Kis túlzással a fél ország az új, államilag támogatott lakáshitelen pörög és ahogy az várható volt, megjelentek az első számítások arról, mennyit kereshet az, aki kimaxolja a hitelfelvételt és az ennek megfelelő 50 millió forintot inkább befekteti, például magyar állampapírokba.

A hitel kondíciói már ismertek, 3 százalék fix kamaton juthatnak az első ingatlanjukat vásárlók támogatott hitelhez, a kölcsön maximum 50 millió forint, de a vásárlást nem lehet teljesen hitelből teljesíteni, szükséges minimum 10 százalék önerő. Tehát a hitelfelvételi limit úgy használható ki teljesen, ha valaki épp 55,5 millióért talál lakást és ezt 50 millió hitelből, valamint 5,5 millió forint önerőből fizeti meg.

Az ötvenmilliós hitelt 25 évig törlesztve az adós a futamidő alatt 71,7 millió forintot fizet vissza.

Sokan megfontolhatják azonban, ha rendelkeznek 55,5 millió forinttal, akkor nem abból veszik meg a nekik tetsző lakást, hanem 5,5 millió forintot félretesznek önerőre, eladósodnak 3 százalékon 50 millió forintig (ebből lesz a lakás), a saját ötvenmilliójukat pedig befektetik. Borítékolható, hogy negyed évszázad múlva nem 71,7 millió forintjuk lesz, hanem jóval több. 

Megéri eladósodni? 156 millióért biztosan

Több számítás lehetséges. Az RTL kérésére a Bankmonitor készített egy kalkulációt, ők úgy számoltak, hogy állampapírban tartva 228 millió forintra hízik 25 év alatt egy most elindított 50 milliós befektetés.

Az Economx kérdésére a Bankmonitornál elmondták, a Magyar Állampapír Plusszal végezték el a kalkulációt. Erről a kötvényről ismert, hogy csak öt éves futamidejű, így a számítás azon a feltételezésen alapult, hogy a tőkét ötévente visszaforgatva ugyanilyen kondíciókkal elérhető lesz a későbbiekben is a MÁP+ kötvény. Ezzel az éves átlagos hozam 6,25 százalék, a teljes nyereség pedig 156,3 millió forint (228 millió mínusz 71,7 millió).

Bankmonitor: azért sok a kérdőjel

A Bankmonitor szakértői a Economx kérdésére elmondták, hogy egy erősen elméleti megközelítést tartalmaz a fenti, elméleti nyereség számszerűsítése, hiszen:

  • nincs 5 éven túl fix kamatozást kínáló lakossági állampapír (erősen bizonytalan a hosszabb távon elérhető kamat, az intézményi állampapírok pedig jelentős árfolyam kockázattal rendelkeznek 10 év feletti futamidőnél)
  • 25 éven át megkeletkező pénzösszeg esetében az infláció nem hagyható figyelmen kívül
  • a készpénzes vételi képesség esetén a hitelfelvételi folyamat miatti plusz időigény bevállalása akár hátrányt is okozhat a hirtelen keresletnövekedés mellett 
  • a hitel törlesztése havi 237 ezer forint, ezt kell kifizetni mindenképpen a futamidő alatt. A jövedelem csökkenése, más probléma miatti fizetési nehézség a kölcsön kamatát és így a teljes visszafizetendő összeget is befolyásolhatja.
  • lehetnek olyan még nem ismert feltétel az Otthon Start Programnál (a hitelhez, ingatlanhoz kapcsolódóan), amelyek befolyásolhatják azt, hogy kinek érdemes ténylegesen felvenni a kölcsönt.

Mivel azt valóban nem lehet tudni, hogy 5 év múlva ugyanezen kondíciókkal lesz-e elérhető a MÁP Plusz, vagy benne lesz-e ez a kötvény egyáltalán a lakossági kínálatban, elvégeztünk egy másik kalkulációt:

Állampapír 25 éves futamidővel

Huszonöt éves futamidőre nincs lakossági állampapír, a magánbefektetőknek is elérhető intézményi állampapírok közt viszont van ilyen, a 2051/G nevű kötvény.

Ez mint a neve is mutatja 2051-ben jár le, aki ma ilyen kötvényt szerez, a lejáratig évente 6,98 százalék hozamot tesz zsebre, ez már a futamidő alatt nem változik. A névleges kamat csak 4 százalék, de a papír jóval a névérték alatt forog, annak 64,8 százalékán, ezért 6,98 az éves hozam. Ötvenmillió forintért 77,2 millió forint névértékű kötvényt lehet venni.

A kincstár által feltüntetett lejárati hozam (6,98 százalék) azt feltételezi, hogy minden évben ugyanezen a hozamszinten tudjuk újra befizetni az évente kapott kamatokat, így azt végig tőkésítve a futamidő végén 270 millió 106 ezer forintunk lesz. A hitelért visszafizetendő 71,7 millió forint levonása után 198,4 millió forintot hoz a befektetés a konyhára.

Milyen buktatókkal kell számolni?

  1. Az államilag támogatott hitel havi törlesztőrészlete 237 ezer forint, az intézményi állampapír viszont a tőkét csak a futamidő végén fizeti vissza, a kamatot pedig csak évente egyszer. Ez a kamat évente 3,09 millió, havonta 257 ezer 280 forint, de ezt nem érdemes a felvett hitel törlesztésére fordítani, hanem – annak érdekében, hogy a kamatos kamat előnyeit kihasználhassuk – érdemes évente tőkésíteni, újra befektetni 6,98 százalékos hozam mellett.
  2. Ha a 2051/G kötvény által évente fizetett kamatot mégsem tudjuk a futamidő alatt végig befektetni, hanem például ebből törlesztünk, akkor sokkal kevesebbet lehet kihozni a befektetésből. Mivel nincs kamatos kamat, így messze nem 270 milliónk lesz a történet végén, hanem csak a 25x3 087 362 forint kamat, (77,18 millió forint), plusz a 77,2 millió forint névértéket is visszakapjuk. Összesen 154,38 milliót kapunk vissza, az éves hozam csak 4,64 százalék. Ebből kell levonni a 25 év alatt visszafizetendő törlesztést, így 82,7 millió a tényleges nyereség.
  3. A 2051/G piaci kötvény azaz árfolyamkockázata is van. Ez azt jelenti, hogy ha a piaci kamatok, hozamok emelkednek, akkor a már nálunk lévő kötvény leértékelődik és ha valami miatt szükséges, csak nyomott árfolyamon lehet a futamidő alatt eladni. Például ha a piaci hozamok csak 1 százalékponttal emelkednek, akkor ez a 25 éves futamidejű kötvény csak 10,3 százalékos árfolyamveszteséggel lesz eladható. Fordított esetben, azaz a kamatkörnyezet csökkenésével viszont 10 százalék nyereség keletkezik. 

Milliárdos lett, aki 25 éve ötvenmillióért vett OTP-részvényt

A 25 év olyan hosszú idő befektetői szemmel, hogy a részvények biztosan többet hoznak, mint akármilyen állampapír. Aki például 25 éve OTP-részvényt vett 50 millió forintért (1401 forint volt az árfolyam), annak most osztalékok nélkül is majdnem egymilliárd forintot ér a befektetése (997,1 milliót). Vagyis a befektetés átlagos éves hozama (kamatos kamat elven számolva) 12,71 százalék volt. 

Kapcsolódó

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!