Az önerő kérdése mindig kritikus egy hitelből történő ingatlanvásárláskor. Hiszen - persze még a válság előtt - hiába nőttek a nettó bérek dinamikusan az elmúlt években, az ingatlanok drágulása miatt a megtakarítások egyszerűen nem tudtak lépést tartani a lakáshitelhez szükséges saját forrás növekedésével.

Egy példa: egy budapesti, 2018-ban 40 millió forintot érő ingatlant, amely az elmúlt két évben 40 százalékkal drágult, vagyis 56 millió forintot ér. Ez azt jelenti, hogy - 70 százalékos hitelezhetőségi arány mellett - 2018-ban minimálisan 12 millió forint önerő kellett ahhoz, hogy valaki hitelből megvásárolja, míg most 16,8 millió forint saját forrásra lenne szükség ugyanehhez.

Kapcsolódó

Sokan reménykednek abban, hogy ha a jelenlegi gazdasági helyzetben esnek majd a lakásárak, akkor a szükséges önerő összege is csökkenhet. Erre jó esély van, ám a Bankmonitor.hu hitelszakértői szerint a bankok óvatossága kiolthatja az árcsökkenés miatti pénzügyi előnyt.

Ma már például a használt lakásoknál a 80 százalékos hitelfedezeti mutató még Budapesten és a nagyobb városokban is rendkívül ritka, inkább az 50-70 százalékos a reális. (Eszerint egy 40 millió forint értékű ingatlanra legfeljebb 20-28 millió forint jelzáloghitelt adnak a bankok.) A magasabb érték Budapestre és a nagyvárosokra (így Szeged, Pécs, Győr, Debrecen) igaz, míg a kisebb helységekben, ahol kevés az adásvétel, inkább 50 százalék körüli arányra lehet számítani. Ráadásul fontos hangsúlyozni, hogy az egyes bankok gyakorlata különböző és gyorsan változik, így érdemes lehet olyan hitelszakértőhöz fordulni, aki tisztában van az aktuális helyzettel.

A másik, önerőt érintő probléma mostanság, hogy a bankok értékbecslésébe kezd begyűrűzni az ingatlanárak csökkenése, ráadásul óvatosabbak is lettek, emiatt a becsült forgalmi érték esetenként még a szerződésben rögzített vételárnál is alacsonyabb.

Például előfordulhat, hogy az ominózus budapesti lakást a vevő 56 millió forintért venné meg, ám a bank azt végül csak 50 millió forintra értékeli. Eszerint 70 százalékos (elég jónak számító) hitelfedezeti mutató mellett nem 39,2 millió forintot, hanem csak 35 millió forintot hitelez a bank, emiatt pedig nem 16,8 millió forint, hanem 21 millió forint önerőt kell tudni felmutatni. Ha valaki a különbözetet nem tudja előteremteni, az ingatlant pedig már lefoglalózta, akkor emiatt a kifizetett összeget könnyen elbukhatja.

Mit tehet ebben a helyzetben?

1. Nagyon fontos észben tartani, hogy a szerződéskötés előtt bankot és hitelt kell választani! Ez történhet úgy, hogy közvetlenül megkeresi a kiszemelt bankot, vagy megbízhat egy hiteltanácsadót, amely az igényei alapján megkeresi az optimális hitelt. Ez azért fontos, mert minden bank maga dönt arról, hogy milyen jövedelmeket hitelez, illetve a különböző településeken milyen hitelfedezeti mutatót alkalmaz. Így már a szerződéskötést megelőzően kiderülhet, hogy egyáltalán hitelképes-e az ügyfél, hogy összegszerűen mennyi hitelt kaphat, illetve milyen önerőre lehet szüksége a vásárláshoz.


2. Kérhet előzetes hitelbírálatot is - ez ugyan nem hitelígérvény, de legalább azt tudni fogja, hogy a jövedelme alapján maximum mennyi hitelre számíthat. Azt viszont érdemes tudni, hogy a bankok egy része jelenleg nem végez előzetes hitelbírálatot, mert nem akar 6 hónapra előre elköteleződni.

3. Hasznos lehet ellenőrizni a környékre jellemző négyzetméterárakat is, ezzel csökkentheti a kellemetlen meglepetés esélyét. Ez pedig az áralku során is jól jöhet, hiszen tud mire hivatkozni, ha például az eladó túlságosan sokra tartja az ingatlanját. Az alku mostanában egyébként is "kötelező", persze annak mértéke (általában 5-10 százalék) sok mindentől függ. (Az alkufolyamat mesterfogásairól itt olvashat részletesen.)

4. Fontos az is, hogy ne "centizze" ki az önerőt, és legyen B terve is arra az esetre, ha az ingatlant a bank alulértékelné.