Bár a dugódíj végleges feltételeiről szeptember előtt nem várható döntés, továbbra is az egyik legvalószínűbb változat a pesti külső körutak és a budai körút által határolt védett zóna kialakítása. A budapesti lakosság 18, míg a budapesti lakásállomány 20-25 százaléka kerülhet a tervezett behajtási övezeteken belülre, amennyiben ősszel a főváros közgyűlése a legismertebb verzió mellett dönt majd. Sokakat érintő kérdés tehát, hogy lehet-e érezhető hatása a budapesti behajtási díj bevezetésének a lakáspiacra, amelynek kilátásait a BDO Magyarország elemezte.

A terv szerint öt budapesti kerület teljes mértékben, öt (vagy hat) további pedig részlegesen az övezet területére fog esni. Ezekkel a paraméterekkel Budapest a már működő behajtási zónákkal rendelkező európai városok között előkelő helyet vív ki magának az övezeten belül élő lakosság számarányát tekintve.

Kapcsolódó

Az értékesebb ingatlanoknál az értéknövelő tényezők, a rosszabbaknál a hátrányok lehetnek meghatározóbbak

A BDO Magyarország a dugódíj bevezetését követően a zónán belüli városrészekben az átlagosnál drágább lakások árának emelkedését várja. "Az elérhető előnyök dominanciája inkább a magasabb értékű, illetve magasabb presztízsértékű lakásoknál valószínűsíthető, ugyanakkor a a teljes állomány több mint kétharmadát képviselő közép- és alsó kategóriás lakások esetében előfordulhat, hogy a hátrányok érvényesülnek erőteljesebben. Összességében arra számítunk, hogy a behajtási övezetben található lakások összértéke az ingatlanpiaci stabilizációt követően hamarabb és nagyobb mértékben indul növekedésnek, mint az övezeten kívüli ingatlanok értéke." - fejtette ki Rábai György, a BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere.

Értéknövelő tényezőkÉrtékcsökkentő tényezők
csökkenő szmog és zajtömegközlekedés zsúfoltsága nő
javuló parkolási helyzetnövekvő építkezési költségek
növekvő gyalogos övezetek lehetőségeövezetből kijutás nehezedik (peremforgalom)
zöldterületek növekedési potenciáljaa benn lévő forgalom konzerválódik


Leértékelődhetnek a zónahatár közelében fekvő ingatlanok

A zónán kívüli ingatlanok esetében a behajtási övezet által élvezett előnyök már hátrányként jelentkeznek: növekedhet a szmog, a zaj, nehezebb lesz parkolóhelyet találni. A fizetős és szabad zóna találkozási vonalában változhat leginkább az ingatlanpiac jelenlegi egyensúlya. E lakóövezetek között számos nagy laksűrűségű társasházas területet találhatunk, mint például a Kelenföldi lakótelepet, a Fehérvári úti/Lágymányosi lakótelepet, a Petneházy utca környéki lakóövezeteket, vagy a Vörösvári út környéki lakótelepeket, amelyek az elemzők szerint várhatóan kisebb-nagyobb mértékben leértékelődnek majd.

A válság miatt nehéz tisztán látni

A soktényezős rendszer miatt nehezen vonható le egyértelmű végkövetkeztetés a lakáspiacra vonatkozóan, és ebben a külföldi tapasztalatok sem sokat segítenek. A behajtási övezetekkel rendelkező európai városok a díjfizetési rendszereiket stabil gazdasági helyzetben vezették be, amikor a helyi ingatlanpiacok érett, kiforrott állapotban voltak. "A budapesti bevezetés tervezett időpontjában még nagy eséllyel erőteljesen érvényesülnek a gazdasági válság és egyúttal az ingatlanpiac válság hatásai is,amely növeli annak a kockázatát, hogy az érintett lakások piacán az új egyensúlyi helyzet stabilizálódására még hosszú évekig várni kell, addig akár további árcsökkenés is bekövetkezhet - hangsúlyozta Rábai György.

Árcsökkenés: csak a gazdag vevőnek jó

Bár a csökkenő árakból a most lakást vásárolni kívánó, fizetőképes vevők erőteljesen profitálhatnak, a BDO Magyarország szerint az árak zuhanása inkább kedvezőtlen, mint kedvező helyzetet teremt. A csökkenő árakkal együtt csökken a minőségi kereslet,  csökkenő állami illetékbevételek jelentkeznek az értékesítések után, csökkenő lakásfelújítási kedv alakul ki (drágább a felújítás a lakás árához képest),  a lakáshitelek mögött álló ingatlanfedezetek csökkennek. Emelkedő áraknál ennek fordítottja tapasztalható, illetve nő a lakás, mint megtakarítási forma biztonsága és értékállósága, és a bérlakáspiac is növekedhet.