A második világháború után jelentős számú ingatlan bejegyzett telekkönyvi tulajdonosa tartózkodott ismeretlen helyen, úgy, hogy gyakran örököse sem maradt életben – vagy legalábbis Magyarországon nem –, aki kérhette volna az ingatlannak neki való átadását. Ezek az ingatlanok többnyire nem maradtak gazdátlanok, mert a lakásokat használatba, a telkeket művelésbe vették. Akkoriban is érvényes volt és azóta is érvényes az a megállapítás, hogy közérdek fűződik ahhoz, hogy egy jogi helyzetet hosszabb idő elteltével véglegesnek lehessen tekinteni akkor is, ha a jogosult személyének változása nem a dolgok rendes módján – például adásvétellel vagy örökléssel – történt. Ezért aki szakadatlanul a sajátjaként birtokol egy dolgot az 1959-ben megalkotott Ptk. hatályba lépését követően (azt megelőzően pedig korábbi, hasonló szabályok alapján), az tulajdonossá válhat, illetve válhatott, hacsak a törvényben meghatározott valamely kizáró ok vagy a bejegyzett tulajdonos fellépése ezt meg nem akadályozza (vagy akadályozta). A római jogra is visszavezethető annak a tévhitnek az eredete, hogy csak jóhiszemű személy válhat elbirtoklás útján tulajdonossá, holott a rosszhiszeműség, ti. az a tudat, hogy a dolog a birtokosnak nem a sajátja, nem zárja ki eleve az elbirtoklást. A "sajátként birtoklás" ugyanis azt jelenti, hogy a birtokos tulajdonos – gazda – módjára jár el a dolog használata során. Ha viszont valaki például bért fizet a dolog használatáért, az nyilvánvalóan nem sajátjaként birtokolja azt, hanem más "jogcímen", és azért nem válik tulajdonossá. Aki pedig bűncselekmény útján vagy egyébként alattomos úton jutott a dolog birtokába, az sosem válhat tulajdonossá, továbbá a szívességből vagy visszavonásig engedett jog sem vezet elbirtoklásra. Talán nem közismert, hogy más ingatlanát terhelő használati jogot – szolgalmat – is el lehet birtokolni, továbbá hogy az elbirtokláshoz általában szükséges tízéves határidőt egy Ptk.-módosítás 2001 májusától 15 évre emelte, ha ingatlanról van szó. A gyakorlatban elbirtoklásra leggyakrabban telekhatárral összefüggő vita esetén történik hivatkozás, amikor kiderül, hogy egy szomszéd az úgynevezett térképi határon túl terjeszkedett, és arra hivatkozva kívánja a birtokolt többletterületet megtartani, hogy azt elbirtokolta. Ha azonban valaki egy ingatlannak csak egy részét birtokolta sajátjaként, csakis akkor válhat tulajdonossá, ha egy további feltétel is fennáll; nevezetesen az, hogy "hatóságilag" engedélyezhető a megnövelt területű telek kialakítása. A bíróság a telekhatárról szóló vitában az elbirtoklásra hivatkozó fél javára csak akkor tud dönteni, ha az építési hatóság jogerős határozata szerint engedélyezhető a vitatott telekrésznek az elbirtokló saját telkéhez csatolása. Elbirtoklás hiányában viszont a többletet a birtokosnak át kell adnia, mert a tulajdonos ragaszkodhat ahhoz, hogy a térképi és a használati határ egybeessen. A bíróságok gyakorlatából következik, hogy tulajdonostársak között általában nem kerülhet sor elbirtoklásra; itt jól érezhetően érvényesül az elv, hogy "a tulajdoni igények nem évülnek el", ezért egy tulajdonostárs a mégoly régen kialakult használati rend megváltozatását is kérheti arra hivatkozva, hogy egy (vagy több) tulajdonostárs a hányadának megfelelőnél többet használ a közösből. Olykor – általában külföldről – előkerül a bejegyzett tulajdonos vagy igazolt örököse, akinek joga lehet arra, hogy kérje az olyan ingatlan birtokát, amelyben régóta más lakik, vagy amelyet más művel, mégpedig tulajdonos módjára. Ha a bejegyzett tulajdonosnak vagy örökösének van megfelelő hivatkozási alapja arra, hogy miért nem tudott fellépni a dolga visszaszerzése érdekében, akkor az akadály megszűnésétől számított egy évig visszaigényelheti a dolgát – ingatlant is –, mégpedig annak ellenére is, hogy az elévüléshez szükséges idő – 10 vagy 15 év – már eltelt. A Ptk. időbeli korlátot sem szab arra, hogy ez a jog – az elbirtoklás ún. nyugvására hivatkozás lehetősége – meddig érvényesíthető. Az elbirtoklónak mindenesetre elemi érdeke, hogy az elévülési idő eltelte után mihamarabb kérje tulajdonjogának bejegyzését akkor is, ha ez nem ingyenes. Ez elsősorban azért fontos, mert a bejegyzett tulajdonos eladhatja a dolgot, és ha a vevőt bejegyzik, azzal szemben már nem lehet eredményesen hivatkozni az elbirtoklásra. Értelmezésünk szerint egyébként a tulajdonosnak az a joga, hogy akadályoztatásra hivatkozva elejét vegye az elévülés bejegyzésének, biztosan csak akkor enyészik el, ha az elbirtokló a tulajdonjogát bejegyeztette, és jóhiszemű vevőnek azt már tovább is adta. Az előző cikkünkben említett hároméves jogvesztő határidőre is hivatkozhat az elbirtokló, ha a bejegyzési kérelmének benyújtását követően három év már eltelt, és a bejegyezés megtörtént. A hivatkozott – időmúlással keletkező – védelemről szóló ingatlan-nyilvántartási szabály azonban (azon kívül, hogy, mint írtuk, esetleg csalás eredményeként létrejött jogi helyzetet tesz adott esetben visszafordíthatatlanná) legalább kétféleképpen értelmezhető. Az egyik értelmezés szerint magának a (hibásan) jogszerzőnek sem törölhető a tulajdonjoga a bejegyzéstől eltelt három év után. A másik lehetséges értelmezés szerint csak annak a további jogszerzőnek, például vevőnek jár ez a védelem, akinek e szerzését (vételét) megelőzően történt a hibás ügylet, de a hibát (érvénytelenséget) kellő időben – három év alatt – senki sem kifogásolta. Barna András–Vikor Áron