Az alábbiakban 15+1 pontban gyűjtöttük össze a legfontosabb tudnivalókat a szeptember elsején mindenki számára elérhető új, kedvezményes lakáshitel-programról, amelynek részleteiről már a napokban társadalmi egyeztetés kezdődik. Csepeti Ádámmal, a Miniszterelnökség stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkárával beszélgettünk arról, hogy mit várhatunk a következő évek meghatározó otthonteremtési politikájától. 

1. A kínálat bővítése már elindult

A kínálati oldal ösztönzése már korábban megkezdődött a Lakhatási Tőkeprogram elindításával. A program keretösszege eredetileg 200 milliárd forint volt, amelyet Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter további 100 milliárddal emelt meg, így összesen 300 milliárd forint értékben pályázhattak az ingatlanalapok.

A cél az volt, hogy kollégiumi, bérlakás- és új lakásépítési projektek induljanak. A következő feladatunk ezeknek a projekteknek a gyorsítása: el kell érni, hogy mielőbb piacra kerüljenek, értékesítési szakaszba lépjenek, elindulhasson az érdeklődés, az előszerződések, és végső soron az adásvételi megállapodások megkötése – magyarázta Csepeti Ádám.

Mindez reálisan azt jelentheti, hogy egy éven belül érezhető mennyiségű újépítésű lakás jelenhet meg a kínálatban – különösen, mivel ma már vannak olyan fejlesztők, akik korszerű technológiával, digitalizációval és hatékony munkaerő-kihasználással lényegesen rövidebb idő alatt tudnak lakásokat átadni, mint korábban.

2. Végül nem lesz időkorlát

Érdekes, de a program megalkotása során felmerült, hogy az csak egy meghatározott ideig legyen elérhető. Végül egyeztetések után – ingatlanfejlesztőkkel és bankokkal – a nyílt végű konstrukció lett a befutó. Fontos, hogy a piac ne torzuljon és az építőipar is megfelelően és időben is elnyújtva tudjon reagálni a megnövekedett igényekre. Az új építésű ingatlanok esetében például időigényes folyamatról van szó: telekvásárlás, engedélyeztetés, kivitelezés, értékesítés, előszerződések, majd adásvételi megállapodások. Ezt nem lehet szűk időkeretbe szorítani.

A nyílt végű megközelítés lehetővé teszi, hogy az építőipar felkészüljön, a vásárlóknak pedig legyen idejük az otthonteremtéssel kapcsolatos döntések meghozatalára. A bankok szempontjából is kedvező a megoldás, hiszen a hitelintézetek az adásvételi szerződések alapján adnak csak hitelt. A célunk az, hogy a használt és az új ingatlanok értékesítése párhuzamosan, kiszámítható módon történjen. 

Tehát a lakosságnak, az érdeklődő fiataloknak nem szükséges azonnal „megrohannia” a lakáspiacot, és rövid időn belül tudjanak választani sok tízezer új építésű ingatlanból is

– hangsúlyozta Csepeti Ádám.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

3. Évente 40-50 ezer hitelfelvevővel számol a kormányzat

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal számításai szerint 10 ezer új lakás megépítése mintegy 0,9-1 százalékkal emeli a GDP-t. Ezért is ösztönözné a kormányzat a programmal a lakóparki beruházások mellett a vidékpolitikai célokat is szolgáló új családiház-építéseket is – az ehhez kapcsolódó adminisztratív folyamatok egyszerűsítésével, gyorsításával.

Az pedig az államháztartás szempontjából sem mindegy, hogy az új építésű lakásoknak adó-, járulék-, illeték- és társasági nyereségadó-bevételi hatása is jelentős, ami azt jelenti, hogy a program – részben – önfinanszírozóvá válhat, nem kizárólag költségvetési kiadást jelent.

Éves szinten – a gazdasági helyzettel függően – Magyarországon 130–140 ezer lakástranzakció történik, ennek körülbelül a feléhez kapcsolódik hiteligénylés – ez 60–65 ezer hitellel finanszírozott ügyletet jelent. Mivel a most bevezetett Otthon Start hiteltermék a jelenlegi piaci kamatokhoz képest rendkívül kedvező: a havi törlesztőrészlet akár 60–150 ezer forinttal is alacsonyabb lehet, attól függően, mekkora összegű hitelről van szó (10, vagy 50 millió forint), 

a Miniszterelnökség évi 40–50 ezer új hitelfelvevővel számol.

Ez pedig jelentős keresletnek számít.

4. Fiatalok bevonása: új célcsoport a lakáshitelezésben

Az Otthon Start programmal egy olyan célcsoportot vonunk be a lakáshitelpiacra, amely eddig jellemzően kimaradt a jövedelmi viszonyai miatt: a fiatalokat, akik még a pályájuk elején járnak, és nem rendelkeznek a középkorúakéhoz vagy a tapasztaltabbakéhoz hasonló keresettel. Számukra a 3 százalékos fix kamatozás áttörést jelent – ezzel a konstrukcióval ők is hitelképessé válnak, a korábbiaknál sokkal nagyobb arányban – hangsúlyozta Csepeti Ádám.

Célunk az volt volt, hogy egy olyan lakásprogramot dolgozzunk ki, amelynek érezhető gazdasági és társadalmi hatása van. Ha a program lehetséges társadalmi hatásait nézzük, akkor a most induló program a rendszerváltás óta a legerősebb lakástámogatási program lehet. Emellett összehasonlítva több lakásprogrammal, ez lesz Közép-Európa legerősebb elsőlakás programja is

 – magyarázta a helyettes államtitkár.

5. Jelentős állami szerepvállalás: havonta több mint százezret lehet spórolni

A program keretében az állam évente átlagosan 1-1,5 millió forint kamatkompenzációt vállal hitelfelvevőként. Amennyiben évi 50 ezer új hitelszerződés születik, ez összességében évi 50–75 milliárd forintos költségvetési terhet jelent. Ez jelentős összeg, ugyanakkor egy 42 ezer milliárd forintos költségvetésből ez a kiadás arányosan indokolható – különösen, ha egy kiemelt társadalmi célt, a fiatalok első lakásszerzését támogatjuk belőle, érzékeltette Csepeti Ádám.

A CSOK tapasztalatai alapján a költségvetési többletbevételek (például: áfa, illeték, járulék, nyereségadó) a negyedik-ötödik évben jelentkeztek. Most azt várják, hogy az új építésekből származó bevételek már a második-harmadik évben realizálódnak. A beszélgetésünk során többször is elhangzott, hogy a költségvetési fedezet rendelkezésre áll, a program finanszírozása nem egy választási logikán alapszik, ugyanis a hagyományoknak megfelelően a 2026-os sem lesz választási költségvetés.

A magyar fiatalok ma a piacon jellemzően 7,5–8 százalékos kamat mellett juthatnának hitelhez, szemben az EKB által számolt 6,91 százalékos országos átlaggal. A fiatal ügyfeleket a bankok magasabb kockázatúnak tekintik, ezért a törlesztőrészleteik is rendkívül magasak lennének – 

egy 50 milliós hitel esetén akár 350–380 ezer forint is lehetne havonta. Ezt mérsékli most a programunk: 3 százalékos fix kamattal ugyanekkora hitel esetén a havi teher 237 ezer forint.

Ez az állam részéről jelentős kamattámogatást jelent, viszont több tízezer fiatal első otthonhoz jutását teszi lehetővé. Fontos látni: míg más közép-európai országok – például Lengyelország vagy Románia – hasonló kamatkörnyezetben nem vállaltak ilyen típusú támogatást, a magyar kormány megtette ezt a lépést – magyarázta Csepeti Ádám.

6. Első lakás: kit céloz meg a program?

A program alapvető célja az volt, hogy segítséget nyújtsanak a 18–40 év közötti, lakóingatlan-tulajdonnal nem rendelkező fiataloknak. Csepeti Ádám szerint azonban a kormány helyesen úgy döntött, hogy kinyitják a jogosultság körét a 40 év felettiek irányába is – hiszen ebben a korcsoportban is van, aki még nem jutott saját tulajdonú ingatlanhoz. A statisztikák szerint a 40 év felettiek körében ez az arány 20 százalék, míg a 18–40 év közöttiek 60 százaléka él nem saját ingatlanban – jellemzően a szülőknél vagy albérletben lakik.

Ezért volt fontos, hogy Gulyás Gergely miniszter a legutóbbi Kormányinfón egyértelműen ismét megerősítette, hogy azok is részt vehetnek a programban, akik 50 százalékot meg nem haladó tulajdoni hányaddal rendelkeznek egy belterületi lakóingatlanban. Nincs többségi tulajdonuk, így első lakástulajdonosnak minősülnek. Ez sokak számára jelenthet így lehetőséget arra, hogy csatlakozzanak a hitelprogramhoz.

Csepeti Ádám
Csepeti Ádám, a Miniszterelnökség stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkára
Kép: Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány

7. Nem demográfiai, hanem élethelyzet-alapú támogatás

A program egyik legfontosabb újdonsága, hogy nem demográfiai alapon működik. Nincs házassági elvárás, és nincs gyermekvállalási kötelezettség. 

A korábbi lakástámogatási rendszereket gyakran érte az a kritika, hogy elsősorban a családalapításra építettek. A mostani konstrukció ezzel szemben figyelembe veszi, hogy a fiatalok jelentős része először biztonságos lakhatást szeretne teremteni magának, és csak ezt követően döntenek párkapcsolatról, házasságról vagy gyermekvállalásról.

Ez az élethelyzet ebben a programban érvényesül, ez viszont nagymértékben segítheti sok fiatal esetében azt, hogy családalapítási terveit is előrehozza – húzta alá a stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkár.

8. Hitelt nem lehet kiváltani, de a családok így is jól járnak

Bár a program nem igényli a házasságot, fontos alapelv, hogy a házas igénylők nem járhatnak rosszabbul, mint az egyedülállók. Innováció, és ezzel az igénylői kör is potenciálisan bővül, hogy 

az 50 százalékos szabály kimondásával a házastársaknak, abban az esetben, ha csak egy közös 50-50 százalékos tulajdonuk van, akkor lehetőségük lesz még egy ingatlan megvásárlására.

Mielőtt az esetleges túltámogatással kapcsolatos kritika felmerülne. Ezeknek a családoknak a nagy részében gyermekek vannak és ezzel a lehetőséggel a program célrendszere nem sérül, hiszen a következő ingatlan megvásárlása gyermekeik jövőbeni lakhatását fogja segíteni. Így az első otthon filozófiáját követi. 

Ugyanakkor kizártuk a családon belüli ingatlanátruházásokat, valamint nem lehet a program forrásait meglévő – korábban kötött, kedvezőtlenebb kondíciójú – lakáshitelek kiváltására felhasználni.

A cél egyértelműen az: új otthon megvásárlása, valódi lakhatási előrelépés – szögezte le Csepeti Ádám.

9. Mennyi jövedelemre van szükség?

Tehát a programban évi 40–50 ezer hiteligénylőre számítanak, ugyanakkor a 18–40 év közötti korosztály jövedelmi helyzete egyáltalán nem egységes, ezért a kormányzat a Központi Statisztikai Hivatal által közölt nettó átlagkereseti adatokból indult ki:

  • a 20–29 éves korosztályban a nettó átlagkereset 415 ezer forint, míg
  • a 30–39 évesek esetében ez 489 ezer forint.

A 3 százalékos fix kamat mellett nettó 600 ezer forintos havi jövedelem alatt a maximális törlesztőrészlet a havi kereset 50 százaléka lehet. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos keresetű 20–29 éves akár 40 millió forintos, míg egy 30–39 éves az 50 milliós hitelhez is hozzájuthat 3 százalékos fix kamatozás mellett.

A Miniszterelnökség értelmezése szerint a végső döntést a bankok hozzák meg a hitelbírálat során – így előfordulhat, hogy a maximális összegnél az igénylő kevesebbet kap, de még így is olyan nagyságrendű forráshoz juthat, amellyel reálisan elérhetővé válik a saját otthon.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

10. Önerő és megtakarítás: realitások és lehetőségek

A Magyar Nemzeti Bank szabályozása szerint a minimálisan elvárt önerő mértéke 10 százalék – ennél kedvezőbbet nem lehet előírni (a 40 év felettiek esetében ez a korlát még 20 százalék, a jegybank önerő szabályának módosítását már a kormány kezdeményezte). Tisztában vagyunk vele, hogy ez a fiataloknak komoly kihívást jelent, ugyanakkor ez egy vállalható elvárás, amely munkával, tudatos megtakarítással előteremthető – magyarázta Csepeti Ádám. Példaként felhozta Londont és Brüsszelt, az ottani egyéves albérleti díj fedezné is az önerőt a magyar lakáshitelprogramhoz. Szerinte azoknak, akik tartósan albérletben élnek, szintén érdemes végiggondolniuk, hogy a bérleti díj helyett saját otthona törlesztését fedezzék inkább.

A bankok a következő időszakban alakítják ki azt a gyakorlatot, hogy például a babaváró kölcsön vagy a munkáshitel milyen mértékben számítható be önerőként. E téren konkrét várakozásokat nem szeretnék megfogalmazni, de bízom benne, hogy lesznek rugalmas, a fiatalok számára elérhető konstrukciók – tette hozzá.

11. Mérsékelt áremelkedés várható, de lesz logikája a 1,5 milliós korlátnak

A lakáspolitikai programok során most először maximális négyzetméterár is meghatározásra került. 

Ez a plafon bruttó 1,5 millió forint négyzetméterenként.

A cél itt is egyértelmű: gátat kell szabni a lakásárak emelkedésének. Reményeik szerint ezzel a korláttal világos piaci jelzést adtak, és ez két-három éves távlatban is árstabilizáló hatású lehet.

Úgy számolnak, hogy a programmal a vidéki piac szinte teljes egészében lefedhető: a vidéki ingatlanok 99 százaléka már most is belefér az árkorlátba. Például Szegeden az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 1,16 millió forint, Debrecenben pedig 1,2 millió forint. Budapesten a kínálat kétharmada szintén az 1,5 millió alatti sávban található – vagyis csupán az ingatlanok egyharmada esik kívül a támogatott körön.

Reálisan arra számítok, hogy a fővárosi piacon lesz némi áremelkedés, különösen a használt lakások esetében, ahol jelenleg az átlagár 1,1–1,2 millió forint körül mozog. Ugyanakkor a 1,5 milliós árplafon természetes korlátot szab a drágulásnak, hiszen az e fölötti áron kínált ingatlanok nem lesznek elérhetők a program keretében. A jelenleg meghatározott árplafonon kínált ingatlanokat szeretnék a programon belül tartani, ez pedig majd fékezi azoknak a jelenleg ettől olcsóbb ingatlanok árának emelkedését. Ez fékezi az árszárnyalást, és kiszámíthatóbb piaci környezetet teremt, a 1,5 milliós korlát árstabilizáló eszközként fog működni

– fogalmazott a helyettes államtitkár. 

A helyettes államtitkár kihangsúlyozta, hogy jelenleg is körülbelül 100 ezer olyan, hirdetett ingatlan van az országban, ami a programon keresztül megvásárolható. Emellett azt lehet látni, hogy több ezer olyan ingatlan is megjelent a kínálatban, amit korábban még nem hirdettek az eladók. Mivel megérkezik az a vevői kör, ami nem volt jelen az ingatlanpiacon, sokan úgy érezhetik, hogy „beragadt” ingatlanjukat most eladhatják. Emellett azzal, hogy a következő években több tízezer újépítésű ingatanfejlesztés kezdődik el, a kínálat is bővülni fog. Az ingatlanpiac mozgásba fog lendülni a következő években, és ez nem csak az első lakásvásárlóknak, hanem az eladóknak is, akik tovább léphetnek saját otthonteremtési céljaik megvalósításában.

12. Ez most nem a budai hegyvidékről szól

Ugyanakkor Csepeti Ádám szerint azt is világosan ki kell mondani, 

az nem lehet elvárás, hogy az első lakásukat vásárló fiatalok államilag támogatott hitelből prémium lokációban – például a Marina-parton vagy a budai hegyvidéken – szerezzenek ingatlant.

Ezek elérése nem igényel állami beavatkozást. Az Otthon Start program fókuszában olyan ingatlanok állnak, amelyek valódi lakhatási megoldást nyújtanak a pályakezdőknek, nem pedig spekulációs eszközt jelentenek különböző befektetők számára.

Ezért ösztönözik azokat az ingatlanfejlesztőket, akik modern technológia, digitalizáció, munkaerőhatékonyság-növelés és adott esetben kedvezőbb telekstruktúrák révén képesek az árkorlát alá vinni projektjeiket – akár Budapesten is.

A program előrehaladását és piaci hatásait rendszeresen értékelni fogják a kormányzati munkacsoportok, az árplafon tartása szolgálja leginkább a program stabilitását és átláthatóságát.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

13. Családi ház közösen: a házaspárok előtt nyílik a legtágabb lehetőség

A programban bevezetésre került egy kettős abszolút árkorlát is: lakások esetében legfeljebb 100 millió forintos, családi házak esetében pedig 150 millió forintos ingatlanértékig vehető igénybe az Otthon Start hitel. Ezzel a kormány egyrészt érvényt szerzett családbarát szemléletének – az a cél, hogy a gyermekek ideális esetben kertes házban nőhessenek fel –, másrészt figyelembe vették a piaci realitásokat, különösen a budapesti agglomerációban, ahol sok családi ház ára átlépi a 100 millió forintot.

Az árplafon mellett fontos hangsúlyozni, hogy a hitelképességet közösen vállalt jövedelemmel is lehet igazolni: 

ha a házaspár mindkét tagja adóstárs, akkor a jövedelmük összeadódik. Így egy 50 millió forintos hitel esetében rendkívül könnyen elérhető a szükséges, havi 237 ezer forintos jövedelemszint, ami jelentősen kiszélesíti az érintettek körét.

14. TB-jogviszony és munkatapasztalat

A kölcsönigénylés alapfeltétele marad a kétéves társadalombiztosítási jogviszony, amelybe az egyetemisták is beleszámítanak. Ugyanakkor fontos tisztázni, hogy ez önmagában még nem teszi automatikusan hitelképesé a friss diplomásokat. A bankok jellemzően legalább 3–6 hónapnyi folyamatos munkavégzést és rendszeres jövedelmet várnak el. Ez nem elméleti, hanem gyakorlati feltétel – a hitelintézeti bírálat során a munkatapasztalat és az ingatlanfedezet értéke együtt határozza meg, mekkora összegű hitel válik elérhetővé.

15. Szoros kormányzati és szakmai együttműködés, minden szinten

Megtudtuk azt is, hogy a program előkészítése kapcsán a legutolsó pillanatig napi szintű egyeztetések zajlanak a Nemzetgazdasági Minisztérium, az Építési és Közlekedési Minisztérium, a Kulturális és Innovációs Minisztérium, valamint a Miniszterelnökség között. Emellett aktív kapcsolatban vannak a kormányzati stratégiaalkotók a Bankszövetséggel, az ingatlanfejlesztőkkel, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségével, valamint önkormányzati vezetőkkel is.

A polgármesterek szerepe kiemelt: az ő feladatuk és érdekük is, hogy telkeket kínáljanak, közművesítsenek, és elindítsák a helyi lakásfejlesztéseket.

A cél közös: helyben tartani a fiatalokat, jövőképet nyújtani számukra, és hosszú távon megerősíteni a települések demográfiai és gazdasági stabilitását – húzta alá az államtitkár-helyettes.

15+1. Ez egy élmény lesz

A kormány nem kíván mélyen beavatkozni a banki működés részleteibe. Ez azt jelenti, hogy a fix 3 százalékos kamatot rögzítették, de 

a bankoknak szabadságot hagynak abban, hogy a hitelbírálati költségekben, értékbecslési díjakban vagy kiegészítő termékekben versenyezzenek egymással. Ez lehetővé teszi, hogy az ügyfelek különböző ajánlatok közül válasszanak – ami piaci szempontból is egészséges.

Emellett a bankok hitelfedezeti biztosítási lehetőségekről is tájékoztatni fogják az ügyfeleket, amelyek védelmet nyújthatnak munkanélküliség, betegség vagy más váratlan élethelyzet esetén. A legfontosabb kereteket a kormány rögzítette, de a szereplők – ügyfelek és bankok – a lehető legnagyobb mozgástérrel működhessenek együtt. Ez a rugalmasság teszi a programot hosszú távon is fenntarthatóvá és vonzóvá.

Gyors, egyszerű és ügyfélbarát folyamat biztosítása nemcsak a bankok, hanem a kormányzat számára is fontos. Jelenleg véglegesítjük azokat a részletszabályokat, amelyek meghatározzák, milyen dokumentumokat, nyilatkozatokat kell benyújtani, és milyen költségek merülhetnek fel – húzta alá Csepeti Ádám.

Tárgyalásaink során azt kértük a bankoktól, hogy a hitelbírálati és folyósítási költségek minimálisak legyenek – célunk, hogy ezek a korábbi programokhoz képest töredékösszegűek legyenek. Emellett kezdeményeztük, hogy a bankok határozzanak meg egy maximált, alacsony „upfront” díjcsomagot a fiatalok számára. A bankok ebben partnerek: számukra is értékes hosszú távú ügyfélkapcsolat jön létre, amelyből később számos más termékértékesítési lehetőség nyílhat.

Kapcsolódó