Csatlakozás
Keresés
Buksza blog
Videó
Farkas Tibor, 2025. április 24. Fotó: Magyar Építők
A kereskedelmi ingatlanok piaca jelentősen változott az elmúlt időszakban, ráadásul az egyes szegmensek is eltérően teljesítenek. Jelenleg a bankok irodapiaci termékeket nem szívesen finanszíroznak, hiszen a szegmens meglehetősen telített. Viszonylag nagy az üresedési ráta, a járvány és a home office hatásai jelenleg is érvényesülnek. Miközben az irodaszektor kevésbé kiszámítható, addig a hotelpiac folyamatosan élénkül, hiszen a turizmus fejlődik, ezért a pénzintézetek nyitottak a finanszírozásra.
De ez sem tekinthető a legpreferáltabb területnek, hiszen a bankok még mindig a logisztikai és retail termékek támogatásában működnek közre a legszívesebben. A pandémia után óriási bummot láthattunk a logisztikai ingatlanpiacon, nagy kereslet mutatkozott az ilyen típusú ingatlanok iránt. Azóta a kereslet és a kínálat egyensúlyba került, a nagy felfutás után konszolidáció figyelhető meg, elemzi a helyzetet Nagy Gergely, az OTP Bank Budapesti Régiójának vállalati régióvezetője.
A változások miatt a nagy cégek kisebb időre terveznek az irodaházakban, míg régebben jelentős előbérleti szerződések köttettek. A cégek nemigen tudnak egy évnél tovább tervezni, ezért a bérlők flexibilis szerződéseket kötnek kisebb időszakokra, így a fejlesztők csak jelentős kockázattal tudnak elindítani egy új projektet. Régen nem voltak ritkák a tízéves szerződések, manapság 3-5 évben gondolkodnak a vállalatok.
Az irodafejlesztések finanszírozási lehetőségei nagyon beszűkültek. Nekünk is van egy jó projektünk, ahol már az alapozási munkák is elindultak, viszont a bankok csak jelentős előbérlet mellett finanszíroznák a beruházást. Az elkövetkezendő egy-két évben nem várható trendváltozás, a világgazdaságot is megrázták az elmúlt időszak történései, a kereskedelmi ingatlanok tekintetében pedig nem tesz jót a kiszámíthatatlanság, magyarázza Czár Balázs, a DVM group ügyvezető partnere.
De ha az egész ingatlanszektort nézzük, akkor jelenleg az igazi bumm a lakáspiacon figyelhető meg. A következő egy-két évben óriási kereslet várható, amit a kínálat egyelőre nem ért utol, ezért folyamatosan emelkednek az árak. A bankok preferálják az ilyen típusú projekteket, hiszen a fejlesztők folyamatosan értékesítik a lakásokat, így biztosított a finanszírozás megtérülése.
Már megtörtént a felpattanás, a bankok szívesen finanszíroznak, vagyis nem az a helyzet, mint 2008-ban. 2023-24-ben is voltak lakásfejlesztések, most még inkább beindultak a beruházások. Korábban az állam a keresleti oldalt támogatta, mint például a CSOK esetében, most a kínálatot ösztönzi az állami tőkeprogram segítségével. 2025-2026 környékén várható, hogy egyensúlyba kerül a kereslet és a kínálat.
Ha a beruházók továbbra is hozzák a jó értékesítési adatokat, megfelelő az önerő és az előértékesítettség aránya, akkor a bankok továbbra is nyitottak lesznek a finanszírozásra. A lakóingatlanok 2-3 év alatt elkészülnek, a fejlesztők eladják, majd a bankok a vevők lakáshiteleibe viszik át a tőkét, vagyis egy hosszú távon kiszámítható termékről beszélhetünk, magyarázza Nagy Gergely.
Néhány külföldi cég spekulatív fejlesztéseket indít önerőből az irodapiacon arra számítva, hogy az épület elkészülte előtt 1-2 évvel lesz annyi előbérleti szerződésük, hogy banki finanszírozást is igénybe vehetnek. De a fejlesztők alapvetően – felmérve a jelenlegi helyzetet – más utakon indulnak el, lakásokat vagy ipari-logisztikai csarnokokat építenek. De utóbbi sem annyira kecsegtető, mert a bérleti díjak stagnálnak, ellenben a lakásárak nagyot emelkedtek, folytatja Czár Balázs.
Az irodapiacon a szerződések nagy része hosszabbítás, nem szívesen mozdulnak a bérlők. Régebben sokkal flexibilisebben költöztek a vállalatok, mostanában nem elég mobil a piac. Nem véletlenül mozdulnak a bankok a lakások felé, hiszen sokkal gyorsabb az átfutás, majd a pénzintézetek a lakáshiteleket finanszírozzák hosszú távon. Sokkal tisztább a matek és a modell, diverzifikáltabb a hitelkihelyezés, részletezi a helyzetet Máté Viktor, a BDO Magyarország vállalati pénzügyek igazgatója.
Sokat beszélnek mostanában a bérlakáspiacról is, amely valójában még nem létezik Magyarországon, bár van egy-két szereplő, akik összegyűjtöttek pár száz lakást. A bérlakások a lakhatási válság kapcsán merültek fel. Utóbbit vidéken komoly állami támogatásokkal lehet kezelni, de nagyon lassan haladnak a változások. A fejlesztők vidéken sem tudnak olcsóbban fejleszteni, miközben olcsóbbak az eladási árak.
A befektetők szerepe kiemelkedő az új lakások esetében, ami pedig egy bérlakás megtérülését illeti, nagyjából négyszázalékos hozam mellett 10 százalékos éves értéknövekedéssel számolhatunk. Idén ezek a számok az állampapírpiaci hozamokkal is versenyképesek lesznek. A bankok általában olyan piacot finanszíroznak, ahol van benchmark, ami esetünkben még nincs. Kevés olyan fejlesztőt látok, aki deklaráltan bérlakás-programot indítana, ezért állami támogatásokra van szükség, folytatja Nagy Gergely.
A Lakhatási Tőkeprogram növeli a kínálatot, amivel az árak drasztikus növekedését szeretnék megakadályozni, azonban hiába, hiszen az árak folyamatosan növekednek. A kereslet jelentős, amelyet döntően a befektetők generálnak. Aki első lakást szeretne venni, és korlátozott önerővel rendelkezik, annak ez a program nem feltétlenül segítség, vagyis állami szinten más utakat is keresni kell, összegez Czár Balázs.
Értesüljön időben a legfontosabb gazdasági és pénzügyi hírekről! Kövessen minket Facebookon, Instagramon vagy iratkozzon fel Google News és YouTube-csatornánkra!
