Csütörtökön jelentette be Orbán Viktor, hogy az első lakáshoz jutást segítő hitel a mai piaci kamatoknál jóval kedvezőbb lesz, amelyet mindenki igénybe vehet korhatár nélkül, ráadásul az ingatlan bárhol lehet: a legkisebb faluban vagy akár Budapesten is. Három százalék lesz a kamat a teljes futamidőre, ami akár 25 év is lehet, az önrész pedig 10 százalék. A kormányfő emlékeztetett, hogy ma 6-8 százalékos kamatokkal találkozhatunk a lakáshitelpiacon, így a három százalék nagyon kedvező.

Majd Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter pontosította a terveket: szeptembertől az Otthon Start hitelprogram a fiatalok lakhatási helyzetének javítását célozza meg. Az egyetlen elvárás, hogy az igénylő legalább 2 éves társadalombiztosítással rendelkezzen. Ugyanakkor legfeljebb 100 millió forintos ingatlanig, illetve másfélmillió forintos négyzetméterárig igényelhető a hitel azoknak, akiknek nincs legalább 50 százalékos tulajdonrésze lakóingatlanban.

Kapcsolódó

További programot is fog majd indítani a kormány: ide tartozik

  • a kollégiumi férőhelyek bővítése,
  • a fiatalok lakhatási helyzetének javítása,
  • valamint a munkáltatói lakhatási támogatás és az önkéntes kamatplafon is.

A friss bejelentés valójában a lakhatási válságra adott újabb kormányzati intézkedés. A tavaly elindított Új Gazdasági Akcióterv lakáspolitikai elemei már részben a lakhatási válságra kívántak reagálni, így a lakásépítéseket szeretnék felpörgetni a Lakhatási Tőkeprogram keretében. A tenderen győztes ingatlanalapok már megvannak, akik jelentős támogatást kapnak a fejlesztésekhez. Az állam mintegy 300 milliárd forintos hozzájárulása akár ezermilliárdot is megmozgathat, amely a remények szerint 30 ezer lakásépítést eredményezhet.

Ennek azért van fontos szerepe, mert tavaly nagyon kevés újlakást adtak át, mindössze 13 ezret, és ha szűkül a kínálat, miközben adott a kereslet, többek között az állampapírpiacról érkezett befektetők részéről, akkor nyomás nehezedik az árakra. Ha azonban növekszik majd a kínálat a beruházások révén, akkor nyilvánvalóan nő a verseny, amely fékező hatást gyakorol az árakra.

A kedvezményes vásárlási hitel pozitív és ösztönző hatást fog jelenteni az új építésű lakások piacán is, egyértelműen a kereslet élénkülésére számítunk. Ugyan a részletszabályok még nem ismertek, de ennek hatására várhatóan az ingatlanfejlesztők is leporolják a fiókban lévő terveket, és sok cég fog belekezdeni új lakásfejlesztési projektekbe

 – kommentálta az új intézkedést Juhász Attila, az Újház Zrt és az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke.

De hol vannak a bérlakások?

Azonban ezek a projektek csak néhány év után tudnak érdemi hatást kifejteni a piacra, ráadásul továbbra sem világos, hogy az új lakások mekkora mértékben enyhíthetik a lakhatási válságot, hiszen egyre többen mondják, hogy valójában szociális bérlakásokat kellene építeni. Amíg a kormány a magyar tradíciókra alapozva a saját tulajdon szerzését ösztönzi különböző családpolitikai, otthonteremtési programokkal, addig sok szakember szerint inkább a szociális bérlakások számát kellene drasztikusan növelni.

A rendszerváltás után hatalmas mennyiségben privatizáltak állami és önkormányzati lakásokat, amelyek nélkül nemigen lehet sem települési szinten, sem kormányzati szinten szociális alapon lakáspolitikát folytatni.

2010 után a különböző Orbán-kormányok a saját tulajdonra helyezték a hangsúlyt, ami nagyjából eredményesen működött is a 2010-es évek aranykorszakában az orosz-ukrán háború kitöréséig és az energiaválságig.

Majd ezzel párhuzamosan tavaly hatalmas lendületet kapott a lakáspiac, kétszámjegyű áremelkedés következett be, az MNB adatai szerint 2024 utolsó negyedévében 15 százalékkal nőttek az árak egy év alatt. Ennek okai egyrészt az elhalasztott vásárlások pótlása, másrészt a krízis utáni társadalmi jövőkép részleges reorganizációja, harmadrészt a jövedelmek szerény mértékű emelkedése, továbbá a lakáshitelek kamatainak lassú csökkenése.

Azért továbbra is baj van

Ugyanakkor ezek a fejlemények nem szüntették meg a lakhatási válságot, hiszen az elmúlt évek hatalmas inflációja miatt is a lakásárak és a jövedelmek már nem szinkronban mozogtak, hanem az előbbi javára történt elmozdulás, amely tovább nehezítette a lakásvásárlást. Továbbá bár a lakáshitelek már közelítenek a 6 százalék felé, még így is nagyon magasak, hol vannak már az említett 2010-es évek aranyidői, amikor sokkal kisebb kamattal vehettek fel a vevők lakáshiteleket szinte deflációs környezetben.

Az MNB statisztikáiból világosan látszódott, hogy hiába a reálbérek lendületes emelkedése, hiába a magas állampapír-kifizetések, a lakossági lakáscélú beruházásoknak a jelenlegi 7-8 százalékos jelzáloghitel-kamatok felső korlátot állítanak. A használtlakás vásárlásra nyújtott hitelek nominálisan rekordközeli szinteken vannak, reál értelemben azonban jócskán elmaradnak a pandémia utáni szintektől. Márpedig hozzáférhető, azaz kedvezményes kamatozású hitel nélkül Magyarországon nincs komoly lakáspiaci és nincs kitartó építőipari fellendülés sem

– tette hozzá Juhász Attila.

Kik a vesztesek és ők mit kapnak?

A lakhatási válságnak azt a szegmensét is meg kell vizsgálni, hogy a gazdasági krízisben, amely jelenleg is tart, a társadalmi kohézió repedezik, erősödik a polarizáció, vagyis az egyes rétegeket eltérően érintik az előbb felvázolt gazdasági-társadalmi folyamatok. 

Míg a tehetősebb rétegek számára a lakásvásárlás továbbra sem jelent különösebb problémát, sőt, befektetői célcsoportként még inkább felfelé hajtják az árakat a keresleti nyomás által, addig az alacsonyabb jövedelműek és a fiatalok továbbra is nehéz helyzetben vannak. Nem beszélve a középosztályról, amelynek egy része folyamatosan egyre nagyobb anyagi nehézségekkel küzd, vagyis már ezt a réteget is kikezdte a jelenlegi válság.

A kormány az előbb említett célcsoportokból most tehát az első lakásukat vásárlókat vette célkeresztjébe, akik érdekes módon lehetnek alacsonyabb jövedelműek és fiatalok is. Sőt, a két célcsoport között jelentős átfedés is tapasztalható. A piaci törvényszerűség szerint mindig nehéz nulláról beszállni a lakáspiacra, mert ha valaki már rendelkezik tulajdonnal, annak már könnyebb némi plusz hitellel vagy spórolt pénzzel, családi támogatással egyre nagyobb otthont vásárolni. 

Ellenben azok, akik még nem rendelkeznek lakással, most eleve nehezített pályán mozognak, hiszen az elmúlt másfél év áremelkedése még nagyobb terhet rak a vállukra, miközben az említett lakáshitelek még mindig magasak, és az infláció is kikezdte a vásárlóerejüket. Nem véletlenül kapjuk a statisztikákat, hogy bár egyre több lakáshitelt vesznek fel a vásárlók, az emelkedő árak mellett egyre nagyobb hitellel egyre kisebb otthont lehet vásárolni. 

Összességében ezt a kardinális problémát fogja kezelni az új intézkedés, de a szakértők még mindig várják azt az átfogó bérlakás-programot, amely valóban a szociálisan rászorulók számára biztosít minőségi lakhatást.

Ki nem veheti fel a 3 százalékos lakáshitelt? Kombinálható a csokkal?

Lerántotta a leplet a kormány a szeptemberben induló Otthon Start lakáshitelprogram részleteiről, amelynek semmilyen életkori és családvállalási kötelezettsége nincs. Összegyűjtöttük, mit lehet tudni jelenleg az új hitelkonstrukcióról. Bővebben >>>