Mikor került szóba először az Otthon Start Program (OSP) kormányzati szakmai körökben? Egy friss politikai döntésről van szó, vagy régebbi tervezésről beszélhetünk?

Az Otthon Start Program első tervezete több mint öt éve létezik. Már akkor készen volt egy olyan koncepció, amely kifejezetten az első lakásvásárlókat célozta meg. A kormányzati gondolkodásban ez nem új felismerés: régóta látható volt, hogy a családok, családalapítási szándékok, élethelyzetek támogatása mellett előbb-utóbb szükség lesz egy külön pillérre azok számára is, akik még az első lépcsőfoknál járnak, azaz saját otthont szeretnének vásárolni maguknak.

Mi történt öt év alatt?

A program elindítását többször felülírta a külső gazdasági-világpolitikai környezet. A 2022-ben kitört háború, az energiaárak sokszorosára emelkedése, az infláció és a gazdasági bizonytalanság olyan helyzetet teremtett, amelyben az állami erőforrásokat válságkezelésre kellett összpontosítani. Ebben az időszakban nem volt reális egy hosszú távú elköteleződést igénylő lakásprogram bevezetése.

Miért volt egyáltalán szükség újabb beavatkozásra a lakáspiacon, hiszen a Fidesz már 2010 óta deklaráltan az otthonteremtés pártján áll, e tekintetben számos intézkedést vezetett be?

A kormány értelmezése szerint a lakáspolitika nem egyetlen nagy csomagot jelent, hanem logikusan egymásra épülő intézkedések sorozatáról beszélhetünk. 2010 után az első öt év nem az otthonteremtésről, hanem az otthonmentésről szólt. A 2010 előtti kormányzati időszakból itt maradt devizahitel-állomány több százezer családot sodort adósságcsapdába, és ebben a helyzetben nem lehetett új lakásvásárlási ösztönzőkről beszélni.

A forintosítás, a végtörlesztés, az árfolyamgát és más adósságkezelési eszközök után 2015-ben indult el az első nagy otthonteremtési program, a CSOK. Ez kifejezetten a családokat célozta meg, és azóta is folyamatosan bővült: falusi CSOK, Babaváró hitel, CSOK Plusz, áfa-visszatérítés, jelzáloghitel-tartozás elengedése.

Vagyis a rendszer évről évre új elemekkel egészült ki, de a gondolkodásunk végig következetes volt: először a nehéz körülmények közé került családok élethelyzetét kellett stabilizálni. Majd a nagy otthonteremtési programok jellemzően a választásokat követő években indultak – így 2015-ben, majd 2019-ben –, és a következő lépés természetes módon egy új célcsoport bevonása lett volna már jóval korábban, tervezetten szintén még ennek a ciklusnak az elején.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Ez az új célcsoport az első lakásvásárlók?

Igen. Ha 2022-ben nem tör ki a háború, az OSP akár már 2023-ban elindulhatott volna. A gazdasági és energetikai bizonytalanság időszaka azonban nemcsak pénzügyi, hanem pszichológiai értelemben sem volt alkalmas egy ilyen lépésre.

Hiszen egy lakásvásárlás hosszú távú döntés. Ehhez kiszámítható jövőkép kell, stabil munkaerőpiaci helyzet és kezelhető infláció. Mostanra ezek a feltételek – a kormány értékelése szerint – lényegében adottak. Fontos különbség a korábbi programokhoz képest, hogy az OSP nem kizárólag fiatal házaspároknak szól, hiszen az egyedülállók, az első lakásvásárlók is önálló célcsoportot jelentenek, akik korábban hiányoztak a támogatási rendszerből.

Közben azonban szinte összeomlott a lakásépítési piac, döbbenetes számokat produkált a szektor az elmúlt években. Nem veszélyes most keresletet generálni egy szűk kínálatú piacon, ahol alig van újlakás, de a használt lakások piacán is a növekvő mennyiség nagyon rossz minőségű ingatlanokat is a felszínre hozott?

Az elmúlt két évben 12–13 ezer lakás épült, ami messze elmarad a szükséges 25-30 ezres éves lakásszámtól. A háború, az infláció és az energiaárak nemcsak a lakossági fogyasztást, hanem az építőipart is visszavetették. A fejlesztők kivártak, a beruházások elhalasztódtak, a lakosság pedig elnapolta az ingatlanvásárlással kapcsolatos döntéseket. A kormány szerint ezért kulcskérdés volt, hogy az OSP ne pusztán keresletoldali ösztönző legyen, nem véletlenül a program egyik legfontosabb eleme, hogy a kínálati oldalon is beavatkozik. 

Felgyorsítja az engedélyezési eljárásokat: másfél év helyett akár négy hónap alatt elindulhat egy-egy lakásépítési beruházás. Emellett új jogintézményt vezet be, a társasházi építményi jogot, amely jogi biztonságot ad már az építkezés korai szakaszában. Ez azért jelentős változás, mert a bankok ezt már hitelfedezetként elfogadják, így a fix, 3 százalék kamatú hitelszerződés nemcsak az elkészült lakásra, hanem már az építési engedély megszerzése után megköthető.

Ez elég lesz, ez valóban felgyorsítja az új kínálat megjelenését, hiszen azért új korszerű, energiahatékony otthonokat nem öt perc alatt fejlesztenek?

A lakásépítés időigényes folyamat, de a rendszer úgy lett kialakítva, hogy a lehető legtöbb időveszteséget kivegye belőle. Az engedélyezés gyorsítása és a korábbi szerződési lehetőség együtt azt jelenti, hogy 4–6 hónapon belül már érzékelhető lehet a kínálat bővülése. Már most vannak olyan új építésű projektek, amelyek engedélyt kaptak, hogy részt vegyenek az OSP-ben, és jelentős érdeklődés mellett kötik a szerződéseket. Ezek a tranzakciók egyelőre még nem jelennek meg a hitelstatisztikákban, mert a folyósítás később történik meg.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Milyen gazdaságpolitikai és városfejlesztési hatásokkal számolnak a távlatokat tekintve?

Az Otthon Start Program egyik fontos eleme a nemzetgazdasági szempontból kiemelt lakásfejlesztések támogatása. Ezek a 1,5 millió forint/m2-es árkorlát mellett gyorsított pályára kerülhetnek, ami azt jelenti, hogy nem luxuslakások épülnek, hanem megfizethető új otthonok. Ez stabil keresletet teremt az építőiparnak, kiszámíthatóbbá teszi a fejlesztéseket, és városfejlesztési szempontból is új helyzetet hoz. Új, energiatakarékos, modernebb szerkezetű lakások jelennek meg, amelyek más életformát és más térhasználatot kínálnak, mint a régi lakásállomány jelentős része.

De a lakáspiac nem csak számokból áll, hiszen önmagában már az is hatással van a szektorra, ha egy új, hosszú távon kiszámítható konstrukció megjelenik. Sok fiatal nem azonnal akar költözni: előbb befejezi az egyetemet, munkahelyet vált, stabilizálja a jövőképét, vagy más élethelyzetbe kerül, például megházasodik. A program lehetővé teszi, hogy már ebben az átmeneti időszakban pozíciót foglaljon el a piacon: előre szerződjön, miközben az élethelyzete rendeződik. Ez a fejlesztők számára is biztonságot ad, hiszen megrendeléshez jut, egyben csökkenti az árnyomást a lakáspiacon, és kisimítja a kereslet időbeli hullámzását.

Mikor kérhetjük számon a kormányzaton, hogy mindez működik-e?

A program pszichológiai hatása már most érzékelhető, a valódi eredményeket azonban fél-egy év múlva lehet számszerűen értékelni. Akkor már bizonyosan látható lesz, hogy az OSP valóban képes volt-e egyszerre segíteni a fiatalokat, élénkíteni az építőipart és enyhíteni a lakáspiaci feszültségeket, csökkenteni az albérletárakat. Az elmúlt 4-5 hónap eredményei nagyon biztatóak. Majdnem 20 ezer hitelt már folyósítottak a bankok, és miután az igénylők közel fele házas – tehát egy igénylés mögött két fiatal van – így már megközelítőleg 30 ezren vásárolták meg első saját otthonukat a Fix 3 százalékos hitel segítségével.

Kapcsolódó