A 2001. január 1-jétől érvényben lévő szabályozás lényege, hogy a társasházak továbbra is kizárólag az szja-törvény alanyaiként kötelesek adózni a közös tulajdon hasznosításából megszerzett jövedelmek után abban az esetben is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek és akkor is, ha egyáltalán nincs a tulajdonosok között magánszemély. A mostani változás nem érinti a társasházak áfa-adóalanyiságát: közös tulajdon hasznosításakor az általános szabályokat kell alkalmazni. Ennek megfelelően például a közös, nem lakás célú helyiség bérbeadását általában 25 százalékos áfa terheli, míg lakás esetében a bérbeadás tárgyi adómentes. Érvényben van az a rendelkezés is, hogy az első esetben, amennyiben a tevékenységből származó jövedelem éves szinten nem haladja meg a kétmillió forintot, választható az alanyi adómentesség is. A személyijövedelemadó-törvény szerinti adózás kiinduló alapja a társasházaknál a számvitel által előírt könyvelés (amelynek a társasház minden bevételét tartalmaznia kell), illetve a megszerzett jövedelem. Mégpedig a szja-törvény szerinti, a magánszemélyeknél ismert úgynevezett külön adózó jövedelem kategóriába sorolt bevételek, amelyek származhatnak ingó- és ingatlan vagyon átruházásából (kivételt képeznek a közös tulajdonú ingatlanrészek), kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből, természetbeni juttatásból, kamatkedvezményből vagy éppen nyereményből. A külön adózó jövedelmek között vannak olyanok, amelyek - mint például az egyéni vállalkozásból származó jövedelem, a kis összegű kifizetés, vagy az életjáradék - a társasházak esetében természetszerűleg nem értelmezhetők. Ezeknek a külön adózó jövedelmeknek az adóját tehát az általános szabályok szerint kell megállapítani, vagyis mintha a társasház magánszemély lenne. Mivel azonban ezen jövedelmek után általában forrásadót kell leróni - ami egyes esetekben nulla, míg például a természetbeni juttatások után 44 százalék is lehet - a magánszemélyekhez hasonlóan egyszerű az utánuk való adózás, hiszen a legtöbb esetben a kifizető levonja azt és be is fizeti az adóhatósághoz, amiről az új rendelkezés szerint igazolást köteles adni az érintett társasháznak. Ilyenkor az így adózott, megmaradt jövedelem után a társasházat már nem terheli további adókötelezettség, azt akár fel is oszthatja a tulajdonostársak között. Ebben az esetben a magánszemély tulajdonostársaknak sincs további adókötelezettségük, míg vállalkozás, szervezet tulajdonostárs esetében a tulajdoni hányadra eső, kiosztott vagyoni érték adóköteles bevételnek számít. Amennyiben a külön adózó jövedelem körébe sorolt bevétel nem kifizetőtől, hanem például hazai vagy külföldi magánszemély bérlőtől származik, a bérbeadás utáni 20 százalékos adót a társasháznak kell megfizetnie, vagyis nincs mód a költségelszámolásra. Az úgynevezett külön adózó jövedelmek mellett a társasházaknál a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek (például a közös gépkocsitároló és a tetőtér) átruházásából is keletkezhet jövedelem. Ebben az esetben a társasház magánszemély tulajdonostársai választhatnak: ha a közgyűlés határozata alapján az ebből származó bevételt a tulajdoni hányaduk arányában szétosztják, egyénileg kell eleget tenniük a kapott jövedelem után az adózási kötelezettségüknek. Ez azonban azt is jelenti, hogy lehetőségük van a lakásszerzési kedvezmény egyéni érvényesítésére is. Ha nem osztják ki maguk között a közös ingatlanrész átruházásáért kapott bevételt, vagy ha nem magánszemélyek (társaság, szervezet) a tulajdonostársak, az átruházásból származó bevételnek csak 25 százalékát kell jövedelemként figyelembe venniük (vagyis a 25 százalék 20 százaléka az adó), ami független attól, hogy mennyi idő telt el a szerzés óta. Amennyiben a társasház a közös ingatlanrészért kapott jövedelmet lakáscélra fordítja - például ebből bővíti a gondnoki lakást, vagy telekbővítéssel, tetőtér-beépítéssel közös tulajdonba kerülő gondnoki lakást épít - a társasházat is megilleti a lakásszerzési kedvezmény. A társasházak adókötelezettségének megállapítása az adóévben lekönyvelt bevételek alapján történik. Ennek során a már ismertetett, ún. külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva, a társasház többi bevételéből - ideértve a közös tulajdonú ingatlanrészek bérbeadásából származót is - le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, illetve felújításra a konkrét adóévben befizetett összegeket, valamint minden olyan tételt, amely a szja-törvény szerint adómentes, minek folytán nem kell azokat a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni. Az így megmaradt jövedelem képezi a 20 százalékos adó alapját, amennyiben az adó levonása után fennmaradó jövedelem nem kerül felosztásra a tulajdonostársak között. Ha a felosztás (akár részben is) megtörténik, a magánszemély tulajdonostársaknak a tulajdoni hányad arányában kifizetett összeg teljes egészében jövedelemnek számít, ami után nekik 35 százalékos adót kell fizetniük. Amennyiben a felosztás nem a tulajdoni hányad arányában történik, akkor a magánszemélyeknek a kifizetés jogcímén kell adózniuk. Sz. E.