A projektfinanszírozás egyik fő jellemzője, amely alapján elkülöníthető más finanszírozási formáktól, az, hogy a létesítmény (projekt) által termelt bevételnek a létesítmény erkölcsi elavulása előtt elegendőnek kell lennie a létesítéséhez nyújtott kölcsön és járulékai (adósságszolgálat) maradéktalan visszafizetésére. Alapvetően a létesítmény bevételtermelő képessége alapján dönt a bank arról, hogy finanszírozható-e a projekt. A bevételeket, amelyeket a már előre megkötött szolgáltatási szerződések alapján tervezni lehet, a kölcsön biztosítékaként kötik le. Ennek formája az engedményezés. A projektfinanszírozást „feltaláló” országok, az Egyesült Királyság és az Egyesült Államok joga lehetővé teszi, hogy a bevételengedményezés szinte kizárólagos biztosítékként szolgáljon a projektkölcsön visszafizetésére. Zavar az engedményezés érvényesíthetősége kapcsán A magyar jog alapján azonban a bevétel (bármilyen formában is köti le biztosítékként az adós) nem lehet a kölcsön biztosítéka, illetve csak kiegészítő biztosíték lehet. Ezt a következtetést kellett levonnia minden pénzügyi szolgáltatónak, amikor áttanulmányozta a Legfelsőbb Bíróságnak a biztosíték célú engedmény elbírálásánál irányadó szempontokról szóló, 2001. évi BH 2001. 489 szám alatt közzétett elvi döntését. Ez az elvi döntés elismeri érvényesnek a biztosítéki célú engedményezést, ami nem mindig volt így, hiszen a bíróság álláspontja sokáig az volt: az engedményezési szerződés arra irányul, hogy valamely követelés tekintetében az egyik jogosult helyébe egy másik jogosult lépjen, a biztosítéki engedményezési szerződés esetében pedig megállapítható, hogy ilyen szándék nincs, kizárólag a követelés lekötésének szándékát lehet felfedezni, amelyből aztán a hitelező kielégítheti igényét, ha az adós önként nem teljesít. A hivatkozott döntés azonban azt is kimondja, hogy a felszámolási eljárásban a biztosíték célú engedmény osztozik a többi biztosíték jogi sorsában, így ha a hitelező az engedményen alapuló követelést a felszámolás kezdő időpontjáig nem szedte be a kötelezettől, azzal már nem rendelkezhet arról. Az adós által meghatározott célból nyújtott biztosíték a felszámolás körébe tartozó vagyon része lesz. A Legfelsőbb Bíróság a döntését a következő indokokra alapította. A Ptk. 329. §-ának (1) bekezdése értelmében az engedményezéssel az engedményes a régi jogosult helyébe lép, tehát a szerződés megkötésével egyidejűleg az ügylet perfektuálódik. Az engedményező és az engedményes azonban a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdéséből következően a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg, és a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Nincsen tehát jogi akadálya annak, hogy az adós a mással szemben fennálló követelését kifelé, harmadik személyek irányában (hitelezők) korlátlanul engedményezze, ugyanakkor az engedményessel abban állapodjon meg, hogy azzal az engedménnyel csak meghatározott célból, meghatározott feltétel mellett élhet. Ez a cél lehet többek között az engedményező (adós) engedményessel (hitelezővel) szemben fennálló tartozásának a biztosítása. Biztosítéki célú engedmény esetén az engedményes arra szerez jogot, hogy az engedményezővel szembeni követelését – nem fizetés esetén – az átruházott követelésből kielégítse. Amennyiben azonban az engedményező teljesít, az engedményezett követelés már nem illeti meg, azt vissza kell szolgáltatnia. Ebből adódik, hogy egymás közötti viszonyukban az engedményes az engedménnyel nem rendelkezhet korlátlanul, a kapott jogosultsága korlátozott, célhoz kötött. A hitelező – engedményes – az engedményezési szerződés folytán a kötelezettel szemben korlátozás nélkül, mint a követelés jogosultja léphet fel, azonban az adós – engedményező – tekintetében köti az a korlátozás, hogy az engedményezett követelést a kötelezettől csak az adóssal szembeni követelése kielégítése végett szedheti be. Mindebből pedig az következik, hogy a biztosítéki célú engedmény alapján ugyanaz a követelés sorsa, mint egy zálogszerződés esetén. Így ha a hitelező az engedményen alapuló követelést a felszámolás kezdő időpontjáig nem szedte be a kötelezettől, azzal már nem rendelkezhet, és még a kedvezőbb kielégítési sorrend sem érvényesül, szemben a zálogjoggal biztosított követelésekkel. Mindebből következik, hogy a magyar jog alapján nem lehet a bevételengedményezés a projektfinanszírozás kizárólagos biztosítéka, vagyis a magyar jog alapján jelenleg nincs igazi projektfinanszírozás. A projektingatlan mint biztosíték A projekt finanszírozásának előzetes vizsgálata és előkészítése során a hitelező általában azt a követelményt támasztja a projekt kezdeményezőivel (tulajdonosok) és támogatóival (szponzoraival) szemben, hogy a projekt tervezett költségeinek meghatározott százalékát (15–30 százalék) saját forrásból bocsássák a projekttársaság rendelkezésére (saját erő), amelynek legjelentősebb eleme a projekt megvalósításához szükséges telekingatlan (projektingatlan). A projektingatlan biztosítékként történő igénybevétele – figyelemmel az engedményezés bizonytalanságaira – szinte magától értetődő. Felméri a finanszírozó az ingatlan jogi és műszaki megfelelőségét is. Jóval kiterjedtebb vizsgálatot folytat, mint amit a hitelintézetekre irányadó törvény egy átlagos hitelszerződés esetén előír. („A hitelezőnek meg kell győződnie az ingatlan meglétéről, valós értékéről és értékesíthetőségéről.” [1996. évi CXII. tv. 78. §].) A hitelező – jogi és műszaki szakértők bevonásával, valamint értékbecslő útján – kétséget kizáró bizonyítékokat gyűjt össze arról, hogy az ingatlan vonatkozásában a projekttársaság (esetleg a szponzor) kizárólagos és feltétel nélküli tulajdonjoga jogerősen bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, nincs per- vagy közigazgatási eljárás folyamatban, nincs az ingatlanra vonatkozó építési tilalom vagy korlátozás érvényben, a rendezési terv a létesítmény megvalósítását és üzemeltetését lehetővé teszi, a birtoklás zavartalan, és a projekt műszaki szempontból alkalmas, továbbá nincs környezeti károsodás vagy olyan adottság (barlang, üreg, fel nem fedezett nagy kiterjedésű tárgy vagy védendő régészeti lelet), amely lehetetlenné vagy a várhatónál sokkal költségesebbé teheti az építkezést. A szakértők pozitív írásbeli véleménye a kölcsön folyósításának feltétele. A banki gyakorlatban elvárás, hogy az ingatlan tulajdonosa (zálogkötelezett) maga is jelentse ki, hogy az ingatlan megfelelő állapota fennáll. A szavatossági nyilatkozatokban a zálogkötelezett azt jelenti ki – és ezért kártérítési és büntetőjogi felelősséggel is tartozik –, hogy: – az ingatlannak kizárólagos tulajdonosa, valamint hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes (vagy a bank által ismert és elfogadott terhek vannak rajta); – nem történt olyan jogszabálysértés, mulasztás, amely az ingatlan értékét lényegesen csökkentené vagy csökkenthetné; – nincs harmadik személynek olyan, a bank előtt ismeretlen joga az ingatlanon, amely bármilyen hátrányos jogi hatással lenne az ingatlanra vagy a zálogkötelezett tulajdonjogára; – a zálogkötelezett nem tud olyan jogi igényről, amely az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát vagy más jogát, érdekét kedvezőtlenül érintheti; – megszerzett minden szükséges környezetvédelmi, műemlékvédelmi engedélyt, és mindenkor eleget tett a környezetvédelmi és műemlékvédelmi engedélyek és az alkalmazandó környezetvédelmi, műemlékvédelmi, régészeti emlékekre vonatkozó jogszabályok előírásainak, továbbá minden lehetséges módon megerősítést szerzett arra vonatkozóan, hogy az ingatlan korábbi tulajdonosai is eleget tettek ezen kötelezettségeknek; – nem használnak és nem használtak, nem raktároznak és nem raktároztak, valamint nem bocsátanak ki és nem bocsátottak ki környezetvédelmi szempontból veszélyes anyagot az ingatlanban, az ingatlanból vagy az ingatlan alatt; – minden lehetséges módon, szakértővel megvizsgáltatta az ingatlant abból a szempontból, hogy nincs olyan tény vagy körülmény az ingatlan vonatkozásában, amely miatt a projekt megvalósítása az ingatlanon ellehetetlenülhet vagy a megvalósítási költségek a tervezetthez képest aránytalanul megnövekedhetnek (például nagy terjedelmű fémtárgy vagy más dolog, amely az alapozás költségeit jelentősen megnövelné vagy lehetetlenné tenné). Gondot okoz a jelzálogjog bejegyzése Kockázatot jelent, hogy a jelzálogjognak a bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba még ma is hosszú időt vesz igénybe, és a hitelező ezért nem támaszthatja azt a feltételt a kölcsön folyósításához, hogy a jelzálogjog teljes hatállyal bejegyzésre kerüljön az ingatlan teherlapjára, pedig a jelzálogjog a bejegyzéssel jön létre. Hiányzik az előjegyzés intézménye. A hitelező választhat: nem finanszíroz a jelen földhivatali ügyintézési eljárás mellett vagy megelégszik azzal, hogy a folyósításkor a jelzálogjog bejegyzése iránti kérelem széljegyzése megtörtént. Ez utóbbi azt a felelősséget hárítja a finanszírozóra, azaz jogi szakértőjére, hogy mintegy prejudikálva megállapítja, milyen határozatot hozna a földhivatal, és mindent megtesz annak érdekében, hogy a kérelem elutasításának ne lehessen alapja. A kérelem és a jelzálogszerződés földhivatali benyújtását – az előbbiek miatt – a hitelező végzi el, mert így biztosított, hogy az alaki és tartalmi, valamint eljárási és illetékfizetési követelmények kielégítésre kerüljenek. Budapesten a széljegyre is várni kell, a kérelem beérkezésétől számítva mintegy 24–72 órát. Nehézség a társasházak létesítése körül Általános gyakorlat, hogy a projekt keretében megépülő lakások, irodaházak társasházi formát nyernek. Az építésre vállalkozó gazdasági társaságoknak és egyéni vállalkozóknak, valamint a hitelezőknek is érdeke az, hogy a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény 8. §-ával bevezetett társasház előzetes alapítás intézménye a gyakorlatban működő jogintézmény legyen. A társasház előzetes alapítása azt jelenti, hogy az építtető, vagyis a projekttársaság a társasháztulajdont előzetesen megalapítja, tehát jogi értelemben létrehozza. A folyósítást megelőzően benyújtásra kerül a földhivatalhoz a hitelező által jóváhagyott tartalmú társasházi alapító okirat, amelyben külön tulajdonként megjelölik az egyes lakásokat vagy irodákat, esetleg garázsokat, továbbá a társasház előzetes alapítását az ingatlan-nyilvántartásban feljegyeztetik. A lakások minden jelentős adata ismert. Gondot jelent azonban, hogy az előzetesen megalapított társasházakban külön tulajdonként nevesített lakások önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vétele (előzetes albetétesítés) nem történik meg a használatbavételi engedélyek kiadását megelőzően, mert a társasházi törvényhez nem készültek el azon ingatlan-nyilvántartási szabályok, amelyek révén a társasházi törvény által bevezetett, előremutató és az üzleti élet jellemzőit figyelembe vevő jogi eszköz valóban működő jogintézménnyé válhatott volna. Ezt pótolni kell. Nem tartható fenn a mai szabályozás. Ma ugyanis az adásvétel és az ingatlan-jelzálogjog tárgya csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlan, illetőleg annak a kötelezett tulajdonában lévő egész tulajdoni illetősége lehet. Az előzetes albetétesítés hiányában a tulajdoni lapon csak széljegy formájában jelenik meg az egyes albetétekre vonatkozó, a vevők számára nyújtott kölcsönök biztosítására aláírt jelzálogszerződések benyújtásának ténye (legtöbbször 15-100-400 széljegy – a lakások számától függően), nem pedig bejegyzett biztosítékként áll a hitelező rendelkezésére. A mai ingatlan-nyilvántartási hiányosság folytán egy projekt esetében az ingatlanon számos széljegy keletkezik, hiszen a létesítmény vonatkozásában jogot szerzők külön-külön jegyeztetik be jogukat, anélkül hogy követhető lenne, mely széljegy mely lakásra, illetve mely kötelezettre vonatkozik, továbbá valamennyi albetét vonatkozásában a teljes kint lévő, projektfinanszírozási hitelszerződésből származó banki követelés teherként jelentkezne. A tapasztalat azt mutatja, hogy a társasházak megépülnek. Komoly jogi és gazdasági eszközökkel szorítja rá a hitelező a projekttársaságot és a projekttársaság a bank instrukciói alapján a kivitelezőt a létesítmény határidőre és költségekben megfelelő megvalósítására. Garanciák, big bond, zálogjogok és kötelezettségvállalások egész sora hajtja afelé a folyamatot, hogy a létesítmény megépüljön. A bank műszaki ellenőreinek árgus szeme figyeli folyamatosan a kivitelező és a projekttársaság teljesítését. Még a véletlen sem okozhat meglepetést, mert a biztosítási szerződések alapján ez a kockázat is minimalizálható. Csak jelentéktelen eltérés figyelhető meg az ingatlanok négyzetméteradataiban az előzetes alapításkor megadott adatokhoz képest a végleges használatbavételi engedély kiadásakor. Mindezek miatt szükséges lenne annak jogszabályi rendezése, hogy a társasház előzetes alapítása esetén az előzetes albetétesítés is megjelenjen az ingatlan-nyilvántartásban, mely lehetőséget teremtene arra, hogy az adott albetéthez kapcsolódó jelzálogjogok az albetétek fizikai létrejöttét megelőzően megfelelően megalapíttassanak. A több hitelező által nyújtott kölcsön jogi problémája A szindikált hitelek esetén az a nemzetközi gyakorlat, hogy a konzorciumban részt vevő bankok kijelölik azt a képviselőjüket – általában maguk közül jelölnek meg egy bankot („biztosítéki ügynök”) –, aki a biztosítéki szerződések szerint a biztosítékok ingatlan-nyilvántartásba, illetve közjegyzői nyilvántartásba bejegyzett jog jogosultjává válik és a külső jogviszonyok tekintetében egyedül szerez jogot a biztosítékok érvényesítésére az összes bank nevében. Természetesen a bankok közötti belső jogviszonyt részletes szerződési feltételekben rögzítik, melyekben lefektetik, hogy a biztosítéki ügynöknek hogyan kell eljárnia és jogát gyakorolnia. A biztosíték az összes hitelező teljes kint lévő követelése erejéig a biztosítéki ügynök mint a hitelezők együttes képviselője nevére kerül bejegyzésre. Ezt a megoldást alkalmazta 2000 elejéig a legtöbb bank és ezt a megoldást tartotta jónak minden jogi tanácsadóként eljáró ügyvédi iroda is. Voltak, akik ezt a megoldást kritika alá vonták azzal, hogy a biztosítéki ügynök kivételével – amennyiben hitelező – a többi bank követelése nem fog kielégítést nyerni, hiszen a jelzálog-biztosíték a bejegyzéssel jön létre. Viszont a biztosítéki ügynökön kívül más nem kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, ezért az adós könnyen hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jogosulttal szemben nem tartozik a teljes összeggel, csak a tőle kapott kölcsön vissza nem fizetett részével, és akkor a többi hitelező igénye bizony csak peres úton és a biztosíték érvényesíthetőségének hiányában követelhető. A bejegyzett jogosult ugyanis a többi hitelező követelését nem érvényesítheti, még akkor sem, ha ők ebben szerződésben megállapodtak, ugyanis a magyar jog nem ismeri a perbizományt. A meghatározó bankok és ügyvédi irodák megbeszélést tartottak 2000 elején e témában és kezdeményezték a Ptk. módosítását ebben a kérdésben. Ez a jogszabály-módosítás a projektfinanszírozás körében nagyon jelentős volna, hiszen a projektfinanszírozási szerződések nagy részének tárgya szindikált hitel. Addig is – véleményem szerint – két megoldás alkalmazható. Az egyik, hogy a biztosítéki ügynök mint egyedüli jogosult az összes kintlévőség – mint jövőbeni követelés – erejéig nyerne bejegyzést az egyes nyilvántartásokba. Amennyiben a biztosíték érvényesítésére kerül sor, akkor a jogi eljárás megindítását megelőzően a konzorciumban részt vevő bankok a biztosítéki ügynökre engedményeznék a fennálló követelésüket, és így az ügynök mint saját követelését tudja az összes hitelező igényét érvényesíteni. Az engedményezési ellenérték azonos lenne azzal az összeggel, amely az adott bankot a biztosítéki ügynök igényérvényesítése során befolyó pénzeszközökből részesedése szerint megilleti. Ezen ellenérték megfizetése pedig kizárólag e pénzeszköznek a biztosítéki ügynök számláján történő jóváírás napján válna esedékessé. Az engedményezéssel egyidejűleg a hitelezők egy külön megállapodás keretében rögzítik, hogy a befolyó pénzeszközök a hitelszerződésben az egyes bankok vonatkozásában megállapított részesedés arányában illetik meg a bankokat, és ha a biztosítéki ügynök igényérvényesítéséből pénzeszköz folyik be, akkor a pénzeszköznek a biztosítéki ügynök bankszámláján történő jóváírásával egyidejűleg minden további jognyilatkozat nélkül a pénzeszközök tulajdonjoga – a fenti arányban – az egyes bankokat illeti meg a hitelszerződés rendelkezései szerint. A másik lehetséges megoldás az, hogy a hitelszerződésben a hitelezők azt rögzítik, hogy a banki kötelezettségek osztható követelések, a folyósítást követően keletkezett, pénz fizetésére és visszafizetésére vonatkozó hitelezői jogok egyetemlegesek. Így a biztosítéki ügynök – mint egyetemleges jogosult – a teljes kint lévő követelés erejéig jogosult az igényt érvényesíteni. A bírói fórum kérdése Projektfinanszírozás esetén az üzletemberek minden esetben egy megbízható jogász vagy jogi iroda írásbeli nyilatkozatát (legal opinion, azaz jogvélemény) kérik arra vonatkozóan, hogy a szerződésben megfogalmazott kikötések érvényesek és érvényesíthetők. Ha az üzlet nagysága ezt megkívánja, még megerősítő jogvélemény kiadását is kérik, vagyis megkérdeznek egy újabb megbízható jogászt. Mivel a magyar rendes bíróságnak nem alakult ki gyakorlata a projektfinanszírozási szerződések kikötéseinek értelmezéséről, ezért a felek egy választott bírói fórum kizárólagos illetékességének vetik alá magukat, és nem a magyar rendes bíróság hatáskörét és illetékességét kötik ki. Mivel a választott bírói fórum megválasztása során a feleknek lehetőségük van olyan szakembereket kiválasztani, akik több évtizedes tapasztalattal rendelkeznek a projektfinanszírozási szerződések nemzetközileg alkalmazott klauzuláinak értelmezése terén, valamint az eljárás mind a befektetők, mind a pénzügyi szolgáltatók számára ismert UNCITRAL szabályok alapján folyik, .................................. Ami még előttünk áll: a jogfejlesztés és a harmonizáció A jogfejlesztés alatt azt a hosszú és komoly munkát értem, amelyben nagy jogi tudással és tapasztalattal és közgazdasági-pénzügyi fogékonysággal is rendelkező szakértők hozzáigazítják a gazdasági-pénzügyi jogszabályokat az üzleti elvárásokhoz, hogy a jog ne legyen akadálya a gazdaság pezsgésének. A harmonizáció az angolszász jog alatt készült szerződési kikötések áttekintését és „hozzáfésülését” jelentené a magyar jog rendszeréhez, alapelveihez, fogalomhasználatához és logikájához. (A cikk a PESTA JÁNOS ÜGYVÉDI IRODA eredményeinek felhasználásával készült.) DR. TÓTH EMESE Összefoglaló: A projektfinanszírozás fő jellemzője, hogy a létesítmény által termelt bevétel a létesítmény erkölcsi elavulása előtt elegendő a létesítéséhez nyújtott kölcsön és járulékai maradéktalan visszafizetésére. A projekt finanszírozásának előzetes vizsgálata és előkészítése során a hitelező általában azt a követelményt támasztja a projekt kezdeményezőivel és támogatóival szemben, hogy a projekt tervezett költségeinek meghatározott százalékát saját forrásból bocsássák a projekttársaság rendelkezésére, amelynek legjelentősebb eleme a projekt megvalósításához szükséges telekingatlan. Kockázatot jelent, hogy a jelzálogjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba még ma is hosszú időt vesz igénybe, és a hitelező ezért nem támaszthatja azt a feltételt a kölcsön folyósításához, hogy a jelzálogjog teljes hatállyal bejegyzésre kerüljön az ingatlan teherlapjára, pedig a jelzálogjog a bejegyzéssel jön létre. Cikkünk kitér még a társasházak előzetes alapítására, valamint a szindikált hitelekkel kapcsolatos jogi anomáliákra is a projektfinanszírozás kapcsán.