A polgári jogi jogalanyok, köztük a gazdasági szereplők szempontjából a jogok elenyészése: az úgynevezett jogvesztés, illetve az attól különböző elévülés mind a jogi elméletben, mind a gyakorlatban izgalmas kérdéseket vet fel. A jogi szabályozás során az időmúlás következményeinek meghatározásakor talán a legfontosabb szempont a forgalom biztonsága; amely általában azt igényli, hogy egy vagy több év eltelte után az érdekeltek tekinthessék véglegesnek azt a jogi helyzetet, amely valamely hiányzó tényező miatt egyébként nem lenne teljes vagy végleges. Ide tartozik az elbirtoklás mint jogi lehetőség is, amelynél fogva tulajdonossá válhat valaki, aki a más dolgát huzamos idő óta a sajátjaként birtokolja. Természetesen az elenyésző jog egyúttal valakit mint „nyertest” kötelezettség alól mentesít, ahogyan az elbirtoklásnak is van „vesztese”. A jog a vesztesek érdekeiket is oltalmazza olyan módon, hogy az egy, öt vagy tizenöt év elteltével a jogvesztés, az elévülés vagy az elbirtoklás folytán valamilyen jogát elveszítene, ez ellen – általában eredményesen – felléphet. Az alábbiakban hasonlóságuk okán egymás mellé helyezünk két talán nem közismert jogvesztési szabályt: az egyiket a cégjogszabályok tartalmazzák, a másikat az ingatlan-nyilvántartási törvény. Az utóbbi által szabályozott jogszerzés, mint látni fogjuk, a Ptk. tulajdonszerzési szabályaihoz is kapcsolódik: elvileg olyan módon vezethet tulajdonszerzéshez, amelyet a Ptk. tulajdonszerzési módként nem ismer. És bizony az ilyen jogszerzésnek is lehet vesztese. A cégnyilvántartásról szóló törvény egy cégjogerős cégbejegyzését követően csak kirívó esetekben engedi meg a perlést a cég alapító okiratának érvénytelensége miatt, amelynek eredményeként úgynevezett törvényességi felügyeleti eljárásban kerülhet sor a megállapított érvénytelenségi ok kiküszöbölésére. Az érvénytelenségi okot adó körülmény bekövetkeztét követő egy év eltelte után azonban már nincs helye törvényességi felügyeleti eljárásnak. Ez azt jelenti, hogy egy legalább egy éve bejegyzett céget (hacsak felügyeleti eljárás ellene előbb nem indult) többé nem lehet törölni a cégjegyzékből akkor sem, ha a cégbejegyzés érvénytelen társasági szerződés alapján történt. Ennek indoka az, hogy a bejegyzéstől eltelt egy év alatt a szóban forgó társaság számos ügyletet köthetett, amelyeket – elsősorban a jóhiszemű harmadik személy szerződő partnerek érdekei miatt – már nem lenne ildomos bolygatni. Problematikusabbnak véljük az említett másik, a bejegyzett tulajdonost védő ingatlan-nyilvántartási szabályt, amely szerint három év elteltével nem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból annak a jóhiszemű személynek a tulajdonjoga, aki érvénytelen – például jogszabályba ütköző vagy megtévesztéssel elért – szerződéssel szerezte meg az ingatlant. Nem nehéz belátni, hogy a szabályozás itt is azoknak az érdekét szolgálja, akik – ahogyan a Ptk. fogalmaz – bíztak az adott bejegyzés érvényességében és arra tekintettel szereztek jogot, tipikusan magát a tulajdonjogot vagy akár jelzálogjogot, de olyan személytől, aki azt valójában érvényes jogcímen nem szerezte meg. Pedig az egyetemen mi, jogászok úgy tanultuk, hogy a Ptk. az összes tulajdonszerzési jogcímeket hiánytalanul tartalmazza. Kérdés, előfordulhat-e a hivatkozott törlési tilalom miatt, hogy valaki tudta nélkül véglegesen elveszíti az ingatlana tulajdonjogát. Ha valakinek azért törlik a tulajdonjogát, mert egyidejűleg az ingatlanra másét bejegyzik, azt a földhivatal erről értesíti, ami azonban bármi okból (például téves kézbesítés miatt) elmaradhat. A jóhiszeműség „megdöntése” – a rosszhiszeműség bizonyítása – azt terheli, aki arra hivatkozik, adott esetben tehát a kárvallott tulajdonost. A rosszhiszeműség bizonyítása általában komoly és sokszor bizonytalan kimenetelű jogászi feladat; gondoljunk csak a felszámolás elől „kimentett” vagyontárgyakra: hányszor bukott meg a hitelezők kísérlete a legnyilvánvalóbbnak látszó vagyonmenekítés visszafordítására a szerző fél rosszhiszeműségének bizonyításán. Kissé más azonban a helyzet, ha ingatlanról van szó. A jóhiszemű ingatlanszerzőtől ugyanis a bírói gyakorlat elvár bizonyos lépéseket, így az ingatlan-nyilvántartásba történő betekintés mellett az ingatlan bejárását, a birtokviszonyairól való tájékozódást is. Ezért aligha jóhiszemű az a vevő, aki nem beköltözhető, ténylegesen a tulajdonos vagy például az ő bérlője által lakott ingatlant vesz és az adásvételi szerződés ezt a tényt nem tartalmazza és adott esetben több év telne el anélkül, hogy az „új tulajdonos” kiürítést vagy bért kérne a birtokostól (aki valójában a tényleges tulajdonos vagy az ő bérlője). Őszintén szólva mi nem tudunk olyan (rém)történetet elképzelni, hogy valaki hihetően meg tudná ezt magyarázni és ilyen módon csalárd – a tulajdonos megkerülésével kötött, mondjuk hamis – szerződés alapján történt tulajdonjog bejegyzése után várná a boldogító három év elteltét. Ha viszont csak a mi fantáziánk szegényes, és ilyen eset mégis elképzelhető vagy netán már volt is rá példa, akkor a tanulság kézenfekvő: időnként – legalább háromévenként – mindenki ellenőrizze a saját ingatlana tulajdoni lapját, hogy vajon a tudta nélkül nem szerezte-e meg tőle valaki az ingatlant.