Az MNB statisztikái szerint 2024 negyedik negyedévében 15,1 százalékkal emelkedtek hazánkban a lakásárak éves szinten, amely reálértelemben 10,9 százalékos emelkedésnek felelt meg. De ez még nem volt elég, hiszen az előzetes adatok további dinamikus növekedést mutatnak: 2025 első negyedévében országosan 15 százalékot, Budapesten pedig 19,2 százalékot ért el az éves lakásár-emelkedés. 

A növekvő kereslet az elhalasztott vásárlások megjelenésével, valamint az állampapírpiacról és az önkéntes nyugdíjpénztárakból érkező forrásokkal magyarázható, illetve a hitelek THM-je konszolidálódik, a fizetések nőnek, a jövőkép a korábbi évek borús időszakával szemben kezd optimista formát ölteni. A lakosság a két utolsó negyedév alatt közel 300 milliárd forint többletmegtakarítást csoportosíthatott át a lakáspiacra. Emellett a 2024 negyedik negyedévben a lakáshitel-kihelyezések volumene jelentősen bővült, ami főként a magasabb árakkal összefüggésben megemelkedett hitelösszegeknek köszönhető.

Kapcsolódó

Ez a döbbenetes mértékű lakásár-növekedés azonban lassan tarthatatlanná válik, vagyis várhatóan lesz egy konszolidációs időszak, különben a lakhatási válság valóban egyre szélesebb társadalmi rétegeket fog érinteni. Az emelkedés nálunk az Európai Uniót tekintve is kirívó, hiszen tavaly év végén 15,1 százalékos lakásár-növekedést regisztrálhattunk éves alapon.

Túlértékelt lakáspiac

Nem véletlenül szerepel az MNB új lakásjelentésében is, hogy 2024 folyamán a lakásárak a bérleti díjaknál, a jövedelmeknél és az építési költségeknél is gyorsabban emelkedtek, ezzel becslésük szerint országosan 14,3 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, ami a túlértékeltség emelkedését jelenti. Vagyis fordult a kocka, és a magas lakásár-dinamika következtében megállt a túlértékeltség 2023 eleje óta tartó folyamatos csökkenése, sőt, növekedésnek indult.

A magasabb lakásárak pedig rosszabb lakáspiaci elérhetőségben is megnyilvánulnak, ami a hitel segítségével vásárlókat magasabb pénzügyi kifeszítettség vállalására kényszerítheti. Budapesten 2024 negyedik negyedévében átlagosan 11,3 évnyi átlagjövedelemre volt szükség egy 75 négyzetméteres medián árszintű lakás megvásárlásához. De az MNB azt is hozzáteszi: a túlfűtöttség és egy esetleges lakásár-korrekció pénzügyi stabilitási kockázatát ugyanakkor mérsékli, hogy alacsony a fennálló jelzáloghitelek tipikus hitelfedezeti mutatója. 

A túlértékeltségi alindikátorok többsége – azaz az említett bérleti díjak, jövedelmek és építési költségek – már a kockázatok emelkedését jelzi. Vagyis a lakáspiaci kereslet aktuális szintje hosszabb távon nem fenntartható. A túlértékeltségi kockázatok nagyobb mértékű fokozódását egyelőre az mérsékelte, hogy a lakásberuházások GDP-arányos szintje 2024-ben jelentősen visszaesett, és az ennek eredményeként csökkenő új kínálat részben magyarázta a dinamikus lakásár-emelkedést. Továbbá jó hír, hogy 2025 első és második negyedévére vonatkozó medián MNB-előrejelzés 8-9 százalék körüli éves lakásár-növekedési trendje az év második felében lassulhat.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Már odafent is érzékelik a problémát

A túlértékeltséget érdemes kontextusba helyezni, még pedig a lakhatási válság kontextusába. Ha a lakásárak és az építési költségek, illetve a fizetések növekedési dinamikája között tovább nyílik vagy nem csökken érdemben az olló, akkor egyre inkább mérséklődik azon személyek száma, vagy nevezzük társadalmi csoportoknak, rétegeknek, akik képesek saját lakásba invesztálni örökség, családi vagyon, illetve piaci és támogatott hitelek kombinációjával. Továbbá a bérlakások megfizethetősége is egyre nagyobb problémát jelenthet, bár most átlagosan 250 ezer forintnál tetőzött a budapesti lakásbérlés átlagos értéke.

Gazdasági-társadalmi kockázatok

A lakáspiac túlértékeltsége nemcsak pénzügyi stabilitási, hanem társadalmi szempontból is fontos kérdés. Az ingatlanárak gazdasági fundamentumok által indokolt szinttől való elszakadásával több társadalmi csoportnak okozhat problémát a lakhatás megfizethetősége, például nehezedhet a fiatalok első lakásvásárlása, ez pedig hosszú távon a demográfiai folyamatokra és a gazdaság versenyképességére is hatással van. A dinamikusan növekvő lakásárak – a bérbeadók elvárt megtérülésén keresztül – a bérleti piacon is drágulást eredményezhetnek, különösen hátrányosan érintve az ingatlanvagyonnal nem rendelkező, jellemzően alacsony jövedelmű háztartásokat – olvasható Lados Csaba „Kompozit indikátor a lakáspiaci túlértékeltség becslésére Magyarországon és Budapesten” c. munkájában (2025 - MNB).

Annyi bizonyos, hogy a lakhatási válság fogalma tavaly került a fókuszba Magyarországon, amikor az Airbnb-szavazásra került sor Terézvárosban, hiszen ott az önkormányzati vezetők azzal érveltek a rövidtávú kiadás ellen, hogy az a növekvő lakásárak és bérleti díjak miatt kezdi ellehetetleníteni a helyi lakosság lakhatási feltételeit.

Kép: Terézváros / Facebook

Majd a lokális lakhatási válság kérdése országos szintre emelkedett, amikor a kormány az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv keretében jelentős hangsúlyt fektetett a lakáskérdésre. Többek között lakhatási válságról beszélt, ezzel összefüggésben kívánja a Lakhatási Tőkeprogram keretében növelni az új lakások számát, hogy a drasztikus áremelkedést a kínálat növelésével fogja vissza. Azonban az MNB előrejelzése szerint a tavaly átadott 13 ezzel újlakással szemben idén mindössze alig több, azaz 14 ezer épülhet, vagyis az új intézkedések majd csak 2026-tól fejthetik ki hatásukat.

De mivel még mindig jelentős a befektetők aránya az újlakás-piacon, miután a használtlakás-szektorban már erősen fogyóban vannak a piacképes és jól kiadható otthonok, ezért a kereslet továbbra is erős maradhat, ami nem értelmezhető az árak konszolidációja felé tett lépésként. Nem véletlenül mondják egyre többen, hogy a Lakhatási Tőkeprogram nem fogja a lakhatási gondokat orvosolni. Ezért javasolja az ÉVOSZ is többek között, hogy célzottan kell bérlakás-építési programot pluszban kidolgozni, ahol akár a bérlőből tulajdonos típusú megoldások is előkerülhetnek. 

Európa puskaporos hordón ül

A lakhatási válság egyébként összeurópai probléma, hiszen az EU-ban az Eurostat adatai szerint 2023-ban a városi háztartások 10,6 százaléka, míg a vidéki háztartások 7 százaléka esetében a lakhatási költségek meghaladták a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, ami már lakhatási válságnak számít. Az EU-ban 450 millió lakos él, 75 százalék városokban, míg 25 százalék vidéken él. Vagyis durván több mint negyvenmillió embert érint a probléma.

Továbbá az EU-ban 30 százalék körüli azok aránya, akiknek nincs saját lakásuk. Még 2024 júliusában Ursula von der Leyen az Európai Bizottság elnökévé választása előtt bejelentette, hogy a lakhatás az EU prioritása az új ciklusban, ezért először lesz lakhatásért felelős biztos is. Idén kora tavasszal pedig bejelentették, hogy az Európai Bizottság és az Európai Beruházási Bank (EIB) új, 10 milliárd eurós finanszírozási programot indít a megfizethető és fenntartható lakhatás támogatására Európában. A kezdeményezés célja 1,5 millió új vagy felújított lakóegység létrehozása a következő két évben.

Kép: Reuters, Mónus Márton

Amúgy jól néznek ki a számok

Visszatérve a magyar lakáspiac általános tendenciáira, 2025 elején is stabilak voltak a lakáspiaci keresletet meghatározó makrogazdasági fundamentumok. A foglalkoztatottság szintje továbbra is historikusan magas szinten alakult, a versenyszférában a korábbi évekhez képest lassabban, de növekednek a reálbérek.

Ennek alapján 2025 első negyedévében a hosszú távú átlagot meghaladó szinten alakult a lakáspiaci tranzakciók száma országosan, elsősorban a vidéki településeken megfigyelhető forgalomnövekedésnek köszönhetően. Ráadásul nőtt a licitek nagyságrendje, hiszen a szűkös kínálat és az erőteljes kereslet miatt országos átlagban az adásvételek 8,3 százalékánál, Budapesten 18 százalékánál kelt el az ingatlan a hirdetési ár felett.

De a lakáshitelek volumene is rohamléptékkel bővült, hiszen 2024 negyedik negyedévében a nagyságrend 91 százalékkal nőtt éves összevetésben, amely leginkább a hitelösszegek emelkedésének a következménye. Sőt, 2025 első két hónapjában a havi 120 milliárd forintos volument is meghaladta a folyósítások értéke. Ha azonban a számok mögé nézünk, akkor valójában nem a szerződések darabszáma nőtt szignifikánsan, hanem a hitelösszegek nagyságrendje. Hiszen, ha nőnek az árak, akkor a hitelek volumene is nő, miközben ugyanakkora lakást veszünk, mint mondjuk két éve.

Mint már említettük, tavaly mindössze 13,3 ezer újlakást adtak át, azonban továbbra is jelentős számú új ingatlan értékesítését kezdték meg Budapesten az első negyedévben, ezért a szabad, még megvásárolható otthonok száma 11 százalékkal csökkent. Összességében a hazai lakásállomány 0,29 százalékos éves megújulási rátája a legalacsonyabb volt európai összevetésben. 

A fővárosi újlakások átlagos négyzetméterára 1,68 millió forintra emelkedett 2025 első negyedévének végére, mely tovább gyorsuló, 14 százalékos éves drágulást jelent. Eközben az első negyedévben Budapesten háromszorosára nőtt a kiadott építési engedélyek száma, miközben a soklakásos projektek aránya szintén nőtt, azonban ezek hatása majd csak jövőre lesz érzékelhető. De a lakhatási válság biztosan itt marad velünk, sőt, a helyzet fokozódik.