A kormány már korábban kijelentette, hogy az Európában egyre inkább alapproblémává váló lakhatási válságot, amely természetesen Magyarországon is jelen van, a saját tulajdon erősítésével kívánja megoldani.

Egyrészt a történelmi hagyományok alapján ez magyar sajátosság Közép- és Kelet-Európa országaihoz és a déli államokhoz hasonlóan, másrészt az állami beavatkozás az általános társadalmi jólét érdekében üdvös is lehet. Vagyis egyelőre az állami szociális bérlakás-programot nem ösztönzi, amely az Európai Unió számos országában alapvető trend.

Kapcsolódó

Az állam elindította a Lakhatási Tőkeprogramot, amelyet 300 milliárd forinttal támogat: ennek célja, hogy az újlakás-kínálat növelésével együtt csökkenjen a nagy kereslet miatt az árakra gyakorolt nyomás. Majd kiderült, hogy az új lakások minimum másfél-két év múlva jelenhetnek meg a piacon, mint stimuláló tényező, ezért a kormányzat úgy gondolta, hogy olyan eszközhöz nyúl, amely sokkal gyorsabb megoldással ösztönzi a lakáspiacot. Ez az Otthon Start program a 3 százalékos kamattal együtt.

A hitelprogram várhatóan több tízezerrel növelheti majd az adásvételek számát, különösen jövőre a választások évében, ugyanakkor a lakásépítések továbbra is a megszokott mederben haladhatnának, ezért a kormány nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá nyilváníthatja azokat a legalább 250 lakásos ingatlanfejlesztéseket, amelyeknél a lakások 70 százaléka megfelel az Otthon Start program követelményeinek.

A cél nyilvánvalóan, hogy minél gyorsabban minél több új lakás épüljön, a várakozások szerint öt év alatt 50 ezer plusz új lakás építését segítheti elő a lépés, vagyis ennyivel nőhet a kínálat az amúgy is tervbe vett építkezések mellett.

Ráadásul ne felejtsük el a multiplikátor hatást, vagyis egymillió befektetett tőke akár 1-3 millió pluszt is hozhat, ahogy azt egy korábbi interjúnkban bemutattuk. Ez nem csak a GDP szempontjából fontos építőipart, hanem a munkaerőpiacot és a kapcsolódó iparágakat is dinamizálhatja – ez pedig jövedelmek, adók, járulékok, vásárlások satöbbi révén felpezsdítik a gazdaságot is.

Kikre koncentrálnak?

Mindenképpen izgalmas kísérlet, vonzó lehet több tíz-százezer ember számára, sokak lakhatását megoldhatja. Ugyanakkor nyilvánvalóan a középosztályra koncentrál, akik egyrészt önerővel rendelkeznek, noha utóbbi esetében meglehetősen alacsony a küszöbérték, másrészt ahol családi támogatással tudják fizetni hosszú évekig a törlesztőt, illetve természetesen az önerőt is összedobhatja a család.

Azokat a rétegeket, akiket nem érint a program, szociális bérlakásprogrammal egyelőre nem támogatja a kormányzat, nem ez az alapvető cél jelenleg. Az más kérdés, hogy esetleg a Lakhatási Tőkeprogramban az ún. megfizethető lakhatásra szánt projektek mit is jelentenek majd a valóságban, vagyis kinek mi lesz a megfizethető.

Illetve még kritikaként merül fel, hogy adhoc jelleggel történnek a beavatkozások a lakáspiacon hosszú évek óta. Ez azonban kétélő fegyver pozitív és negatív aspektusokkal. A kormány folyamatosan monitorozza az igényeket és a lakáspiac helyzetét, majd ehhez igazítja az aktuális intézkedéseit, mint most például a fiatalabb korosztályok kerülnek reflektorfénybe akár a közeledő választások miatt is.

De az is nyilvánvaló, hogy egy átfogó deklarált társadalompolitikához – szűkebb értelemben családpolitikához – alkalmazkodnak ezek az intézkedések, mint azt a CSOK esetében is láthattuk, vagyis e tekintetben az állam nem árul zsákbamacskát. 

További megállapítás a teljesség igénye nélkül, hogy a kritikusok által kiszámíthatatlannak tartott lakáspolitika – amely amúgy évtizedes társadalompolitika mentén alakulgat folyamatosan – gyors reakciói akár előnyként is jelentkezhetnek, és a társadalmi ellenállóképességet a válság idején növelhetik.

Vagyis az aktuális gazdasági helyzethez illeszkedő eszközök stimulálhatják a lakáspiacot a fejlesztőktől kezdve az építőiparon át a vevőkig. Az elmúlt években az infláció miatt elértéktelenedő forint és a roppant alacsony önerő kettőse mindent visz, olyan pszichés tényezők, amely felülír most szinte mindent. Kicsit olyan érzése van az embernek, mintha nem lenne holnap.

A bűvös középosztály nyomában

De térjünk ki a kormány deklarált társadalompolitikájára, amelyet egy átfogó társadalomfilozófia alapoz meg. Ez valójában leegyszerűsítve a középosztály folyamatos megerősítése, támogatása, kibővítése, amely a kormányközeli agytrösztök szerint valójában a társadalom gerincoszlopa. Nem véletlenül emlegetnek folyamatosan munkalapú társadalmat, vagyis, „ha munka van, minden van”, idézzük a miniszterelnök szavait. 

Itt rövid kitérőként említsük meg, hogy a kétezres években a kormányzat az országot egyfajta közép-kelet-európai pénzügyi központként szerette volna meghatározni, nem véletlenül az irodapiacon markáns bérlői csoportként jelentek meg az ilyen típusú nemzetközi vállalatok. Majd a 2010-es évektől kezdve a szolgáltató központok felé terelődött a hangsúly, miközben vidéken az iparosítás erőltetésével másfajta munkakultúrára összpontosítottak. Ez ugye a „Magyarország összeszerelő-üzem” kifejezés körül kibontakozó évtizedes ideológiai harc háttereként is értelmezhető.

Visszatérve a középosztályhoz: a kormány valójában át szeretné vágni a társadalmi rétegek közötti különbözőségek „gordiuszi csomóját” is, vagyis magyarul az a céljuk, mondta egy meghatározó kormányzati szereplő, hogy minél több embert emeljenek fel a középosztályba, legyen az munkás vagy éppen mezőgazdaságban dolgozó vállalkozó, alkalmazott. Más prominens kormánypárti politikusok régebben úgy fogalmaztak: középosztály az, aki saját erejéből képes boldogulni, de számíthat az állam segítségére, illetve egy másik meghatározás: akinek van vesztenivalója.

Ahogy az Oeconomus is írja egyik friss elemzésében: az Otthon Start Programnak a polgárosodó középréteg kiszélesítésében komoly szerepe lehet, ráadásul történelmileg úgy alakult, hogy az ingatlanvagyon az egyének vagy a családok legmeghatározóbb vagyoneleme. A Program ahhoz járul hozzá döntően, hogy azok a fiatalok és korábban saját lakással nem rendelkezők, akik a munka világába bekapcsolódnak, reális lehetőséget kapjanak a saját tulajdonú ingatlan megszerzésére, ezáltal erősítve a társadalom tartópillérért jelentő polgári középosztályt.

Egyrészt vita van arról, hogy milyen havi jövedelem, vagyonelemek, iskolai végzettség és kulturális szokások mellett tekinthető valaki középosztálybelinek, hiszen, ha csak a fizetéseket nézzük, akkor a nyugati bérek alapján a magyar középosztály nem lenne tagja a nyugati középosztálynak. Vagyis e tekintetben egyfajta meghatározási zsákutcába jutunk, másrészt a középosztály nem csak anyagi értelemben nehezen meghatározható, hanem kulturális mintázatok alapján se könnyű besorolni. 

Ugyanakkor maradjunk a magyar valóságban, és a középosztályt jellemezzük úgy, ahogy az OECD: vagyis a középosztályhoz tartozik az, akinek a háztartási jövedelme a medián jövedelem 75–200 százaléka között van. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerdán közölt adatai szerint 2025 júniusában a nettó kereset mediánértéke 395 ezer forintot ért el. Vagyis az OECD meghatározása szerint a medián jövedelem 75 százaléka, azaz a 296 ezer az alsó határa a középosztálynak. 

Itt lehet kicsit csodálkozni, majd tegyünk hozzá még egy számot az Otthon Starthoz kapcsolódva. Egy 50 millió forintos, 25 éves futamidejű Otthon Start lakáshitel havi törlesztője körülbelül 237 000 forint 3 százalékos kamattal. Vagyis azért nem eszik olyan forrón a kását, vagyis nem mindenki középosztálybeli, akit annak gondolunk. De az is igaz, hogy a statisztikát mindenki a saját kénye-kedve szerint értelmezheti, vagyis nincs egyetemes igazság e témakörben sem.

Kissé leegyszerűsítve a középosztályhoz tartozónak vélik a szellemi munkát végzőket, ugyanakkor a munkakörök szofisztikációja miatt ma már foglalkozások és végzettségek alapján nehéz az egyént beskatulyázni egy-egy társadalmi rétegbe, osztályról meg aztán pláne fölösleges beszélni. Az osztály fogalma egyrészt visszavisz a szocialista éra osztályharcos szemléletéhez, Marx és Engels képzelt hősi eposzához, másrészt a 21. században a társadalmi dinamika annyira felgyorsult, hogy nem érdemes a korábbi statikus társadalmi mintázatokat felemlegetni.

Mindenesetre a kormányzat jól megfogalmazott politikai érdekek mellett a középosztályt nem csak stratégiai szövetségesének tekinti, hanem annak határait direkt el is homályosítja, vagyis a definícióját kiterjeszti, hogy minél több embert fel tudjon sorakoztatni a jelenlegi hatalmi struktúra mellé.

Kép: Economx, Sándor Zoltán

De azért a középosztály jusson lakáshoz!

De térjünk vissza a lakáspiacra, a kormány célja egyszerűen fogalmazva, hogy a középosztályt lakástulajdonhoz juttassa. Ez nyilvánvaló. Azonban a korábban említettek ellenére a kormány aktívan jelen van a „vidék Magyarországán” is, vagyis a városi középosztály mellett a kisebb települések és falvak ingatlanpiacát is szeretné beindítani. 

Ez azért is jó kezdeményezés, mert a magyar lakáspiac meglehetősen bipoláris jegyeket mutat, hogy egy orvosi kifejezést említsünk meg. Amíg Budapest ingatlanpiaca a nagyvárosokkal együtt, valamint az agglomerációi – egyetemi székhelyek, ipari központok – dinamikusan változtak az elmúlt évben mind áremelkedés, mind tranzakciószám-növekedés tekintetében, addig egyes térségekben szinte csak a légyzümmögést lehetett hallani. Vagyis egyes kistelepülésen, földrajzi egységekben a lakáspiac alig mutat életjeleket. 

A falusi CSOK, a felújítási programok mind-mind próbálják berúgni a motort a gazdaságilag kevésbé aktív településtípusokon és térségekben is, de akár még a falusi kocsmanyitási programot is ide sorolhatjuk. E tekintetben az Otthon Start sokat számíthat, bár a helyi önazonosság védelméről szóló törvény még azért keresztbe tehet, az egyes önkormányzatoknak főhet a feje, hogy a törvény alapján mennyire szigorú szabályozásokat hozzanak meg, amelyek nem bénítják meg a helyi ingatlanpiacot. Mert a huszonkettes csapdája sehová sem vezet.

Mennyire kell beavatkozni?

Vagyis a kormány az elmúlt 15 évben proaktívan alakította a lakáspiacot, amelyet pozitívan is értékelhetünk, hiszen nyilvánvalóan a 2010-es évek aranykorszaka után jött a pandémia, majd érkezett a világválság, a háború és az energiaválság, amelyek negatívan befolyásolták a globális és a hazai gazdaságot is. Ilyenkor a kormányzati gyors beavatkozások eredményt hozhatnak, ugyanakkor a bizonytalanságot akár tetézhetik is azzal, ha a gyors beavatkozások újabb bizonytalanságot szülnek.

Sokan azonban éppen ezt a proaktív szerepet kritizálják, mert szerintük hosszú távú, akár 15-20 évre is meghatározó lakásprogramot kellene összerakni. Nehéz igazságot tenni, hiszen szinte ötpercenként változik a világpolitika – miközben sajnos a statikus EU eszköztelenül ácsorog a dinamikus USA és Kína mellett –, a gazdasági átalakulás töretlen a digitalizációval és az MI-vel együtt, senki nem tudja, hogy mit hoz a holnap. Ebben a döbbenetesen gyorsuló világunkban 15-20 évre tervezni akár anakronisztikus is lehet, vagyis nem könnyű a kérdést eldönteni.

Ugyanakkor azzal, hogy a középosztály szerepét túlságosan kiemelik, miszerint bárki lehet a tagja, elvetik annak lehetőségét, hogy a hátrányos helyzetű társadalmi rétegek lakhatási problémáit másként kezeljék. A lakásszerzést favorizálják, pedig nyilvánvaló, hogy vannak olyan társadalmi rétegek, milliók – akik akár önhibájukból, mert tragikusan rossz az életvezetési képességük vagy rossz családi háttérrel rendelkeznek, akár a válságok idején önhibájukon kívül „megcsúsztak” – nem képesek a saját tulajdon szerzésére. 

Sőt, az önrész csak egy dolog, de sokan képtelenek menedzselni az életüket például 15-25 éven keresztül, ameddig fizetni kellene a törlesztőt. Itt jön a képbe a bűvös szociális bérlakás-építési program, amelyet a kormány jelenleg nem favorizál. Bár a Lakhatási Tőkeprogramban vannak homályos utalások arra, hogy támogatják a megfizethető lakásépítéseket, utóbbi kifejezést nehéz volna értelmezni. A másfél millió forintos négyzetméterár nagyon sokak számára álomvilág, tehát nincs is értelme ezen rugózni sokáig.

Egyes önkormányzatok próbálnak itt-ott bérlakásokat fejleszteni régi épületekben, de egyelőre ezek csupán elszigetelt esetek. Hosszú távon valószínűleg nálunk is lesznek szociális bérlakás-programok, amint a most bejelentett program hatásai kiforrnak, és látjuk majd azok eredményeit egyrészt a lakáspiacon, másrészt tágabb értelemben a társadalmi változásokra vonatkozóan.

Végezetül ne felejtsük el, hogy az önkormányzati, állami bérlakások volumene meghatározó volt az 1990-es évekig, amely egyfajta örökség volt a szocialista időkből, ezért sokak számára ez mindenképpen negatív társadalmi „emlék”. Azok az idők már nem jönnek vissza, de majd lesznek új idők, amelyek válaszokat adnak a szociális bérlakás valódi mibenlétére és szükségességére.