A kormányzat által bemutatott fix kamatú 3 százalékos lakáshitel nemcsak az építőipar, hanem a bankszektor számára is komoly forgalmat generálhat, új termékek jelennek meg a hitelpiacon. Az Otthon Start Program jellegéből adódóan 

több száz milliárd forintot mozgathatnak meg már a jövő évben

a programban valamilyen formában résztvevők, akár a hitelezőként, akár ingatlanvásárlóként, akár kivitelezőként.

Lehet 3 százaléknál kevesebb is

Az új programmal kapcsolatos eddigi ismereteink alapján az a várakozásunk, hogy 2025-ben 300-350 milliárd forinttal több lakáscélú hitelt helyezhetnek ki, mint amit az Otthon Start bejelentése előtt becsültünk (1700 milliárd forint), vagyis akár 20 százalékkal is magasabb új szerződéses volument várunk a korábbi becsléseinkhez képest

 – fogalmazott az Economx érdeklődésére Oszlay András, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.

Ezt arra a felvetésre is alapozza, hogy az igénybevételre jogosultak már a szeptemberi bevezetést követően tömegesen kezdik el benyújtani hiteligénylésüket, vagyis a kezdeti hónapok a termékben elég intenzívek lesznek. Az elemző szerint érdemes figyelembe venni azt is, hogy az előzetes felmérések alapján az Otthon Start keretében felvett hitelek átlagos összege elérheti a 35 millió forintot, ami közel kétszerese a jelenlegi új lakáscélú hitelszerződések átlagának. Kedvezményes kamata, és más vonatkozásokban is kedvező kondíciói miatt az Otthon Start hitelt sokan veszik fel azok közül, akik eredetileg piaci kondíció mellett vettek volna fel lakáscélú hitelt, vagy éppen CSOK Pluszban, illetve más támogatott konstrukcióban gondolkodtak. Az új hitelügyletek száma a volumen esetében említett 20 százaléknál várhatóan jóval kisebb mértékben emelkedik majd, tette hozzá. 

Ha már a keresletet várhatóan kialakítja a kormányzat az új lakáshitel programmal, vajon kialakulhat-e egy verseny a hitelintézetek között a bankszektorban?

Az Otthon Start hitel esetében az a kamat, amit a bank realizál egy ügyleten, az az ügyfél által fizetett fix, legfeljebb 3 százalékos kamatból és az államtól kapott kamattámogatásból áll össze. A kamattámogatás mértéke az 5 éves ÁKK-referenciahozam háromhavi átlagának 110 százaléka plusz 1 százalék mínusz az ügyfél által fizetett tényleges (tehát legfeljebb 3 százalékos) kamat. Ha fix 3 százalék ügyfélkamattal számolunk, akkor a legutóbbi aukciókon kialakult 5-éves referenciahozamok átlagát (6,51 százalék) véve alapul a kamattámogatás mértéke ~5,3 százalék, a bank által realizált teljes ügyleti kamat tehát ~8,3 százalék. Ezzel szemben a májusban piaci kondíció mellett szerződött lakáscélú hitelügyleteken a bankok átlagosan csak ~6,5 százalék kamatot realizáltak, mivel az élénk verseny miatt lényegében felár nélkül biztosítják a hiteleket a finanszírozási költségeik felett. 

Mivel egy Otthon Startos hitel érdemben magasabb jövedelmezőséggel járhat, a bankok akár a 3 százalékos maximális ügyleti kamat alá mehetnek (esetleg csak szelektív jelleggel), hogy a konkurenciától több ügyfelet tudjanak elcsábítani

– magyarázta Oszlay András.

Ugyanakkor, persze, a bankoknak arra is tekintettel kell lenniük, hogy 2025-ben az állam még nem fizeti ki a kamattámogatást, arra csak 2026 második felétől kezdődően kerül sor.

Kiegészítő hiteltermék lehet a Babaváró, illetve a Munkáshitel, hiszen ezek 75 százaléka önerőként beszámítható lakáscélú hitel esetében. A két hiteltermékre jogosultak köre ugyanakkor részben technikai, részben hitelképességi okokból korlátozott, így ettől legfeljebb mérsékelt növekedés várható ezekben a termékekben.

A személyi hitelt gyakran felveszik áthidaló jelleggel egy jelzáloghitel folyósítása előtt, ugyanakkor önrészként többnyire nem számítható be. Ennek a terméknek az esetében a szerződéses volumen, szerződések száma megnőhet, de az állományt középtávon nem feltétlenül érinti jelentősebben, hiszen a „megelőlegezett” jelzáloghitel folyósítása után a felvett személyi hitelt elő- vagy akár végtörleszthetik. Ugyanakkor az MBH Elemzési Centrumnál az utóbbi időben már megfigyelték azt is, hogy személyi hitelt ingatlan céllal vettek fel, hiszen már 10-15 millió forint is igényelhető fedezet nélkül.

Az elemző szerint így 

az Otthon Start 3 százalékos fix kamata a személyi hitel 10-15 százalékos kamatával szemben elég vonzó lehet

ahhoz, hogy az ügyfél hajlandó legyen jelzáloggal megterhelni az ingatlanát, és így személyi hitel helyett az Otthon Start konstrukciót igénybe venni. Az elemző véleménye szerint a személyi hitelek piacán egyaránt elképzelhető a gyorsabb és a lassabb növekedés lehetősége az Otthon Start bevezetését követően.

A lakáscélú hiteleken belül (a CSOK Plusz és a piaci kamatozású hitelek esetében) azt várják az elemzők, hogy azok között, akik 1-3 éven belül tervezték volna igénybe venni ezen konstrukciók valamelyikét, nagy számmal lesznek olyanok, akik egyébként jogosultak az Otthon Start hitelre, és ezért inkább amellett döntenek.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Ingatlanpiaci áremelkedés várható

A másik fontos kérdés, ami folyamatosan felmerül az új hitelprogrammal kapcsolatban, hogy vajon milyen hatással lesz az ingatlanárakra. 

Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője szerint összességében várhatóan érdemi áremelkedési hatása lesz az intézkedésnek, mivel a hitel hatására a kereslet megugorhat, azok a fiatalok, akik eddig kivártak a magas kamatok miatt, most beléphetnek a piacra.

A szakértő kiemelte, hogy ez elsőkörben a használt lakások piacát érintheti, bár a program új lakásokra egyaránt vonatkozik, így hosszabb távon ösztönözheti az új építéseket/fejlesztéseket, akár azáltal is, hogy az élénkülő kereslet hatására láncreakció indul meg, mivel a többség meglévő lakás eladása révén tud tovább költözni. 

Az élénkülő forgalom hatására a városi, a budapesti, illetve az agglomerációs árak emelkedhetnek majd meg leginkább, utóbbiak közül pedig erősebben a külső pesti kerületeké, ahol az átlagos négyzetméterárak még 1,5 millió forint alatt vannak. A drágább kerületek árait inkább a program másodlagos hatásai érinthetik a tovább-költözőkön keresztül.

 Az áremelkedés tavasz közepe óta lelassult, azonban most újabb, jelentős lendületet vehet, és a hitelprogram indulását követő egy éven belül teljesedhet ki – fogalmazott Horti Flóra.

Mélyponton

Persze, szükség is van a kedvezményes hitelkonstrukcióra. Ugyanis, ahogy arról beszámoltunk, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) közlése szerint 2025 I. negyedévében nem folytatódott a hazai lakáspiac 2024-ben megfigyelt bővülése, tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. Az év első időszakát gyorsuló lakásár-emelkedés jellemezte. Az eladások döntő többségét jelentő használt lakások 5,7, az újak 2,3 százalékkal drágultak. Az összevont lakáspiaci árindex éves összevetésben 12,5 százalékkal nőtt, ami reálértelemben 6,9 százalékos lakásár-emelkedést jelentett.

Fontos megemlíteni, hogy

  • a használt lakások eladása pedig 8,2 százalékkal csökkent,
  • míg újlakás-eladásból az egy évvel korábbinak kevesebb mint felét regisztrálta a KSH

(az eddig beérkezett tranzakciók alapján, hasonló feldolgozottságot figyelembe véve).

Az új lakások piaci súlya meglehetősen alacsony, 2024-ben 4,9, 2025 I. negyedévében 1,9 százalékot tett ki az eddig ismert adatok szerint. Ennek hátterében alapvetően az értékesítésre épülő lakások számának visszaesése áll, ugyanakkor a nagyvárosi adatok további beérkezésével ez az arány várhatóan még emelkedni fog.

ÉVOSZ: 800 milliárd plusz megrendelés jöhet

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) számításai szerint az Otthon Start lakáshitelprogrammal már a jövőre meg lehet duplázni az építésbe vett lakások számát. Koji László, az ÉVOSZ elnöke nemrég az Economxot arról tájékoztatta, hogy most körülbelül 15 ezer lakás van kivitelezés alatt, és ebből mindössze 12 ezret fognak használatba adni az idén. 

Ez a mélypont

a szakszövetség elnöke szerint, viszont a részletszabályok ismeretében arról beszélt, hogy 20 ezer fölé mehet az építésbe vett lakások száma jövőre, és rövid távon belül el lehetne érni az ideális 30 ezer újépítésű lakásszámot is. Ezt segítené az is, ha a külterületi lakóterületek sem kerülnének hátrányba, ugyanis a vonatkozó szabályzat (egyelőre) csak a belterületi ingatlanokra vonatkozik. A fix 3 százalékos lakáshitelprogram a szakszövetség számításai szerint a jövő évben körülbelül 800 milliárd forinttal adhat nagyobb megrendelést az építőiparnak a mostanihoz képest. Idén valahol 6500-7000 milliárd forint között lesz az országos építészszerelési tevékenység értéke, és ezt emelheti 2026-tól egy 800 milliárd forintos kereslettöbblettel a program.

Ez a bővülés érdemben élénkítheti az építőipart, de a bankszektor is bevételhez juthat.

Kapcsolódó