A elkövetkező időszakban az agglomerációból visszatelepülők mellett a befektetési céllal lakásvásárlást tervezőkre érdemes összpontosítaniuk az értékesítéssel foglalkozó, illetve ingatlanfejlesztő cégeknek - mondta a NAPI Online-nak Hajnal István, a Biggeorge's N.V. vezérigazgatója.

 

A jövőben az agglomerációból visszatelepülők alkothatják a budapesti lakáspiac fő célcsoportját. Részben teljes családok hagyhatják majd el az agglomerációt, ahová a kilencvenes évek elején rengetegen költöztek ki, de családok szétválása, illetve a második ingatlan vásárlása miatt lehetnek ezek a háztartások az ingatlanpiac - vételi oldalának - főszereplői. Sok családban már felnőtt a gyerek, aki a 1-1,5 órás bumlizásra nem vállalkozik, ezért a közlekedési szempontból kedvezőbb városi lakásokba szeretne költözni - mondta Hajnal István a NAPI Online-nak, hozzátéve: miután Rózsadomb az utóbbi időben sokat veszített népszerűségéből, elsősorban Pasaréten épülő lakások iránt várható komolyabb érdeklődés, de népszerűek lehetnek a belső kerületek egyes részei is. A Biggeorge's N.V. vezérigazgatója szerint utóbbi városrészekben szerencsés esetben igen kedvező áron lehet ingatlanhoz jutni. A szakember példaként az V. kerület déli részét említette, ahol egy romosabb házban rendkívül olcsón lehet lakást vásárolni, miközben a jó állapotú házban lévő lakások ára az eget verdesik. Hozzátette: bár az árszint alacsonyabb, hasonló a helyzet a VII. és VIII. kerületben, ahol a Ferencvásorban sikerrel folyó rehabilitációs program indult. Az egyik legnagyobb fejlesztés között említhető a közeljövőben induló Corvin Sétány névre keresztelt nagyszabású ingatlanfejlesztés, amelynek köszönhetően teljesen új városrész épül a VIII. kerületben. Ezek a területek a kedvező ár mellett a kiváló közlekedési adottságaik miatt lehetnek népszerűek. Hajnal szerint a forint alapú lakáshitelek kamatainak csökkenése nyomán szintén a már említett visszatelepülők mellett egyre nagyobb célcsoportot jelenthetnek a befektetői céllal vásárlók is. A lakáskiadásból - bérleti díjakból származó - 3-4 százalékos reálhozam és a ingatlanok értéknövekedése a kockázatmentességet kedvelőket ugyanis ingatlanvásárlásra sarkallhatja.

A lakáspiac felfutásával párhuzamosan új fejezet nyílt a korábban szinte észrevehetetlen ingatlanmarketingben, a piaci verseny ugyanis fokozottabb reklámtevékenységet követelt meg a fejlesztőktől. Az interneten sorra jelentek a különböző projekteket bemutató honlapok, s a reklámtortából is egyre nagyobb részt hasítottak ki az ingatlanos cégek. Számos fejlesztés esetében a világhálóra kitett információk nem voltak teljes körűek, sok esetben ugyanis a fejlesztő, illetve az értékesítésével megbízott társaság nem tette közzé a különböző lakások árait. Szakértők szerint e magatartás azzal magyarázható, hogy az eladó így kívánta kikényszeríteni a személyes vagy telefonos kontaktust bízva abban, hogy sikerült rábeszélni az ügyfelet az adott ingatlan megvásárlására. Egyes vélemények alapján az államilag támogatott lakáshitelek elterjedése miatt kiugróan fejlődő piacon szinte bármennyi lakást el lehetett adni, leginkább persze a 30-40 négyzetméteres ingatlanok fogytak, ezért rengeteg ilyen lakás épült. A tendenciát jól jelzi, hogy a KSH adatai alapján egyre csökkent a budapesti lakások mérete. Az idei év első hónapjában feljegyzett 59 négyzetméteres átlagméretet mértek a statisztikusok, míg egy évvel korábban 25 négyzetméterrel nagyobbat. A kis lakások dömpingjét sokan ellenezték, szerintük ekkora méretű ingatlanok által nyújtott lakhatási körülmények igen korlátozottak egy család számára. A lakástámogatási rendszer szigorítása miatti adódó kedvezőtlen hatásokat a piaci szereplők az elmúlt évben új megoldásokkal - kvázi marketingfogásokkal - igyekeztek kompenzálni. A vevőcsalogató lépések között említhető az ingyenes konyhabútor esetleg garázs, ahol ez viszont nem volt elegendő az élénkítéshez, finanszírozást megkönnyítő megoldásokat kínáltak. Így megjelentek azok a fizetési ütemezések amelyek keretében a szerződés megkötésekor 10-30 százalékot kellett befizetni, a fennmaradó részt pedig csak a lakás átadása után. Ez a vásárlók körében hamar népszerűvé vált, ám a fejlesztőkre igen komoly terhet rótt, így csak a tőkeerős cégek voltak képesek ilyen megoldással előállni, s azt hosszabb időn át fenntartani. Hajnal István szerint a marketingeseknek a jövőben a hölgyeket kell megnyerniük. Az értékesítési tapasztalatok alapján ugyanis azt jelzik, hogy jellemzően a családok hölgy tagjai döntenek egy adott ingatlan mellett. A nők ugyanis jobban "képben" vannak, ők az alaprajz böngészésekor számolnak a különböző eszközök - mosógép, bicikli, illetve egyéb tárgyak - elhelyezésével, míg a férfiak esetében ez nem mindig van így. Hajnal felhívta a figyelmet arra, hogy ma már csak a körültekintően tervezett alaprajzok alapján épített lakásokat lehet eladni, garzondömping csúcspontján eladható "csőlakásokra" nem igazán van kereslet. A vevők döntésében az - ár mellett - az anyagok minősége mellett a használhatóság is nagyon fontos szempont.

Az elmúlt években számos ingatlanfejlesztő panaszkodott arra, hogy rengeteg, a kereslet hiánya miatt eladhatatlan garázs épül/épült, s a túlkínálat egyes beruházóknál akár a működést is veszélybe sodorhatja. Hajnal ennek kapcsán kifejtette, szemléletváltásra lenne szükség. Az európai nagyvárosokban már rájöttek arra, hogy a belvárosi területeken felesleges mindenáron helyet biztosítani az autóknak. Amszterdamban például rengeteg lakos 1-4 kilométerre lakik az autója állomáshelyétől. Ha szüksége van a járműre, akkor kerékpárral, taxival vagy tömegközlekedéssel megy el érte. fel kell ismerni, hogy a "belvárosi lét kompromisszumokkal jár", azaz az autó tárolását pedig valami távolabbi ponton kellene megoldani. A problémát egy komplex várospolitikai koncepció keretében lehetne megoldani vélte a szakember.

A lakáshitelkamatok csökkenő trendje, a Fészekrakó várható módosítása, valamint a tervezett áfacsökkentés miatt Hajnal egyelőre nem kívánt konkrét prognózist adni a lakáspiacon várható árváltozásokról, csupán annyit mondott, hogy a kedvező fekvésű helyeken az infláció feletti áremelkedésre van kilátás, a kevésbé frekventált területeken ugyanakkor árcsökkenés várható. Szerinte a áfakulcs mérsékléséből adódó árcsökkentést mindenképpen beárazza a piac. "Szeptembertől 4-6 százalékos árcsökkenésre számítunk, különösen a külvárosi, rossz közlekedésű, nagyobb lakótömbök esetén" - fogalmazott a vezérigazgató, aki szerint a csökkentés hosszú távon a használt lakáspiacra is átgyűrűzik, ugyanakkor a telekárakban nem fog jelentősebb változást okozni, mert ebben a szegmensben nagyobb a fejlesztői bizonytalanság, illetve a profitgenerálás is erősebb, mint más szektorokban.