Az Otthon Start program kapcsán rengeteg feltételezést és jövendölést hallottunk már elemzőktől, szakértőktől, hogy mekkora forgalmat, adásvételi nagyságrendet generálhat, mennyivel mehetnek fel az árak. Egzakt válaszokat mi sem tudunk adni, ráadásul a multiplikátor hatást bonyolult számítások sem tudják realizálni, csak elméletben. Nyilván a magyar építőiparnak olyan lenne, mint egy falat kenyér, ha felpörögne a valóban költséghatékony és megfizethető újépítésű projektek száma.

De alapvetően érdemes a lakhatási politikára és trendekre hatást gyakorló társadalmi dinamikákat nemzeti perspektívából is szemlélni. A program egyik aspektusaként említik, hogy sok fiatal a drága albérletet kiválthatja egy saját tulajdonú otthonnal és a hozzá tartozó lakáskölcsönnel. 

Nézzük meg tehát, hogy kik alkotják a Z generációt, akik a mai egyetemisták, főiskolások, pályakezdők, fiatalok derékhadát is jelentik. A közmegegyezés szerint az 1997–2012 között születettek jelentik az alfákat megelőző generációt, akikre jellemző, hogy digitális bennszülöttek és nagyon mobilisak. Vagyis nem helyhez kötöttek, a technológiai vívmányokba születtek bele, számukra már szinte lételem a rugalmasság.

Tehát kik a Z-k?

A lakásvásárlás szempontjából legfontosabb tulajdonságuk a mobilitás, vagyis közülük például egyre kevesebben vesznek autót. Ennek okai részben anyagiak, részben pedig életstílusukból adódik. Egyre inkább preferálják az autómegosztó alkalmazásokat, rövid távon bérelnek kocsit. Sokan használnak közülük bicajt vagy éppen elektromos rollert. Szinte minden hétköznapi tevékenységüket mobilappokkal menedzselnek, számukra kiemelten fontos a közösségi élmény.

De hogyan kapcsolódik a Z generáció szokásvilága az első lakás vásárlásához és az Otthon Start programhoz? Itt térhetünk vissza a mobilitáshoz. Egyrészt a digitális nomádok ebből a generációból egyre nagyobb számban érkeznek, vagyis a home office miatt egyre többször utaznak világszerte. Nem véletlenül egyre több ország vagy város alkot olyan adó- és vízumrendszert, hogy ezek a nagy világutazók náluk töltsenek pár hónapot.

Vagyis a Z generáció tagjai könnyen költöznek más városokba vagy országokba munka vagy tanulás miatt, nem akarnak röghöz kötötté válni egy lakásvásárlás miatt. A pénzügyi szabadság pedig megkönnyíti számukra a költözést és a rugalmas életmódot. Ezt nevezik lifestyle mobility-nek: a mozgás nem kényszer, hanem életstílus és az élményszerzés forrása.

A coworking irodák, olcsóbb légi járatok, globális bérlakás-platformok (Airbnb) mind-mind támogatják ezt az életmódot. A jövőben a nemzetközi mobilitás valószínűleg még rugalmasabb lesz az AI-alapú munkaerőpiaci platformok, virtuális irodák és a digitális nomádoknak kedvező kormányzati programok miatt. Emellett olyan munkakörök kerülnek reflektorfénybe, ahol alapvetően a virtuális térben zajlik a mindennapi működés, a kollégákkal történő kapcsolattartás és általában szinte minden tevékenység.

Ha pedig a pénzügyi tudatosságot vesszük górcső alá, akkor a Z generáció tagjai tudatosan kerülik a korai, stabil státuszt nyújtó vagy tőkét lekötő döntéseket, nem véletlenül az ingatlan és autó hiánya lehetővé teszi számukra a könnyebb mobilitást városok és országok között.

A Z generáció körében jellemző árérzékenység és rövid távú döntések – mint olcsó, használt autók vagy car sharing szolgáltatások – mind támogatják azt az életformát, amelyben a fiatalok nem korlátozzák magukat hosszú távú vagy helyhez kötött befektetésekkel (pl. lakás).

Tegyük hozzá, hogy pénzügyi tudatosság abban is megnyilvánul, hogy a megtakarított pénzüket inkább helyezik alternatív eszközökbe, mint például kripto, részvények satöbbi, mintsemhogy önrészként lakásra fordítsák. A carpe diem jelszava náluk ismét reneszánszát éli, a hagyományos társadalmi normákkal szemben feszegetik a határaikat. Továbbá ők a neobankok, a fintech evolúciós termékeinek valódi célcsoportjai, bár majd jó lesz látni, hogy az alfák merre haladnak.

Mit mutatnak a statisztikák?

Az is igaz, hogy az első lakást vásárlók csupán egy része kötődik a Z generációhoz, ezért érdemes tágítani a korcsoportokat. Sajnos a magyar kutatások e területen is erősen korlátozottak, ezért kezdjük globálisan, azon belül is USA-adatokkal. A Business Insider szerint az USA-ban az amerikai ingatlanpiac különösen nehéz helyzetbe hozta a fiatalokat az elmúlt két évtizedben. Az árak az egekbe szöktek a világjárvány óta, és az ország nagy részén azóta sem csökkentek, miközben ráadásul a jelzálogkamatok folyamatosan emelkedtek.

Torsten Slok, az Apollo Global Management vezető közgazdászának júniusi elemzése szerint az első lakást vásárlók száma az összes USA adásvételen belül a 2010-es 50 százalékról 2024-re mindössze 24 százalékra csökkent. Ezzel párhuzamosan ottani kutatások szerint a Z generációsok háromnegyede okosabb pénzügyi lépésnek tartja a lakásbérlést, mint a vásárlást: 75 százalékuk véli úgy: a bérlés lehetővé teszi, hogy az „élményekre” takarítsanak meg pénzt, míg 83 százalékuk a pénzügyi flexibilitást hangsúlyozza.

Magyar kutatások sajnos nemigen vizsgálják a Z generáció és a lakásvásárlás viszonyát, de az autóhasználati mintákból sok minden kiderül, amely megintcsak a mobilitásra helyezi a hangsúlyt. 2024 végén a Pulzus Kutató felmérése szerint a megkérdezett 18–39 évesek kb. 20 százaléka tervezett kocsit venni, miközben tízből négyen a maximum 1 milliós vételárat tudják elképzelni.

Kik az első vásárlók? Növekszik a szerepük

A Magyar Nemzeti Bank Lakáspiaci jelentések rendszeresen publikál adatokat a lakáspiacról, köztük az első lakást vásárlók arányáról is. A 2024-es jelentés szerint az első lakást vásárlók aránya kb. 30–35 százalék a teljes piacon belül, ami jelentős csökkenés az elmúlt 10 évben. A Központi Statisztikai Hivatal éves adatai szerint az első vásárlások kb. 40 százalékát 35 év alattiak adják, de a 18–25 évesek aránya ennél jóval kisebb (10–12 százalék). 

2024-ben a Duna House Barométer alapján az összes eladott lakásból Budapesten 23 százalékra, vidéki területeken pedig 26 százalékra esett az első lakásukat vásárlók aránya az összes általuk regisztrált adásvétel között.

Az is igaz, hogy az elmúlt három évben nőtt az arányuk, vagyis a fiatal felnőttek – Z generáció legidősebb tagjai – tényleges jelenléte a piacon növekszik, de továbbra sem játszanak domináns szerepet. 

De ez persze annak is betudható, hogy jelenleg az Y generáció egyre nagyobb szeletet követel a piacon, ami nyilván a családalapításnak vagy éppen a kisebből nagyobb lakásba költözésnek az eredménye. Mindenesetre a fiatalabb generációk inkább élnek hitelfelvétellel és állami támogatásokkal (pl. CSOK Plusz), vagyis a kormány számítása e tekintetben érthető.

Egyes felmérések szerint a fiatalabb korosztályok (18–25 év) jellemzően bérlőként kezdik, és csak 25–35 éves kor körül válnak esélyessé a saját lakás megszerzésére. A városban élők számára a garzonok vagy a peremkerületi otthonok válnak könnyebben elérhetővé, míg vidéken jobbak az esélyek, bár az is tény, hogy a Z generáció nagy része családi támogatás nélkül nemigen tud felmutatni önerőt, ami a hitelhez kell.

A fő akadályok pedig közismertek: magas ingatlanárak, alacsony jövedelmek, önerő hiánya. Illetve a már említett kalandvágy és mobilitás.

Kapcsolódó