A gazdasági társaságokról szóló 1997. évi CXLIV törvény (gt.) alapján kiváláson a gazdasági társaságok szétválásának azon speciális formáját értjük, amikor az a gazdasági társaság, amelyből a kiválás történik, a társasági szerződése (alapító okirata, alapszabálya) módosítását követően változatlan társasági formában működik tovább, ugyanakkor a kivált tagok (részvényesek) részvételével és a társasági vagyon egy részének felhasználásával új gazdasági társaság jön létre. Jelen írás célja azonban nem a fenti folyamat jogi hátterének részletes vizsgálata, hanem a társaság tulajdonában álló ingatlan vagyon kiválás útján történő eladása előnyeinek és hátrányainak vizsgálata, illetve az ezzel kapcsolatos néhány gyakorlati jogi probléma áttekintése. Cégek esetében lényeges kérdés, hogy a tulajdonukban lévő ingatlant minél kisebb adó- és illetékteher megfizetése mellett tudják értékesíteni. A gyakorlatban a céges ingatlan értékesítésének három fő formája alakult ki. Az első a hagyományos ingatlan-adásvétel. A második az ingatlanvagyon új társaságba (például egy egyszerűen alapítható kft.-be) történő apportálása, majd ezen új társaság eladása a vevő részére. A harmadik: az ingatlan kiválás útján történő értékesítése. Technikailag a legegyszerűbben a hagyományos adásvétel bonyolítható le. Az ingatlan eladása számos adó- és illetékterhet von maga után, így a vételár nettó értékét terhelő általános huszonöt százalékos áfafizetési kötelezettséget (ami visszaigényelhető), valamint az ingatlan bruttó forgalmi értéke után a vevő által fizetendő, általában tízszázalékos vagyonszerzési illetéket. Továbbá, mivel az eladónak az ingatlan eladásából jövedelme származik, a vételár növeli az eladó cég társaságiadó-alapját, amire a jelenlegi tizenhat százalékos társaságiadó-kulcs vonatkozik. A hagyományos adásvételnél bonyolultabb az újonnan beapportált ingatlant tulajdonló cég eladása. E konstrukció előnye sokáig az volt, hogy a vagyoni hozzájárulás (apport) szolgáltatása nem volt illetékköteles. 2000. január elsejével, az illetéktörvény módosításával azonban kikerült az illetékmentességi körből az „ingatlanapport megszerzése”, így már ezen konstrukcióra is vonatkozik a vagyonszerzésiilleték-fizetési kötelezettség. Az ingatlan apportként történő átengedése termékértékesítésnek minősül, így áfaköteles. A fentieken túl az eladó társaságnál jelentkezik a korábban már említett társaságiadó-fizetési kötelezettség is. Mindebből kitűnik, ezen konstrukció adó és illeték szempontjából már semmivel sem kedvezőbb a hagyományos adásvételnél. Mi több, ezen konstrukció választása esetén az eladó gazdasági társaságnak rendelkezésre kell bocsátania az új társaság alapításához szükséges minimális jegyzett tőke összegét, illetve meg kell fizetnie az alapításhoz szükséges cégeljárási illetéket és közzétételi költségtérítést. Mivel ezen ingatlanapport és -eladás mára elvesztette korábbi előnyét (vagyonszerzési illeték megfizetésének hiánya), ráadásul a kivitelezése is bonyolultabb és költségesebb, az ingatlanértékesítés jelen cikkben vizsgált három formája közül ez a konstrukció tűnik a legkevésbé előnyösnek. Adó és illeték szempontjából legkedvezőbbnek az ingatlan kiválás útján történő eladását tekinthetjük. Ebben az esetben a kiváló új társaságot – amelybe az eladandó ingatlan kerül – vásárolja meg a vevő. Fontos, hogy ezen konstrukcióban sem áfa-, sem vagyonszerzésiilleték-fizetési kötelezettség nem keletkezik, hanem kizárólag az eladó részéről merül fel a fentebb már említett, jövedelemszerzésből származó társaságiadó-teher. Természetesen előnyök mellett hátrányokkal is számolnunk kell, továbbá számos gyakorlati kérdés is felmerül. (A következő részekben az ezzel kapcsolatos tudnivalókat járjuk körül.)