A teljes tavalyi tranzakciószámot 130-135 ezer közöttire becsülik. Az adásvételek számának növekedése az év első felében volt látványosabb, ami arra utal, hogy a kedvezőbbé váló 2024-es piaci környezetben gyorsan aktivizálódott az azt megelőző bő egy évben elhalasztott kereslet. Míg Budapesten meghaladta a 45 százalékot, a községek összességében 20 százalék alatti volt a bővülés. 

Tavaly Pest és Baranya vármegyékben egyaránt 86 százalékkal nőtt az adásvételek száma. Kiemelkedik még Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar 48-49 százalékos piacélénkülése. A másik véglet Tolna, mindössze 6 százalékos gyarapodással. Budapesten az emelkedés a legnagyobb arányt (87 százalék) a XI. kerületben érte el, s még a XXII. és a XX. kerületben haladta meg a kétharmados mértéket. 

Kapcsolódó

Itt drágultak legjobban a lakások

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly Somogy kivételével az összes vármegyében drágulást mutattak a számok. Somogyban a 4 százalékos csökkenés oka minden bizonnyal az, hogy míg 2023-ban a vármegyei forgalom felét a Balaton vonzáskörzetében lévő települések adták, 2024-re ez 40 százalék közelébe csökkent.

Az élen Bács-Kiskun áll közel 20 százalékos árnövekedéssel, a melyet a tavalyi első helyezett Csongrád-Csanád követ 18 százalékkal. A fővárosi kerületek árváltozás rangsorában 2023 után ismét a XXIII. kerület áll az élen 19 százalékkal, melyet 15 százalék feletti drágulással a X., XI., IV. és VI. kerületek követnek. 

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban az I. kerület 2023-ban csak egy évre vette át a vezetést, mivel a tavalyi forgalmi adatok alapján ismét az V. kerület volt a legdrágább, 1,423 millió Ft/m2-rel. Az egymilliós szintet e kettő mellett még hét másik kerület lépi át. A másik véglet a XX. kerület, mely tavaly csúszott az utolsó helyre 698 ezer Ft/m2-es átlagértékkel. A budapesti átlagár pedig, meghaladva a milliós limitet, 1,029 millió Ft/m2-re nőtt tavaly.

Vármegyéink közül továbbra is Somogy a legdrágább, 746 ezer Ft/m2 átlagárral. Ezt szorosan követi Hajdú-Bihar (742 ezer Ft/m2), és még a Pest vármegyei árszint van a 700 ezres szint felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, 2024-ben 211 ezer Ft/m2 átlagértékkel, először átlépve a 200 ezres limitet, de még így is messze lemaradva a 320 ezres átlagárú Békéstől.      

Idén még tart a lendület, de gyűlnek a bizonytalanságok

A már 2024-ben is emelkedő pályára állt lakáspiac 2025-ben repülőrajtot vett. Ennek fő okai a tavalyinál némiképp kedvezőbb makrogazdasági helyzet, az alacsonyabb hitelkamatok, a számos új támogatási forma, illetve az állampapírokból és ÖNYP számlákról kiáramló új pénzforrások. A tavalyi évre becsült 130-135 ezer után idén a ~155 ezret is elérheti a forgalom, amivel éppen a tízéves átlagvolumen fölé kerülnénk. Árakban országos átlagban 15 százalékos, a fő befektetési célterületeken akár 20 százalék körüli áremelkedésre számítunk.

A kiadott építési engedélyek száma már növekedésnek indul, míg az átadott lakások száma 12-14 ezer között alakulhat, azaz itt is van remény pozitív elmozdulásra. Nagyrészt az állampapír-lejáratokhoz idomulva a nyár közepéig lefuthat a nagy keresleti hullám, az éves forgalomnövekedés – és ezzel az áremelkedés üteme – mérséklődhet. A befektetési céllal vásárlókat némileg eltántoríthatja a lakásáraknál jóval lassabb ütemben növekvő bérleti díjak következtében fokozatosan csökkenő bérleti hozamszint. Jelenlétük ugyanakkor továbbra is hangsúlyos marad

– fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Európai kontextusba helyezve, mind a forgalom, mind az árak dinamikájában az élvonalban van a magyar lakáspiac, lakásépítésben ugyanakkor látványos a lemaradásunk. Ezek alapján nem meglepő, hogy a Kormány által tavaly ősszel bejelentett Új Gazdaságpolitikai Akcióterv részeként bevezetett közel tucatnyi, lakáspiaccal foglalkozó programelem hangsúlyos jelszavává vált a megfizethető lakhatás biztosítása.

Ebben pedig a korábbi koncepciókhoz képest új irányvonalként a kínálat bővülését is fókuszba helyezte, egyrészt az Airbnb szigorításával (a hosszú távú bérlakás-kínálat növelését ösztönözve), másrészt az idén tavasszal induló, alapkezelőknek lakásépítéshez összesen 300 milliárd forintnyi támogatást nyújtó Lakhatási Tőkeprogrammal. 

A jelenlegi, lakásvásárlást támogató intézkedések igen szerteágazóak, ugyanakkor részben átmenetiek. Emellett a kamatszint további csökkenésére is kicsi az esély, így sem tranzakciószámban, sem árdinamikában nem várható a korábbi, hosszan tartó boom visszatérése.

Mindezek mellett továbbra is fennállnak geopolitikai gazdasági bizonytalanságok, valamint a lakásárak elméleti egyensúlyi szinthez képest növekvő túlértékeltsége is mérsékli a hosszabb távú optimizmust.