A tokenizáció során az ingatlantulajdonjogokat digitális tokenekké alakítják át, amelyeket egy blokkláncon tárolnak, ezáltal egyszerűsítve az eszközátadást. Az Egyesült Államokban például a RealT lehetővé teszi, hogy a befektetők kriptovaluta segítségével bérelhető ingatlanok részvényeit vásárolják meg, míg a szingapúri Propine blokklánc-alapú vagyonkezelést nyújt tokenizált értékpapírok számára. Ezen előnyök ellenére a kriptovaluták volatilitása komoly kihívást jelent.

Az olyan ingatlanok értéke, amelyek digitális eszközökhöz kapcsolódnak, jelentősen ingadozhat, ami a vevőket és eladókat egyaránt érinti.  Egy ismert példa egy Miami-i penthouse, amelyet több mint 20 millió dollár értékű kriptovalutáért vásároltak meg. Ez a tranzakció jól mutatja a digitális eszközök növekvő szerepét a nagy értékű ingatlanügyletekben, ugyanakkor rávilágít a kockázatokra is. Ha az eladó a kriptovalutát nem váltotta volna át hagyományos pénznemre, jelentős veszteséget szenvedhetett volna az árfolyam-ingadozások miatt. A vevők is árfolyamkockázattal szembesülnek, ami bonyolíthatja a  finanszírozást és a megszerzési stratégiát. 

A nagy értékű ingatlantranzakciókhoz kapcsolódó szabályozási ellenőrzés szintén bizonytalanságot okozhat a befektetők számára. Ugyanakkor a közvetlen ingatlanvásárlásokon túl a decentralizált pénzügyi (DeFi) platformok új finanszírozási forrásként jelennek meg, megkerülve a hagyományos bankintézményeket. Az Egyesült Arab Emírségekben például az Aqarchain blokklánc-alapú finanszírozási modellt kínál az ingatlanbefektetőknek. Emellett a kriptovalutás fizetést elfogadó kereskedelmi ingatlanprojektek vonzóak lehetnek a nagy vagyonnal rendelkező digitális eszközbefektetők számára is. Korai példa erre a dubaji Aston Plaza & Residences, amely lehetővé tette a Bitcoin-alapú vásárlást.

De mi a helyzet Európában?

Európában Svájc és Liechtenstein élen járnak a blokklánc-alapú ingatlanbefektetések előmozdításában. A közép- és kelet-európai (CEE) régióban a kriptovaluták ingatlanpiaci alkalmazása még korlátozott, de lassan terjed. Lengyelországban és Észtországban már megjelentek tokenizált ingatlanplatformok, amelyek úttörő szerepet játszanak a régióban.

Észtország Európa egyik leginkább blokklánc-barát országa, fejlett e-közigazgatási infrastruktúrával és világos szabályozással. Az ország élen jár a digitális eszközök alkalmazásában, számos startup dolgozik az ingatlanok tokenizációján. Lengyelország szintén növekvő érdeklődést mutat a tokenizált ingatlanok iránt. Varsó és Krakkó fontos technológiai központokká váltak, és a QDVI-hoz hasonló blockchain-platformok vizsgálják a tokenizált befektetési megoldásokat. Bár a lengyel fintech szektor haladó szemléletű, a szabályozási bizonytalanság még akadályozza az elterjedést.

Magyarországon a kriptoszektor még a fejlődés korai szakaszában jár, de Budapest már fintech és blokklánc startup központként kezd működni.

A magyar kormány lépéseket tett a  kriptovaluták befektetői számára vonzó környezet kialakítása érdekében, például alacsony, 15 százalékos tőkenyereség-adóval, ami kedvezőbb az EU-s átlagnál. Ennek ellenére a tokenizált ingatlanügyletek még ritkák, a fejlesztők és befektetők többsége még csak ismerkedik a technológiával. Néhány budapesti fejlesztő már érdeklődik a blokklánc alkalmazása iránt, de a széles körű bevezetés még várat magára. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) óvatos álláspontot képvisel, és szabályozási világosságot követel, mielőtt a digitális eszközök szélesebb körben beépülhetnének az ingatlanszektorba.

Szabályozási akadályok és piaci szempontok

A kriptovaluták kereskedelmi ingatlanpiacba való integrációját továbbra is szabályozási és adózási bizonytalanságok nehezítik. Sok kormány még mindig csak kialakítja a digitális eszközökre vonatkozó jogi kereteket, ami elriaszthatja az intézményi befektetőket. Fontos szempont az is, hogy ezek az új technológiák hogyan befolyásolják az ingatlanértékeket – a kripto-barát országokban nőhet a kereslet, míg a szigorúbb szabályozások visszavethetnék az ilyen jellegű kezdeményezéseket.

A blokklánc-technológia hatékonyságjavulást is eredményezhet okosszerződések révén, amelyek automatizálhatják az ingatlanfolyamatokat, például bérleti szerződéseket, adásvételeket vagy vagyonkezelést. A Propy platform már demonstrálta az okosszerződések előnyeit, amelyek biztonságosabbá és átláthatóbbá teszik az ügyleteket a blockchain hálózatokon.

Összességében a blokklánc és a kriptovaluta komoly átalakulást hozhat a kereskedelmi ingatlanpiacon a likviditás, hozzáférhetőség és működési hatékonyság növelésével. Ugyanakkor a volatilitás, a szabályozási bizonytalanság és a befogadási nehézségek továbbra is kihívást jelentenek. Ahogy a jogi keretek tovább fejlődnek, a kriptovaluta és a tokenizáció integrációja az ingatlanpiacba várhatóan bővülni fog, újraformálva a befektetési modelleket a következő években.

Kapcsolódó