A magyar albérletpiac az elmúlt öt évben jelentős változásokon ment keresztül, amelyeket elsősorban a járvány, a gazdasági válság, valamint az infláció alakítottak. A pandémia visszafogta az albérletpiacot, a távmunka elterjedése miatt sokan elhagyták a nagyvárosokat, különösen Budapestet, ami az albérletárak ideiglenes csökkenéséhez vezetett. 

A turizmus visszaesése miatt pedig az Airbnb is nehéz időket élt át, sok lakás került a hosszú távú piacra, ami szintén lefelé gyakorolt nyomást az árakra. Majd ahogy a gazdaság ismét beindult, az albérletárak emelkedni kezdtek. Az infláció erősödése, az energiaválság és az építőipari költségek növekedése szintén hozzájárultak a bérleti díjak növekedéséhez a lakásárakkal párhuzamosan.

Kapcsolódó

Sokat emelkedtek az árak

Az Eurostatos adatai szerint 2010 és 2025 első negyedéve között Magyarországon 260 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, ugyanebben az időszakban 124 százalékkal nőttek a bérleti díjak. De az elmúlt 15 évben eltérő dinamikával nőttek az árak, ezért is érdekes a KSH–ingatlan.com lakbérindexe, amely szerint országosan a nominális árak 2015-2025 között 123 százalékkal, míg Budapesten 112 százalékkal nőtt.

A dinamikus hazai lakásszektort jellemzi, hogy az ingatlanpiaci tranzakciók számának legnagyobb növekedését Luxemburg mellett szintén Magyarországon (+34,7 százalék) mérték egy év távlatában, vagyis rengetegen léptek be a lakáspiacra tulajdonosként. Azonban itt már érdemes kissé cizellálni a folyamatokat, amelyek végső soron a bérlők malmára hajtják a vizet, vagyis egyelőre nem kell félni attól, hogy a közeljövőben jelentősebb áremelkedést regisztrálhatunk. 

A tranzakciók száma tavaly nagyságrendileg 130 ezer körül alakult, amely a 2023-as visszaeséshez képest jelentős emelkedés, miközben a prosperálás időszakának statisztikáit még nem értük el, és idén még tovább nőhet a nagyságrend. Az adásvételek meghatározott része befektetőkhöz köthető, itt különböző adatokkal találkozhatunk, de például az egyetemisták által preferált budapesti kerületekben a tranzakciók harmadát-felét is befektetők bonyolították le.

Nőtt a kínálat, ami nyomás gyakorol az árakra

Sokszor hallottuk már, hogy az új tulajdonosok az állampapírpiacról érkeztek, azonban a roham egyelőre lecsengett. Az év elején valóban nagy volt a dömping az ingatlanközvetítők beszámolói szerint is, majd májusban konszolidálódott a piac, az otthonteremtési szándékkal vásárlók szerepe megnőtt. Jelenleg pedig a nyári holtszezonban vagyunk, a piac felkészül az őszre.

A befektetők jelentős hányada kiadási céllal vásárolt ingatlant, vagyis a nagy számok törvénye értelmében, ha több a kiadó lakás és nő a kínálat, akkor nagyobb a konkurencia, és mérséklődik az árnövekedés. Nagyjából mind az ingatlan.com, mind a Rentingo, mind a Duna House olyan 250-270 ezer forintos átlagárral számol egy lakás esetében, amelybe természetesen a nagy alapterületűektől kezdve a garzonig minden belefér. Ez kisebb-nagyobb kilengésekkel már több hónapja érvényes árszint pár százalékos növekedéssel, vagyis a bérlők eddig nyújtózkodhatnak, többet nem tudnak fizetni egyelőre

Nem véletlenül a korábbi években megszokott éves 5-6 százalékos lakásbérleti hozam visszaesett nagyjából négy százalék környékére, ami jelzi, hogy a lakásárak sokkal jobban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Itt említhetjük meg ismét az Eurostat adatait, amely szerint a bérleti díjak nagyságrendileg fele annyira emelkedtek, mint a lakásárak. 

Az elmúlt évtizedben a tulajdonosok hozzászoktak az 5-6 százalékos hozamhoz, most le kell nyelniük a békát, vagy kilépnek a szektorból. De ebben a bizonytalan gazdasági helyzetben nem annyira könnyű biztos befektetést találni. Leegyszerűsítve például az állampapír és a lakáskiadás mellett is több érvet említhetünk, de az infláció, a lejárat előtti kivétel miatti levonás, a lakáskiadással vagy épp -eladással járó költségek és időveszteség mind-mind árnyalja a képet.

Több tényező fékezi az árnövekedést

Ráadásul a lakáspiacon kettős hatás érvényesül, hiszen a hozam mellett az áremelkedés is fontos tényező. Utóbbit pedig egyelőre lehetetlen kalkulálni, hiszen a mostani hektikus időkben és gazdasági környezetben a kormány számos ötletet valósított meg a lakáspiacon, amire senki sem számított. 

Lakásfelújítási programok indultak több szinten, most az Otthon Start lehet az új csodafegyver az első lakásukat vásárlóknak, de további lehetőségek is felhasználhatók: energiahatékony lakások vétele kedvező 5 százalékos induló kamattal, lakbértámogatás, magánnyugdíj-megtakarítások, cafetéria. Illetve ne felejtsük el, hogy jönnek a választások, amely a lakáspiacot sem teszik kiszámíthatóvá.

Vagyis aki tavasszal vett lakást, nem valószínű, hogy csak úgy hirtelen kiszáll a piacról. Továbbá az Airbnb-szegmenst is kikezdte a közhangulat, ennek részeként Terézvárosban jövőre már tiltva lesz a rövidtávú kiadás. Ez megint egyrészt eladást generálhat, másrészt a hosszú távú lakáspiacon jelenhet meg a plusz állomány. Utóbbi esetben szintén a nagyobb kínálat kordában tarthatja a bérleti díjakat, vagy legalábbis a dinamikus árnövekedés ellen nyomást gyakorolhat.

Szintén fontos tényező a már említett Otthon Start program a 3 százalékos kamattal első lakás megvételére, itt ugye az egyetemisták szülei kerülnek képbe, hiszen a drága bérlés helyett szóba jöhet a vásárlás. Az ingatlan.com adatai szerint a fővárosban a 2025 júniusában eladó 45 négyzetméteresnél kisebb használt társasházi lakások átlagos ára 55 millió forint volt, vagyis az Otthon Starttal és megfelelő önerővel ki lehet maxolni egy garzonlakást. Ez pedig a kínálat növekedésével párhuzamosan a bérleti piacon keresletszűkülést okozhat. 

Azonban érdekes tény, hogy az Otthon Start szeptemberben indul, míg az albérleti szezon a nyáron startol, vagyis részben nem fedi egymást a két folyamat. Illetve azt is számításba kell venni, hogy a KSH júniusi adatai szerint a nettó átlagkereset 483 ezer forint volt, míg a Bankmonitor szerint egy 50 millió forintos hitel felvétele esetén 25 évre a havi törlesztő 237 ezer forint lenne, vagyis nagyon megterheli a pénztárcát a törlesztő.

Ráadásul a Z generáció tagjai, akik egyetemre járnak, nem biztos, hogy 25 évig akarnak foglalkozni egy törlesztővel, hiszen alaptulajdonságuk a digitális bennszülött lét mellett a mobilis és rugalmas életmód.

Világot akarnak látni, a gyorsan változó munkaerőpiacon európai perspektívában is gondolkodhatnak, persze még változhat a törvénytervezet, így ha 5 év után el lehet adni a lakást, akkor már alaposan mérlegelést kíván a lehetőség. Vagyis nem tudjuk, hogy az Otthon Start esetében lehetséges több tízezer adásvételből mennyi valósul meg és mennyien maradnak az albérletpiacon.

Mennyi az annyi?

Összességében az utóbbi hónapokban az albérletárak már inkább csak stagnáltak, az egy évvel korábbihoz képest pedig az inflációt alig meghaladó mértékben emelkedtek. Jelenleg a budapesti albérletárak 160-180 ezer forinttól indulnak, de bőven vannak 300 ezer forint körüli havi bérleti díjak is a fővárosban.

A KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint júniusban az országos albérletpiacon:

  • átlagosan 1,3 százalékos drágulás következett be havi szinten,
  • éves összevetésben pedig 7,3 százalékos volt az emelkedés.
  • Budapesten májushoz viszonyítva 1,4 százalékkal nőttek a bérleti díjak,
  • az egy évvel korábbinál pedig 7,3 százalékkal lettek magasabbak.
  • Főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően látványosan élénkült a piac az év eleje óta a Rentingo szerint, hiszen júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek a kiadó ingatlanért, ami 6 százalékos emelkedés fél év alatt.

Jó hír a bérlőknek, hogy a kereslet és kínálat lassan egyensúlyi helyzetbe kerülhet a budapesti albérletpiacon, mert az ingatlan.com adatai szerint tavaly július elején 8900, most pedig már 9600 hirdetésből válogathatnak a bérlők. A kínálat bővülésével párhuzamosan a drágulás éves összevetésben egyre lassabb, ahogy azt az előbb említett statisztikák is mutatják. Az államilag támogatott szociális bérlakás-program még inkább mérsékelné az árnövekedés dinamikáját, de ilyen még a fasorban sincs.

Az ingatlan.com adatai szerint

  • a fővárosi 260-270 ezer forintos átlagos bérleti díjhoz képest a vármegyeszékhelyek árai jóval olcsóbbak,
  • kivéve Debrecent, ahol a fővárosi után a legjelentősebb a kínálat, amelynek átlagos bérleti díja 250 ezer forint.
  • Miskolcon és Kecskeméten 125 ezer és 150 ezer forintos átlagösszeggel kalkulálhatnak a bérlőjelöltek.
  • Győrben, Székesfehérváron 200-210 ezer,
  • Pécsen és Szegeden pedig 185 és 165 ezer forintnál járnak a bérleti díjak.

Ráadásul Budapesten belül is jelentősek az árkülönbségek:

  • a belső kerületek (V., VI., VII.) áraiban már-már nyugat-európai szintet közelítettek,
  • míg a külső kerületekben még mindig találhatóak viszonylag megfizethető lakások.
  • A legdrágább a II. kerület 370 ezer forintos havi átlaggal,
  • a legolcsóbb pedig a XXIII. havi 160 ezer forintos átlagos albérletárral.