A makroadatok alapján idén lassú élénkülést várhatunk, az MNB 1,9-2,9 százalékos GDP-t prognosztizál, azonban a lefelé mutató kockázatok erősödtek. Az inflációs hatások miatt emelkedik a munkaerő költsége, a beszállítói árak is növekednek. Ellenben a vállalatok finanszírozási problémái csökkenő arányban jelentkeznek, ami biztató a jövőre nézve. Az ellentmondásos folyamatokat tükrözi a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) januári hangulatfelmérése is, hiszen a megkérdezett szakemberek fele még recessziót érzékelt, másik fele már a piac kezdeti fellendülését várta. 

Az irodapiac stagnál, a logisztika és a szálloda nagyot megy

Az irodapiacon 14,1 százalékos üresedési rátát mértünk tavaly, amely lassuló tendenciát mutat, ugyanakkor az elkövetkezendő két évben a fejlesztések és a kereslet együttes hatásai alapján idén 15 százalékot prognosztizálhatunk. Bár a bruttó kereslet nőtt egy év alatt, azonban a hosszabbítások nélkül ez az adat már nem néz ki olyan jól. Régiós összehasonlításban a magyar irodafejlesztési szektor aktív, két év alatt a jelenlegi állomány 10 százaléka kerülhet a piacra. A kormányzati irodaigények növelik az előbérleti arányokat, vagyis az új átadandó állomány kétharmada már ki van adva. Ez csökkenti a kockázatokat, ugyanakkor az elhagyott irodaterületek jövője még kérdéses.

Kapcsolódó

Az ipari-logisztikai ingatlanok piacán tavaly mérsékelten csökkent 8 százalék alá az üresedési ráta, amelynek oka, hogy egy jelentős keresleti időszakot regisztrálhattunk 2024-ben. Azonban idén a piacra kerülő új állomány a régióban a legmagasabb nagyságrendet képviseli majd, ez a jelenlegi volumen 8,5 százaléka lesz. Bár ennek harmada előbérlettel rendelkezik, a gazdasági realitások miatt idén kis mértékben nőhet a kihasználatlansági ráta az MNB elemzése szerint.

Gondban a feldolgozóipar

Ugyanis a feldolgozóiparban meghatározó akku- és járműgyártás kilátásai továbbra sem túl biztatóak, ez pedig érezteti a hatását a beruházások területén is. Kelet-Magyarországon soha nem látott volumenű ipar-logisztikai fejlesztések valósulnak meg, ami mindenképpen meghatározó változás, hiszen korábban Közép-Magyarország volt a fókuszban. A német konjukturális adottságok kedvezőtlenek a magyar ipar számára, vagyis a fejlesztés alatt álló projektek átadási időpontjai kitolódhatnak.

A turizmus bővülésével a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak. 2024-ben mind a külföldi, mind a belföldi vendégéjszakák száma emelkedett, a foglalások nagyságrendje közelítette a járvány előtti szinteket. A fejlesztésekben óvatos bővülést várhatunk, így idén 2000 új szoba átadására kerülhet sor, 2 év alatt pedig 3600 új szobával számolhatunk. Ezek 57 százaléka Budapesten kívül fog megépülni, ami növeli a diverzifikációt, ugyanakkor az átadások terén némi bizonytalanság észlelhető, de jelenleg pozitív a szektor megítélése.

A kiskereskedelmi forgalom is emelkedett, és a szegmens kihasználatlansági mutatói javultak mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban. 2025-ben a tovább bővülő fogyasztás lehet a növekedés motorja, amit az emelkedő reálbérek mellett kormányzati intézkedések is támogatnak.

A befektetési piacunk elszakadt a régiótól

2024-ben a  befektetési piac volumenének alacsony szintje tovább csökkent, alig 400 millió eurós forgalmat regisztrálhattunk, ami 28 százalékos visszaesés a korábbi évhez képest. Összehasonlításként érdemes megemlíteni a 2016-19 közötti időszak átlagát, amelynek mindössze negyedét tette ki a tavalyi forgalom. Ellenben az elvárt elsődleges hozamok szintjében már nem látunk emelkedést, amely megállt 2024 második felében – ez mindenképpen biztató a kilátásokat tekintve.

Elszakadtunk a régióról is, hiszen 2023-ig együtt csökkent a befektetési forgalom szinte minden országban, azonban tavaly a KKE-régióban átlagban már 69 százalékkal emelkedett a mutató. A magyarországi befektetők magas aránya megmaradt, hiszen az invesztíciók 73 százaléka hazai szereplőkhöz köthető. A külföldiek között a németek és a britek dominálnak, míg a kínai befektetők aránya 7-9 százalékra emelkedett. Az alacsony forgalom mindenesetre kockázatot jelenthet a hazai piac megítélésére, idén azonban mérsékelt bizakodást tapasztalhatunk.

Az ingatlanértékek csökkenése tavaly megállt Nyugat-Európában, sőt, nagyjából 0-15 százalékos emelkedést láthatunk az egyes országokban. A régiónk kissé elmarad ettől, de azért 0-4 százalékos növekedést jegyezhettünk fel. Budapesten 2024 második felében az értékcsökkenés megállt, a hozamok stabilizálódtak, kis mértékű bérleti díjnövekedést láthattunk, különösen a logisztikai szegmensben.

Nőtt a finanszírozási nagyságrend, a portfóliók stabilak

2024-ben a bankok az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 36 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, és ezek kétharmada építési célú hitelhez kapcsolódott. Ugyanakkor a forráskihelyezésben szelektált a bővülés, hiszen különösen a lakáspiac tekintetében figyelhető meg élénkülés, de általában a szállodák és az irodaházak kivételével minden ingatlantípus esetében érzékelhető az új kibocsátási volumen emelkedése.

Az MNB  Hitelezési felmérése alapján 2024 negyedik negyedévében a bankok az irodaházak és logisztikai központok esetében még szigorítottak a hitelezési feltételeken, 2025 első félévére ugyanakkor már nem helyeztek kilátásba további szigorítást.

Összességében a nemteljesítő hitelek aránya továbbra is alacsony, vagyis a bankok kitettsége a „mérgező” állományt tekintve nem hasonlítható össze a 2008-as állapotokkal. A portfólió minősége nagyon stabil, az NPL-ráta alacsony, mindössze 3,7 százalék volt 2024 utolsó negyedévében.

Pozitív változások

Összességében 2024-ben pozitív változást tapasztalhattunk az ingatlanpiaci ciklust tekintve, a hozamnövekedés tetőzött, stabilizálódtak a szintek. Egyelőre az elmaradt gazdasági élénkülés nem tudott plusz motivációt adni a piacnak, ha nagyobb bázisú, több ágazat között megoszló GDP-növekedést látnánk, akkor szélesebb körű élénkülést tapasztalhatnánk több szegmensben is. 

A pandémia óta elterjedt hibrid munkamodell továbbra is tükröződik az irodapiaci kereslet alakulásában, míg az ipari-logisztikai ingatlanok terén idén rekordmennyiségű átadás várható, így az üresedési ráta emelkedhet. Remélhetőleg idén nagyobb volumenben aktivizálják magukat a külföldi befektetők, ha ez nem következik be, akkor az mindenképpen kockázatnak tekinthető.