A rendszerváltással gyakorlatilag egyidős közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (Ktv.) részletezi a közjegyzői tevékenységet, és megállapítja, hogy a közjegyző a hatáskörébe utalt hagyatéki és egyéb nem peres eljárások lefolytatása mellett közokiratot állít ki, okiratokat, pénzt, értéktárgyat és értékpapírt őriz meg, az előtte megjelenő feleket a hatáskörébe utalt eljárásokkal kapcsolatban tanácsadással segíti jogaik gyakorlásában és kötelességeik teljesítésében. A közjegyzői hivatásrend Magyarországon az 1874-ben létrehozott közjegyzőséget 1949-ben államosították és integrálták a bíróságok szervezetébe. A közjegyzőség 1992. január 1-jével vált ki a bírósági szervezetből, amikor hatályba lépett a Ktv. A Ktv. hozta létre az új, szabadfoglalkozású, ún. latin típusú közjegyzői szervezetet, aminek jellemzője, hogy a közjegyző a hivatását szabadfoglalkozású személyként gyakorolja, de a bíróéhoz hasonló kötelmek mellett. A közjegyzők által a jogállamban végzett jogalkalmazói tevékenységet a Ktv. 1. § (4) bekezdése úgy pontosítja, hogy a közjegyző a jogszabály által meghatározott hatáskörében az állam igazságszolgáltató tevékenysége részeként jogszolgáltató hatósági tevékenységet végez. E rendelkezéssel a Ktv. a közjegyzőség intézményét egységesen a magyar igazságszolgáltatási szervezeten belül helyezte el, a közjegyzői tevékenységet pedig átfogóan – tehát anélkül, hogy különbséget tett volna a közjegyző egyes tevékenységei között – hatósági jellegű tevékenységként határozta meg. A közjegyző valamennyi tevékenysége, hatásköre jogszabály által meghatározott, jogszabályi felhatalmazáson alapul. A közjegyzőt az igazságügyi miniszter nevezi ki, és a kinevezését követő három hónapon belül a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke előtt esküt tesz. A közjegyző csak a kinevezésében meghatározott székhelyen (Ktv. 30. §) és meghatározott illetékességi területen (Ktv. 12. §) végezheti tevékenységét, szemben a piaci szereplőkkel, akik maguk döntik el, hogy hol kívánnak vállalkozni. A közjegyzőt közreműködési kötelezettség terheli (Ktv. 5. §), azaz a hatáskörébe és illetékessége alá tartozó ügyekben a közreműködését csak a Ktv. 3. és 4. §-aiban meghatározott okokból (azaz jogszabályba ütköző, jogszabály megkerülésére irányuló vagy tisztességtelen célú tervezett jogügylet esetén, illetve ha a közjegyző az ügy elintézéséből személyes érintettség vagy elfogultság miatt ki van zárva) tagadhatja meg (ezekben az esetekben azonban a közreműködés megtagadása egyben kötelessége is). A közjegyző tehát – ellentétben a piaci szereplőkkel – nem háríthatja el a hatáskörébe tartozó ügyet, nem válogathat az ügyek között. A közjegyzői szolgáltatás folyamatosságát állandóan biztosítani kell, amit a közjegyző helyettesítésére vonatkozó szabályok (Ktv. 32–37. §-ok) garantálnak. A közjegyzői kar létszáma nem a szabadpiaci viszonyok függvénye, hanem jogszabályban [15/1991. (XI. 26.) IM rendelet] limitált. Jelenleg a Magyar Köztársaságban 313 közjegyző működik. Hasonlóan, a közjegyzői tevékenység ellenértéke sem szabadpiaci megállapodás tárgya, hanem a közjegyzőt tevékenységéért jogszabályban [14/1991. (XI. 26.) IM rendelet] meghatározott díj és költségtérítés illeti meg (Ktv. 6. §). A közjegyző az eljárása során csak a törvénynek van alávetve, eljárásában nem utasítható. Az ingatlanügyletekben a közjegyző tevékenységének közhatalmi jellege a hagyatékátadó végzés alapján történő szerzés esetén még nyilvánvaló; háttérbe szorul ez a funkció a közjegyző okiratszerkesztési – például ingatlan-adásvételi szerződés szerkesztési – tevékenysége esetén, míg az ingatlanügyletekhez kapcsolódó hitelügyleteknél a közjegyző közreműködése rendszerint a finanszírozó bankok által megkövetelt, a közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződés azonnali végrehajthatóságát biztosítja. Ingatlanszerzés hagyatékátadó végzés alapján Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inyt.) 29. §-a szerint jogok bejegyzésének és a tények feljegyzésének az ingatlan-nyilvántartásba közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, továbbá bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete és a hatóság határozata. Amennyiben a hagyaték keretében ingatlan átadására is sor kerül, a hagyatéki eljárást lezáró közjegyzői hagyatékátadó végzés – mint hatósági határozat – alapján tehát az örökös tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Ilyen esetben a tulajdonjog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás a hagyatéki eljárást lefolytató közjegyző megkeresésére indul. A közjegyző mint az ingatlan-adásvételi szerződés szerkesztője Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául rendszerint az adásvételre szerződő felek egyező akaratát megtestesítő adásvételi szerződés alapján kerül sor. A szerződés azonban csak akkor alkalmas erre a célra, ha azt közokiratba foglalták vagy ügyvéd ellenjegyezte. Az ügyvédek által készített és ellenjegyzett szerződések teljes bizonyító erejű magánokiratok, míg a közjegyző által szerkesztett, közjegyzői okirat formájában kiállított adásvételi szerződés közokirat. A közjegyző – egyebek között az általa szerkesztett és hitelesített közokiratok által – a jogviták megelőzése érdekében végez olyan jogi szolgáltatást, amely tehermentesíti a bíróságokat, az igazságszolgáltatást, de elősegíti a forgalom szabadságát, biztonságát és a szerződési fegyelem erősödését is. A közjegyzői okirat „többletet” jelentő sajátossága, hogy per nélkül, bírósági végrehajtási záradékolás alapján végrehajtás lefolytatására alkalmas. A közjegyző és az ügyvéd okiratszerkesztési tevékenysége közötti különbség a két tevékenység folytatójának jogállásbeli különbözőségéből ered: míg a közjegyző a tevékenységét a törvényben ráruházott közhatalom birtokában látja el, addig az ügyvéd a megbízója és a közötte létrejött, az ügyvédi törvényben is szabályozott megbízási jogviszony keretében jár el. Az a körülmény, hogy a közjegyző is a fél kérésére, a fél „megbízása” folytán készít közokiratot, nem szünteti meg az eljárás közhatalmi jellegét. Az ügyvéd ügyfelei megbízása alapján jár el, így nyilvánvaló, hogy a szerződés feltételeinek kialakítása során annak érdekeit messzemenően figyelembe veszi, tanácsot ad, képviseli megbízóját a szerződéses feltételek letárgyalásakor. Természetes, hogy az ingatlanügyleteik lebonyolításában, a szerződések megszövegezésében, szerkesztésében az ügyfelek elsősorban az ügyvédek segítségét veszik igénybe. Van azonban olyan eset, amikor ingatlan-adásvételi szerződéssel kapcsolatban is kötelező a közjegyző igénybevétele. Az Inyt. ugyanis kifejezetten úgy rendelkezik, hogy az írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges. A közjegyző szerepe az ingatlanvásárlás finanszírozása kapcsán Az elmúlt években egyre népszerűbbé váltak a kereskedelmi bankok ingatlanvásárlás finanszírozására vonatkozó ajánlatai, és az állampolgárok tömegesen veszik igénybe a bankok hitelszolgáltatásait. A bankok azonban rendszerint megkövetelik, hogy az ügyfeleik által megkötött kölcsönszerződéseket közokirati formában állítsák ki az esetleges későbbi végrehajtási eljárás meggyorsítása érdekében. A Ktv. 112. §-a a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 21. §-ával egybehangzóan határozza meg azokat a feltételeket, amelyek megléte esetén a közjegyzői okiratot a bíróság végrehajtási záradékkal látja el. Közokiratot az annak kiállítására jogosultak is csak ügykörükön belül, a megszabott alakban, vagyis csak jogilag szigorúan szabályozott eljárás eredményeként, szigorú alakszerűségek megtartása mellett állíthatnak ki. A bíróság végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét, a teljesítés módját és határidejét. Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa. Mindemellett további feltétele a végrehajthatóságnak, hogy a közjegyzői okiratba foglalt, már letelt határidejű követelés bírósági végrehajtási útra tartozzék. A Ktv. 120–129. §-ai részletesen felsorolják, hogy milyen kellékek, eljárási elemek és tevékenységek megsértésével vagy elmulasztásával készült okiratok nem tekinthetők közokiratnak. Ilyen például az a rendelkezés, hogy a közjegyzői okirat elkészítése alkalmával a közjegyző kötelessége meggyőződni a fél ügyleti képességéről és jogosultságáról, továbbá valódi szándékáról, tájékoztatni a felet a jogügylet lényegéről és jogi következményeiről, világosan és egyértelműen írásba foglalni a fél nyilatkozatait, felolvasni a közjegyzői okiratot a fél előtt, és meggyőződni arról, hogy a közjegyzői okiratban foglaltak megfelelnek a fél akaratának. Ha a közjegyző a felet személyesen nem ismeri, személyazonosságáról és személyi adatairól köteles meggyőződni. A közjegyzői okiratnak tartalmaznia kell az eljárás helyét, évét, hónapját és napját; a közjegyző családi és utónevét, valamint székhelyét; a felek, a tanúk, ha van, a bizalmi személy és a tolmács családi és utónevét; a jogügylet tartalmát, utalva az esetleges meghatalmazásra vagy más mellékletre; a közjegyzői okirat felolvasásának megtörténtét, vagy a felolvasás mellőzésének tényét; azt, hogy a fél a közjegyzői okiratban foglaltakat az akaratával megegyezőnek találta; a felek és egyéb személyek aláírását vagy kézjegyét, valamint a közjegyző aláírását és bélyegzőlenyomatát. A közjegyzői zálognyilvántartás A közjegyzők fontos szerephez juthatnak abban az esetben is, ha a – többek között ingatlanvásárláshoz – felvett kölcsönök biztosítására közjegyzői okiratba foglalt zálogszerződésben ingó jelzálogjogot vagy vagyont terhelő zálogjogot engednek. Nem ingatlant terhelő (ingó) jelzálogjog alapításához a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetett zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A jogi személy vagy a jogi személyiség nélküli gazdasági társaság vagyonának egészén vagy annak önálló gazdasági egységként működtethető részén az ezt alkotó dolgok, jogok és követelések meghatározása nélkül – a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalásával és a zálogjognak a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzésével – vagyont terhelő zálogjog alapítható. A közjegyző a zálogjog alapítását, valamint a változást a közjegyzői irodában működő adatszolgáltató és -lekérdező rendszerén keresztül elektronikus adatátvitel útján jelenti be a zálogjogi nyilvántartásba. A zálogjogi nyilvántartásba bárki, bármely közjegyzőnél betekinthet, és annak alapján saját céljára feljegyzést készíthet. A betekintés a zálogkötelezett neve és – ha szükséges – egyéb adatai alapján történhet. Ha a zálogkötelezett szerepel a nyilvántartásban, neve alatt a nyilvántartott zálogjoggal biztosított követelések listája is megjelenik. A lekérdezés eredményéről a közjegyző – kérelemre – tanúsítványt állít ki. A közjegyzői tanúsítvány a lekérdezéstől függően a zálogkötelezett neve alatt szereplő valamennyi bejegyzést hitelesen igazolja. Magyarországon a rendszerváltást megelőző években a közjegyzőt okiratmásolatok hitelesítőjeként és a hagyatéki eljárások „főszereplőjeként” ismerhettük meg, holott a – jellemzően közhatalmi funkciót ellátó – közjegyző tevékenysége jóval sokszínűbb. A piacgazdaság térhódításával azonban a közjegyzők hazánkban is részeseivé váltak az üzletemberek és – az ingatlanügyletekben játszott szerepük miatt – az átlagemberek életének.