A Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium által kidolgozott törvénytervezet lényege, hogy a helyi önazonossághoz való jog alapján a települések, a helyi közösségek, illetve a megválasztott vezetők rendeletalkotással szabályozzák a helyi közösség életét, annak gazdasági-társadalmi-kulturális sajátosságait. 

Az önkormányzatok korlátozó intézkedéseket alkalmazhatnak, így elővásárlási jog előírása, lakcím létesítés korlátozása vagy feltételhez kötése, illetve betelepülési adó fizetési kötelezettség előírása is szerepel a repertoárban. Ezek nem kötelező megoldások, csupán lehetőségek.

Kapcsolódó

Korábban a törvényjavaslatban szerepelt az ingatlanvásárlás teljes kizárása, ez azonban a társadalmi egyeztetést követően kikerült a szövegből. A tervek szerint a törvény 2025. július 1-jén lép hatályba. Továbbá a CSOK támogatással vásárlókra sem vonatkoznak korlátok, ugyanúgy cégekre, alapítványokra sem alkalmazható korlátozás, hiszen betelepülőnek csak természetes személy minősülhet. A törvény szerint betelepülő az a természetes személy, aki: sem lakóhellyel, vagy tartózkodási hellyel, vagy szálláshellyel, sem ingatlantulajdonnal nem rendelkezik az adott településen, és ott ingatlant kíván szerezni vagy lakcímet létesíteni.

A leglényegesebb elemek tehát, hogy az önkormányzat előírhatja, hogy az ingatlan eladása esetén elővásárlási jog illeti meg a helyi szereplőket, itt szóba kerülhetnek a szomszédok vagy más helyi lakók. Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra, vagy a honos lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható vagy idegeníthető el. 

További fontos eleme a törvénynek a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, vagyis az önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a betelepülők számára új lakcím nem létesíthető, vagy csak meghatározott feltételek teljesítése esetén. Utóbbi lehet akár egy közösségi célú kötelezettségvállalás, amit akár később kell teljesíteni. Ez a szabály azért fontos, mert több közszolgáltatás – például óvoda, iskola – igénybevételéhez bejelentett lakcím szükséges.

Még egy nagyon fontos elemet említsünk meg: a betelepülést az önkormányzat helyi adóhoz kötheti, amit csak akkor lehet beszedni, ha a település eléri az önkormányzat által meghatározott „kívánt lakosságszámot”. Itt akár a helyi infrastruktúra fenntartásához való hozzájárulásról is szó lehet.

Mit minek miért?

De vajon miért volt fontos a kormányzat számára ez a törvény? Itt meglehetősen sok gazdasági-társadalmi folyamatot azonosíthatunk, amelyek mind-mind befolyásolták a döntéshozókat. Ráadásul ezek sokszor meglehetősen érzékeny témák, hiszen előfordul, hogy egy-egy település kulturális képét befolyásolja, ha nagyobb számban költöznek be eltérő kulturális sajátosságokkal rendelkezők, akik megváltoztatják az ott élők mindennapjait.

Ugyanúgy lényeges elem, hogy akár lakhatási, akár szabadidős tevékenység szándékával is megjelenhetnek vásárlók nagyobb volumenben egy-egy település életében. Itt beszélhetünk a nyaralóövezetekről, akár a Balatonról, akár a Velencei-tóról, akár a Tisza-tóról. Sok esetben szezonálisan vannak jelen az üdülők, és számos módon befolyásolják a helyiek életét: így sokat költenek, biztosítva a helyi kiskereskedelemben dolgozó helyiek megélhetését, ellenben terhelik a helyi infrastruktúrát is. Sok esetben egyébként a nyaralótulajdonosok olyan adót is fizetnek az ingatlan után, amelyet a helyiek nem, vagyis nem olyan egyszerű ez a kérdés.

Szintén a törvényhez kapcsolódó mintafolyamat az agglomeráció, így a Budapestről keletre és nyugatra költözők szerepe hogyan hat a helyi közösségek életére. A kitelepülés dinamikája az elmúlt 30 évben folyamatosan változott, volt, amikor mindenki ki akart költözni, máskor meg mindenki vissza akart térni. Az olcsóbb ingatlanárak, a családi ház elérhetőségek, a jó levegő, a nyugodt környezet vonzotta a városi embereket, majd az infrastruktúra végessége, az ingázás miatt kieső több óra naponta, az óvodák, iskolák szűkös keresztmetszete, a szolgáltatások hiányos jelenléte pedig taszította az embereket.

Sok település ráadásul már szinte elviselhetetlenül túlterhelt lett, elég csak Érdre vagy éppen Dunakeszire gondolni. Érden például 2023 nyarán a településen minden újonnan induló magánépítkezést megtiltottak addig, amíg el nem készül a város új építési szabályzata, a település csaknem egészére változtatási tilalmat rendeltek el. Dunakeszin szinte már szinte alig van elérhető építési telek, vagyis a település határait kellene még jobban szétfeszíteni, miközben persze a közműveket is ki kell építeni. Vagyis van egy tűréshatár, ami után már nincs értelme, ha egy település tovább burjánzik: ilyen értelemben mindenképpen van értelme a törvénynek.

Kép: MTVA Sajtóadatbank/MTI, Faludi Imre

Ingatlanpiaci összefüggések

Az új szabályozás a lakásárak szempontjából különösen érdekes időszakban érkezik, hiszen az MNB friss adatai szerint 2024 utolsó negyedévében egy év alatt Budapesten az árak 19,2 százalékkal, míg országosan 15,1 százalékkal nőttek. A fővárosban két meghatározó folyamat azonosítható: egyrészt a befektetők szerepe lecsengőben, előtérbe kerülnek a lakhatási céllal vásárlók. Másrészt a megemelkedett árak miatt egyre többen szorulnak ki a külvárosokba vagy a szomszédos agglomerációba.

Kérdés, hogy az érintett külső kerületek vagy agglomerációs települések mekkora örömmel várják az ideköltözőket. Vagy éppen elérkezettnek látják az időt, hogy végre a városkép megőrzése és fejlesztése érdekében szabályozzák a beköltözőket, miközben beszedik az adót, hiszen a helyi infrastruktúra nem bírja a tömeget.

Pest vármegyében a havi lakásdrágulás üteme a márciusi 0,8 százalékról 1,7 százalékra gyorsult áprilisban. A Debrecen és Szeged környéki agglomerációs települések is érintettek lehetnek a szabályozásban, mivel a két városban zajló ipari fejlesztések az utóbbi időszakban szintén átlagon felüli áremelkedést generáltak a két vármegyeszékhelyen. Sokan úgy vélik, hogy a jogszabályt elsősorban a kisebb települések fogják alkalmazni, de a törvénytervezet a nagyobb városok és a budapesti kerületek kezébe is új eszközt adhat a lakásárak szabályozására és adók beszedésére a lakásvásárlóktól

 – fogalmazott Balogh László, ingatlan.com szakértője.

A szabályozás különösen azokban a városrészekben eredményezhet változásokat, ahol az elmúlt években kiemelkedő volt a kereslet és a lakosság mobilitása: ide sorolható a II., a XI., a XIII. és a XIV. kerület is. A tervezett korlátozások különféle formában jelenhetnek meg. Ezek bevezetése a belépési költségek növekedésén keresztül csökkentheti a keresletet és így visszafoghatja a tranzakciószámokat is, vagyis jelentős visszaesést eredményezhetnek a lakáspiaci forgalomban – mondta Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője.

A szabályozás legérzékenyebben a befektetőket érintheti, hiszen a bizonytalan jogi környezet és a kereslet csökkenése miatt az ingatlanok értéke és likviditása is csökkenhet. Az eladók szempontjából is hátrányos lehet az új szabályozás, mert visszafoghatja a keresletet, rontja az alkupozíciót. Továbbá a bankok is óvatosabban hitelezhetnek olyan kerületekben, ahol korlátozások lépnek életbe. Ezzel párhuzamosan nőhet azoknak a kerületeknek a vonzereje, ahol nem élnek a betelepülés korlátozásának lehetőségével, vagyis a törvény hosszú távon átrendezheti a fővárosi ingatlanpiacot

 – tette hozzá Szegő Péter.

Összességében tehát nem csak a kisebb települések, legyenek azok hátrányos helyzetűek, nyaralóövezetek, agglomerációs települések, hanem Budapest kerületei kapcsán is változásokat generálhat a törvény. Soktényezős mindennapokról beszélhetünk a főváros kapcsán, de érdemes megvilágítani a kérdést egy kis példával. Elég csak a XII. kerületre gondolni, ahol nagyszabású építkezések valósultak meg és fognak a jövőben is. Itt polgármesterváltásra került sor, amely más szemléletet is magával hozott, eufemisztikusan fogalmazva kevésbé pártolják a zöld területek csökkentését. Ez szintén befolyásolja a jövőben a kerület életét, vagyis az önkormányzati testület kezébe erős jogosítványokat ad, amely a beruházások kapcsán lesz majd érdekes.

Sajnos a törvény a fővárosban a politikai csatározásoknál is terítékre kerül majd, hiszen a főpolgármester, a fővárosi képviselők és a kerületi polgármesterek eltérő ideológiai és kulturális háttere jó kis tűzijátékról fog gondoskodni a nagyérdeműnek, csak bírjuk idegekkel.

Elég csak Rákosrendezőre gondolni, vagyis ahogy a latinok mondták: Panem et circenses, azaz kenyeret és cirkuszt a népnek.