Az első lakást vásárlók esetében mindig a fiatalabb korosztályokra gondolunk, vagyis alapvetően a Z generációra. Mint már korábban egy elemzésünkben összefoglaltuk, a Z generáció más kulturális mintázatokkal rendelkezik, mint a korábbi generációk, így digitális bennszülöttek és rendkívül mobilisak, világot akarnak látni. A generáció alapélményeihez kapcsolódnak az elmúlt évek meghatározó eseményei, amely a társadalmi-gazdasági életet globálisan is megrázták, és az 1995-2010 között születettek szocializációját és világhoz való viszonyát is meghatározzák.

A COVID-19 mély nyomott hagyott mindenkiben, így a Z generációt is inspirálta. Majd a járvány után bekövetkező átalakulások, mint a home office és a hibrid munka, a fellendülő e-kereskedelem, a háborúk, a pénzügyi és energiaválság, illetve a globális felmelegedés elleni küzdelem mind-mind óvatosabbá tették a Z generációt, és növelték a létbizonytalanságukat. 

Kapcsolódó

Hová tűnt az amerikai álom?

Ez tetten érhető olyan fontos életdöntésekben is, mint például a lakásvásárlás. Sajnos Európában specifikusan a Z generációra vonatkozóan kevés a felmérés, ezért kezdjük néhány USA kutatással. Ott általánosságban elmondható, hogy a Z generáció háromnegyede egyelőre okosabb pénzügyi lépésnek tartja a lakásbérlést, mint a vételt.

Ez nem az a generáció, amelyik sok időt akar szombatonként egy-egy barkácsboltban tölteni, hiszen inkább másfajta élményekre vágynak. Utazni akarnak, világot látni, ami jelentős változás a többi generációhoz képest, hiszen korábban a lakástulajdon az amerikai álom egyik fontos szimbóluma volt.

Pedig érdekes módon az Y vagy más néven millenniumi generáció hasonló szokásokat mutatott a lakásvásárlási kor – kb. 25-35 év– közeledtével, mint most a Z. Azonban utóbbival ellentétben az Y-ok végül magukévá tették a saját otthon gondolatát.

Amerikai felmérések szerint

  • az Y generáció lakástulajdonlási aránya 31 éves korukban még 6 százalékponttal elmaradt az X generációhoz és a boomerekéhez képest.
  • De 42 éves korukra a millenniumi generáció már behozta ezt a különbséget, és 66 százalékos lakástulajdonlási arányt értek el, amely majdnem megegyezik az X generáció hasonló adataival.

Marad Európában a mamahotel?

Az Eurostat adatbázisában léteznek kor és lakásbirtoklás közötti összefüggéseket vizsgáló adatbázisok, mint például EU-SILC (Income and Living Conditions) modelljei, azonban konkrétan generációs adatok nem állnak rendelkezésre. De van néhány érdekes statisztika, így például Németországban az elmúlt években a 20–29 évesek mindössze 18 százaléka volt tulajdonos.

A fiatalok lakástulajdoni arányának alacsony voltát erősítik meg a „mamahoteles” adatok is. A portugál illetőségű Housing4Z – mint a neve is mutatja – a Z-kre koncentrál, és friss kutatása szerint különösen Európa déli részein (pl. Portugália, Spanyolország, Olaszország, Görögország) egyre több Z generációs fiatal egyre tovább marad otthon a szülőkkel. Ennek azonban nem kulturális okai vannak, még ha a déli országokban hagyományosan erősek is a családi kötelékek, hanem a lakhatási lehetőségek szűkültek be.

Madridi utcakép
Madridi utcakép
Kép: Getty Images, Eloi Omella

Magyarországon a fiatalok körében az otthonteremtés meghatározó anyagi fedezetét a családi vagy állami támogatás jelenti, de a fiatal bérlők is nagy számban tervezgetik, hogy egyszer majd tulajdonosok lesznek. Azonban a realitás egyelőre sok esetben a hosszabb távú bérlés marad.

A Z generáció tehát azért is választja a bérlést vásárlás helyett, különösen a nagyvárosokban, mert az ingatlanárak túl magasak ahhoz, hogy egy pályakezdő fiatal számára a vétel valós opció legyen. De ugyanígy a rugalmasság, a mobilitás és a kisebb felelősség – például a hitel rendszeres törlesztése vagy a lakás fenntartási költségei – is ösztönző lehet arra, hogy inkább bérlésben gondolkodjanak.

De vannak más vélemények is. Az Európai Központi Bank korábbi kutatása is kimutatta, hogy Európa-szerte a fiatal generációk kisebb arányban jutnak lakáshoz, mint elődeik, aminek véleményük szerint a gazdasági környezet változása az oka. Vagyis a válságos idők fontosabb szerepet játszanak, mint a Z generáció korábban ecsetelt életvitele. 

De örökölnek is!

Azonban kissé morbid módon másként is él a remény, hiszen a 2000 után születettek esetében a várható öröklés lassan fordulópontot hozhat. A termelékenységi ráta csökkenése miatt a kevesebb gyerek és testvér több ingatlannal párosul, vagyis a vagyont arányaiban kevesebb örökös kapja meg. Az örökösödés alapvetően az Y generációnak kedvez, de egyre inkább a Z generáció is profitál ebből.

Az elöregedő baby boom generáció miatt hatalmas mennyiségű vagyon öröklődik át az újabb generációk számára, ugyanakkor ez nem egyenletes, mert egyre inkább koncentrálódik a vagyon a leggazdagabb háztartások között, ami a lakhatási válságot is növeli. Ez a folyamat csak erősödhet – amúgy is a vagyoni koncentráció globálisan is megfigyelhető –, már ha pénzügyileg tudatosan jól sáfárkodnak az örökösök az ingatlanállományukkal. 

Ráadásul a jelzáloghitelhez jutás a szigorodó feltételekkel a nem túl prosperáló munkaerőpiacon még több akadályba ütközik, vagyis a Z generáció nagy részében felmerülhet: miért vállaljam a hosszú távú elköteleződést és a kölcsön többletköltségeit. Az Európai Unióban az emberek átlagosan 34 évesen szereznek először ingatlant. A jelzáloghitelek átlagos futamideje 25 év, ami azt jelenti, hogy a törlesztőrészleteket jellemzően 59 éves korukra, pár évvel a nyugdíjkorhatár előtt teljesítik.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

A lakáspiac a gazdaság motorja

De vajon miért fontos az első lakást vásárlók szerepe? Mert a lakáspiac a gazdaság egyik legfontosabb hajtóereje. Amikor az ingatlanpiac nehézségekkel küzd, az negatívan befolyásol más ágazatokat is. Az első lakást vásárlók hiánya hatással van az építőiparra, a fejlesztésekre és a kapcsolódó iparágakra, vagyis visszavetheti a gazdaság egészét.

Ráadásul az első lakást vásárlók az egész ingatlanpiaci láncot mozgatják, és nélkülük, vagyis a kisebb kereslet hatására, a jelenlegi lakástulajdonosoknak is nehezebb előre lépni vagy egyáltalán váltani. Ez kevesebb hirdetést, lassabb építkezési intenzitást és kevesebb pénzmozgást jelent a lakástulajdonláshoz kapcsolódó iparágakban.

Elég csak megemlíteni, hogy nagyjából száz évente kellene megújítani a lakásállományt, és ez a folyamat a csökkenő kereslet hatására szintén hátrányt szenved annak minden következményével együtt. Így például a lakhatatlan vagy rossz energetikával és műszaki állapottal rendelkező otthonok helyett jóval kevesebb modern és fenntartható új lakás készülhet el. 

Történelmileg a kisebb otthonok a fiatal vásárlók belépési pontját jelentetik. Sok piacon azonban ezek az ingatlanok megritkultak az alacsony újépítésű volumen és a befektetők részéről jelentkező új igények miatt.

Ha a Z generáció tagjai továbbra is elzárkóznak vagy a 30-as éveikig halogatják a vásárlást, a garzon- vagy kisebb lakások iránti kereslet továbbra is elégtelen maradhat. Rövid távon ez lassítja az ingatlanpiac bizonyos szegmenseit, és arra is ösztönözheti a fejlesztőket, hogy más projektekre vagy más típusú lakásokra összpontosítsanak.