lakás a gyermek vagy gyermekek születése miatt, de említhetjük a válást vagy öröklést is. 

Lakáslánc és összefüggések

Vagyis, ha kevesebben lépnek be a láncba, mint első lakást vásárlók, akkor a gyermeket vállaló párok nehezebben tudják eladni például a garzonjukat, hogy 2-3 szobás ingatlanba költözzenek. De itt említhetjük meg az agglomerációba költözés esélyét, amely szintén egy dinamikus lakáspiacon valósítható meg észszerűen. Ha a piac nem rendelkezik megfelelő dinamikával, vagyis nem minden ingatlantípusban van mozgás, az a kereslet és kínálat egyensúlyát fenyegeti; ami, ha megbomlik, az kihat a lakásárakra is, sőt, a piacra kerülő aktuális állomány minőségére is.

Ezen belül, ha a felújítandók se nagyon pörögnek, akkor a felújítások elmaradása miatt jelentős kisvállalkozói kör marad munka nélkül. Számtalan szegmenst említhetünk a lakáslánccal kapcsolatban, vagyis a kis hullámok jóval nagyobb hullámokat generálhatnak az egész gazdaságban, ami már komplexebb és átfogóbb válságot is megalapozhat.

Leegyszerűsítve, ha az Z generáció nem lép be tulajdonosként a lakáspiacra, vagy csak a 30-as évei közepe felé jelenik meg:

  • az mikroszinten azt jelenti, hogy a szóban forgó Zoomerek lemaradhatnak a saját tőke képzéséről, illetve az elhalasztódik.
  • Makroszinten pedig az ingatlanfejlesztők, kivitelezők és a bankok egyrészt más termékek felé fordulhatnak, hogy kielégítsék azokat a generációkat, amelyek jelentős potenciált látnak a lakásvagyon képzésében, másrészt piaci zavarok keletkezhetnek a lakáspiacon, amely kihat az egész gazdaságra.
Kép: Economx

Láthatatlan krízis

Amikor válság van, akkor markánsan láthatjuk a következményeket: árverések, kilakoltatások, csődök és zuhanó ingatlanárak, amelyek az ingatlanpiac összeomlásához vezethetnek. Ezt mindenki átélhette a 2008-as gazdasági világválság alkalmával. Ha azonban a Z-k nagy hányada nem vesz lakást, akkor egyfajta „láthatatlan” krízis jelentkezik. Kevesebb az első lakást vásárló, hosszabb ideig maradnak a bérlakásokban, miközben megváltoznak a mobilitási és megtakarítási normáik. A hatások azonban az „induló” otthonok iránti csökkent kereslettől a polarizáltabb vagyonfelhalmozódásig mélyrehatóak lehetnek.

Azok, akik nem gondolkodnak lakásvásárlásban, később egyrészt anyagi problémákkal is szembesülhetnek akár a bérlés miatt is, másrészt megfosztják magukat egy hatékony vagyonteremtő eszköztől. Azok pedig, akik a lakásvásárlás elhalasztása mellett döntenek, ugyan nyitva hagyják a vagyonteremtési potenciált maguk számára, ugyanakkor lerövidítik azt az időhorizontot, amelyen belül profitálhatnak a lakástulajdonból, hiszen ez kihat áttételesen az élethosszig tartó megtakarításokra, a nyugdíjbiztonságra és a generációk közötti vagyonátadásra.

Ráadásul, amikor már valóban lakást akarnak vásárolni a Z generációs fiatalok, mert házasodnak, családot alapítanak és elindulnak a karrierépítés útján, akkor jönnek a nehézségek, hiszen azzal szembesülnek, hogy az eladási árak és a kamatok az elmúlt években az egekbe szöktek. Ha mégis sikerül az önrészt és némi pénzügyi alapot megteremteniük, akkor viszont sokkal nagyobb lendülettel vetik bele magukat a lakáspiacba, mint az elmúlt években tették. Ahogy már említettük, most nálunk a példátlanul alacsony önrész miatt a Zoomerek előtt is elhúzták a mézesmadzagot, és sokan fognak élni a lehetőséggel.

Továbbá bár az átlagbérek emelkedtek globálisan, jócskán lemaradtak a lakhatási költségek növekedése mellett, ami sok embert kiszorít a lakásvásárlás folyamatából. Ezt hívjuk lakhatási válságnak, amely az Európai Uniót ugyanúgy fenyegeti, mint az USA-t, és amelyet önálló sorozatban elemeztünk. A magas lakhatási költségek nagyobb akadályt jelentenek a fiatalok számára, mint az idősebbek számára, mivel kisebb valószínűséggel rendelkeznek saját otthonnal, ami azt jelenti, hogy nem tudnak saját tőkét felhasználni a következő, nagyobb ingatlanuk megvásárlásához, így a már említett lakáslánc is lelassul, ahogy azt már említettük korábban.

Az európai és magyar lakhatási válság

A témának az economx.hu cikksorozatot is szentelt, amelyben részletesen elemezzük az okokat és a lehetséges megoldásokat:Lakhatás vagy luxus? Már a középosztálynak is fáj a saját otthon

Túlnépesedés, turisták, megfizethetetlen lakások – ezek okozhatják Európa vesztét

A magyarok még nem csinálják, pedig ez lehet a megváltás a lakhatási válságban

De miért stagnál az első lakást vásárlók aránya világszerte?

Alapvető probléma, hogy a lakáskínálat szűkös, világszerte kedvezőtlen statisztikákkal rukkoltak elő a lakásfejlesztők a 2008-as válság, majd a pandémia után. Sokan azért döntenek úgy, hogy továbbra is albérletben élnek, mert míg a lakásvásárlás költsége emelkedik, a bérleti díj lényegében stagnál, vagy jóval kisebb méretekben emelkedik, ahogy azt az Eurostat statisztikái is igazolják.

Ha a lakhatási célú vételek helyett vagy mellett a befektetési célú vásárlások szerepe markánsan nő, akkor emelkedik az albérlet-piacon a kínálat, amely kordában tartja a bérleti díjakat. Ez ugyan a bérlés felé billenti a mérleget, de ettől még az élethosszig tartó vagyonképzést gátolja, amely sok életfázisban meghatározza az életminőségünket. Most kettős hatás érvényesül a magyar piacon, hiszen az alacsony önrész miatt nagy esély mutatkozik a vételre, ugyanakkor a nagy kínálat miatt a bérleti díjak is stagnálnak vagy csökkennek.

A világjárvány utóhatásaként, ami növelte a távmunka elterjedését, egyes Z generációsok és millenniumiak a rugalmasságot helyezik előtérbe a lakásvásárlással szemben: rövid távon bérelnek, utaznak vagy a családjuknál laknak. A Z generáció és a millenniumi generáció a gazdasági bizonytalanság közepette éli az idejét, beleértve a potenciális gazdasági lassulást, valamint az olyan aggodalmakat, mint a magas megélhetési költségek és a munkahelyek bizonytalansága. Ráadásul globálisan sok fiatalnak diákhitel-tartozása is van, amit szintén törleszteni kell.

Továbbá bár a lakásvásárlás még mindig jó pénzügyi befektetés, de a fiatalok számára más életképes befektetések is nyitva állnak, amelyek jóval kisebb önerőt igényelnek. Ezek az emberek fontolóra vehetik a tőzsdére, a kriptóba, a Bitcoinba, a saját vállalkozásba, startupba vagy az oktatásba való befektetést.

Sőt, az is szempont, hogy átlagosan idősebben hozzák világra a nők az első gyermeküket, vagyis kitolódik a családalapítás és az ezzel összefüggő otthonteremtés időszaka. Az OECD adatai szerint az OECD tagállamaiban az első gyermeknél mért átlagéletkor 26,4 évről (2000) 29,5 évre (2022) emelkedett két évtized alatt.