A kilencvenes évek közepéig a magyar állampolgárok csak álmodozhattak saját tengerparti nyaralóról, pálmafákkal körülvett francia, spanyol vagy floridai villáról, apartmanról. A külföldi ingatlanszerzés előtt 1996-tól szabad utat nyitó devizatörvénnyel - igaz, az engedélyezési procedúra miatt nem kevés utánjárással - ez az álom minden magyar számára elérhetővé, a megfelelő tőkével rendelkező hazai családok közül többnek pedig valósággá is vált. Ezt a korábbi, gyakran sok bosszúságot okozó adminisztrációs kötelezettséget oldotta fel a korlátok teljes megszüntetésével a június 15-étől hatályos devizaliberalizáció. Ekkortól ugyanis már a vásárlás tényét sem kell bejelenteni a Magyar Nemzeti Banknál (MNB), mint ahogy a vásárlásra felhasznált összegről a jogcímet is tartalmazó valutakiviteli engedélyt sem kell beszerezni. Az új szabályozással jóval egyszerűbb lett a külföldi ingatlan megvételéhez igénybe vehető külföldi banki kölcsön felvétele is, amelynek feltétele, hogy a hitelt felvevő az érintett országban nyisson folyószámlát. Ez június 15-e előtt MNB-engedélyhez volt kötve, amelyhez meg kellett jelölni például a számla várható forgalmát - emiatt többen bele sem fogtak bele hasonló ügylet elindításába. Czibere Ilona, a Mitropa U. S. ügyvezető igazgatója szerint a mostani kedvező változások döntésre késztethetik azokat az érdeklődőket, akik a távolságból eredő kockázatok és az eddigi szigorú ellenőrzés miatt nem vágtak bele hasonló ügyletbe. A nemzetközi üdülőingatlan-kínálat rövidesen jelentős konkurenciát jelenthet majd a hazai ingatlanpiacnak, hiszen a legtöbb külföldi turistaparadicsomban - a Balaton-partihoz közel hasonló vagy alig magasabb, a délspanyol tengerparton pedig gyakran jóval alacsonyabb áron - már néhány millió forintos önrésszel, kedvező kamatú, akár 30 éves futamidejű kinti hitellel, a szóban forgó ingatlan jelzálogfedezete mellett vásárolhatnak lakóparki házat, tengerparti bungalót, vendéglőt, esetleg újonnan kialakított galériát - tette hozzá az ügyvezető. Az adásvételi ügyletek lebonyolításának ilyen mérvű egyszerűsödése, a kinti igen kedvező feltételű (alacsony kamat, hosszú futamidő) banki kölcsönlehetőség, a gyors ügyintézés, valamint a megvásárolt ingatlanok viszonylag tisztes hozammal kecsegtető bérbeadhatósága nemcsak a tengerparti nyaralásra vágyók fantáziáját mozgatta meg az elmúlt néhány évben, hanem a pénzüket befektetni szándékozókét is. Ezzel magyarázza Czibere Ilona, hogy az elmúlt két évben duplájára nőtt a vásárlások száma. A cég az elsők között kapcsolódott be a külföldi ingatlanok hazai értékesítésébe, és a több országra kiterjedő kínálatával napjainkra az üzletág piacvezetőjévé vált. Helyszíneinek egyike Florida, ahol elsősorban befektetési céllal vásárolnak a magyarok, míg a közeli délspanyol tengerparton azok keresik a villákat, apartmanokat, akiknél ugyan szintén nem elhanyagolható szempont a bérbeadás mint költségcsökkentő tényező, de emellett maguk és családjuk számára is szeretnének az év folyamán néhány hetes pihenési-üdülési lehetőséget biztosítani. Ez utóbbiak ezért többnyire vegyes hasznosítási konstrukciót választanak. A befektetési céllal vásárolt ingatlanok hozamának egyébként két forrása van: a bérbeadásból származó éves nettó bevétel, valamint az ingatlan éves értéknövekedése, melyek együtt 3-5 év alatt akár három-négyszeres megtérülést is eredményezhetnek a tulajdonosnak. Ugyanakkor az sem elhanyagolható szempont, hogy a fenntartási költségeket meghaladó esetleges jövedelem után lehetőség van a kinti adózásra, ami például az Egyesült Államokban jóval kedvezőbb a kisvállalkozók számára, mint idehaza - állítja az ügyvezető. Floridában egyébként - ahol a folyamatos beruházások révén egyre fogynak a szabad területek - a legkedvezőbb hozamrátával azok a vásárlók számolhatnak, akik az építkezésekbe már a beruházás megkezdése előtt bekapcsolódnak, így kedvezményes, úgynevezett bevezető áron jutnak a kiválasztott lakáshoz. A beruházás kezdeti szakaszában beszálló leendő tulajdonos ilyenkor előfinanszírozza ingatlana másfél-két év alatti felépítését, aminek egyik előnye, hogy a szerződéskötéskor csak a vételár 10 százalékát, a többit pedig részletekben, az építkezés ütemének megfelelően kell letenni. A vásárló befizetései ilyenkor egy ügyvédi letéti számlára kerülnek (ahol dollárban kamatozik a vevő javára), és csak akkor utalják át a beruházó cégnek, ha az elkészült ingatlanra bejegyzik a vevő tulajdonjogát. (Természetesen ilyen esetben is igényelhető hitel egy ottani pénzintézettől, a vételár maximum 70 százalékáig, a kamat mértéke pedig jelenleg 7-9 százalék között van.) A másik előnye az építkezés kezdeti stádiumában történő bekapcsolódásnak a már említett bevezető ár, ami általában 30-40 százalékkal alacsonyabb lehet a végső, a beruházás elkészültekor kialakított piacinál. Példa rá, hogy egy luxusapartmant - amelynek mai reális piaci értéke 350 ezer dollár - három évvel ezelőtt, az építkezés elindításakor már 120 ezer dollárért meg lehetett vásárolni. A viszonylag drágább floridai piac mellett a másik fő Mitropa-terület a dél-spanyolországi Alicante és környezete, amely a kisebb tőkéjű hazai középosztálybeli vásárlóknak jelent kedvező lehetőséget. Fokozódó vásárlói érdeklődés mutatkozik Horvátország félszigeteinek ingatlanjai iránt, itt egyelőre azonban a hitelkonstrukciók még nem működnek, így - az ottani ügyvédi partnereik részvételével és jogi garanciájával - jelenleg készpénzes ajánlatok között lehet válogatni a kínálatban. Thaiföld, amely keresettsége révén szintén felkerült a cég palettájára, olcsó ingatlanárai ellenére, a bonyolult ottani jogi szabályozás miatt elsősorban a vállalkozásoknak jelent kedvező befektetési lehetőséget, míg Portugália - ahol a spanyolországihoz hasonló árakkal lehet kalkulálni - a kis- és nagybefektetőknek, az északolasz és ausztriai síparadicsomok pedig, ahová idén nyártól lép ki a társaság, a téli sportok hódolóinak nyújtanak majd pihenési és befektetési lehetőséget. Szintén a magyar befektetői kört célozta meg a világ közel harminc országában jelen lévő, floridai székhelyű Re/Max Realty Professionals ingatlanforgalmazó társaság. A kint élő Kovács László közvetítő és Kemecsei Lívia által a kelet-európai marketingtevékenységre itthon megnyitott Florida Inc. képviselet segítségével a hatalmas kinti adatbázisban szinte minden vásárolni szándékozó megtalálja az általa elképzelt legideálisabb lakó- vagy vállalkozási célú ingatlant. Az adásvétel lebonyolítása és az esetleges hitel felvétele hasonlóan zajlik, mint más közvetítőknél. A társaság főként az Orlando, Miami Beach és Tampai-öböl környéki ingatlanokat ajánlja a hazai befektetőknek, ahol a jelentős turistaforgalomnak köszönhetően egész évre biztosított a bérbeadás, ugyanakkor nem elhanyagolható az ingatlanok éves értéknövekedése sem. Az utóbbi időben ezen a területen különösen a vegyes funkciójú, az öröklakás és a szálloda előnyeit egyesítő ún. condo-hotelek iránt nőtt meg a befektetői érdeklődés, melyek luxusszínvonaluk miatt igen keresettek az ottani, hasonló nívón élő lakosság körében, így hosszú távú bérbeadásuk vagy néhány éven belüli értékesítésük jelentős hasznot hoz tulajdonosának. A kereslet élénkülését látva több hasonló - például a South Beachen és a Hollywood Beachen tervezett - beruházásba is bekapcsolódik a cég, így a 200-300 ezer dollárról induló és 2,8 millió dollárig terjedő, 80-400 négyzetméteres, egy-két év múlva minimum 40 százalékkal többet érő luxus-, illetve a jóval olcsóbb, 30-40 négyzetméter alapterületű kislakások 20-30 százalék alaptőkével megvásárolhatók. Az Európa Kaliforniájának nevezett spanyolországi Marbella környéki Costa del Solon és az Alicante melletti Costa Blancán építette ki kapcsolatait a Sentosa Kft., amely ugyancsak az elsők között lépett ki kínálatával a piacra. A térségben az elmúlt két évben az ingatlanárak jelentősen, átlag 30-40 százalékkal emelkedtek, ezért a hazai társaság értékesítési menedzsere, Vasenszkyné Ragó Lujza a délspanyol területeken is elsősorban az igen kedvező feltételekkel megszerezhető, újonnan épült ingatlanokat tartja jó befektetési lehetőségnek. A hazai ingatlanforgalmazó cég kinti beruházó partnere révén már a tervezés stádiumában bekapcsolódik az építkezésbe, így - a floridaihoz hasonlóan - a lekötött lakásért a befejezéskori piaci árnál akár 50 százalékkal kevesebbet kell a vásárlónak fizetnie. Ez a haszon az ingatlan bérbeadásával tovább növelhető, így a beinvesztált tőke már 4-5 év alatt megtérülhet. Ugyanakkor spanyol területen is van lehetőség a 30-40 százalékos önrész biztosítása mellett 5,5-6 százalék kamatú banki hitel felvételére, amelynek felső határa a vételár 70 százalékáig terjedhet, a maximális futamidő pedig 15 év lehet. A cég és kinti forgalmazó partnere kínálatában ugyanakkor az új lakások mellett a használt ingatlanok számos típusa is megtalálható. Így a vevőnek lehetősége nyílik kisebb garzon, apartman vásárlására akár már 10 millió pesetától (1 peseta=1,55 forint) éppúgy, mint drágább sorházi lakás, villa, esetleg építési telek, kisebb-nagyobb kereskedelmi és vendéglátó egység, galéria megszerzésére. A cég tapasztalata szerint a frekventált helyen épülő ingatlanok nagyon gyorsan elkelnek a magyarok mellett mind nagyobb számban érdeklődő német, svájci és angol vevők között, miközben a használtak iránt is egyre élénkebb a kereslet. A felfelé araszoló árak pedig a befektetők számára teszik mind vonzóbbá a térséget. Szintén a dél-spanyolországi, andalúziai partvidék legszebb fekvésű kisvárosát, Marbellát választotta két éve kinti irodája működése és ingatlankínálati területe színhelyéül a Haris Ingatlan Stúdió. A cég eddigi ügyfeleinek mindössze egyharmada vásárol itt kimondottan spekulációs céllal, a vevők többsége a terület repülővel való gyors elérhetősége, egész évben kedvező klímája és fekvése miatt a család pihenésére használja. A társaság kínálatában elsősorban zöldmezős beruházású lakások szerepelnek, melyek esetében - Haris Éva ügyvezető szerint - a 14-15 hónapos elkészülés során az építés kezdeti stádiumában való belépéstől átlag mintegy 30 százalékos tőkehozam érhető el. A kedvező ingatlanárak, a gyors hitelügyintézés mellett a vásárlói biztonság az, ami vonzóvá teszi a területet. A hazai gyakorlattal szemben már az ottani ügyvédi irodában, közjegyző előtt azonnal bejegyzik a vásárló nevére a földhivatalban a tulajdonjogot. Az ügyvezető asszony szerint a hazai júniusi devizaliberalizáció várhatóan számottevően megnöveli majd a vásárlói kedvet, különösen a cégek körében. A kinti cégalapítás ugyanis nemcsak jóval egyszerűbb mint itthon, de lényegesen kedvezőbb például a költségelszámolás, olcsóbbak a könyvelési tételek, így Spanyolországban eddig is érdemesebb volt cégként, mint magánszemélyként ingatlant vásárolni. Az iroda bő kínálatában a tengerparthoz közeli és közvetlen tengerparti, luxusfelszereltségű apartmanok egyaránt megtalálhatók, az árak pedig 16 millió pesetáról indulnak. Szilágyi Eta Ez június 15-e előtt MNB-engedélyhez volt kötve, amelyhez meg kellett jelölni például a számla várható forgalmát - emiatt többen bele sem fogtak hasonló ügylet elindításába. Czibere Ilona, a Mitropa U. S. ügyvezető igazgatója szerint a mostani kedvező változások döntésre késztethetik azokat az érdeklődőket, akik a távolságból eredő kockázatok és az eddigi szigorú ellenőrzés miatt nem vágtak bele hasonló ügyletbe. A nemzetközi üdülőingatlan-kínálat rövidesen jelentős konkurenciát jelenthet majd a hazai ingatlanpiacnak, hiszen a befektetők a legtöbb külföldi turistaparadicsomban - a Balaton-partihoz közel hasonló vagy alig magasabb, a délspanyol tengerparton pedig gyakran jóval alacsonyabb áron - már néhány millió forintos önrésszel, kedvező kamatú, akár 30 éves futamidejű kinti hitellel, a szóban forgó ingatlan jelzálogfedezete mellett vásárolhatnak lakóparki házat, tengerparti bungalót, vendéglőt, esetleg újonnan kialakított galériát - tette hozzá az ügyvezető. Az adásvételi ügyletek lebonyolításának ilyen mérvű egyszerűsödése, a kinti igen kedvező feltételű banki kölcsönlehetőség, a gyors ügyintézés, valamint a megvásárolt ingatlanok viszonylag tisztes hozammal kecsegtető bérbeadhatósága nemcsak a tengerparti nyaralásra vágyók fantáziáját mozgatta meg az elmúlt néhány évben, hanem a pénzüket befektetni szándékozókét is. Ezzel magyarázza Czibere Ilona, hogy az elmúlt két évben duplájára nőtt a vásárlások száma. A cég az elsők között kapcsolódott be a külföldi ingatlanok hazai értékesítésébe és több országra kiterjedő kínálatával napjainkra az üzletág piacvezetőjévé vált. Helyszíneinek egyike Florida, ahol elsősorban befektetési céllal vásárolnak a magyarok, míg a közeli délspanyol tengerparton azok keresik a villákat, apartmanokat, akiknél ugyan szintén nem elhanyagolható szempont a bérbeadás mint költségcsökkentő tényező, de emellett maguk és családjuk számára is szeretnének az év folyamán néhány hetes pihenési-üdülési lehetőséget biztosítani. Ez utóbbiak ezért többnyire vegyes hasznosítási konstrukciót választanak. A befektetési céllal vásárolt ingatlanok hozamának egyébként két forrása van: a bérbeadásból származó éves nettó bevétel, valamint az ingatlan éves értéknövekedése, melyek együtt 3-5 év alatt akár három-négyszeres megtérülést is eredményezhetnek a tulajdonosnak. Ugyanakkor az sem elhanyagolható szempont, hogy a fenntartási költségeket meghaladó esetleges jövedelem után lehetőség van a kinti adózásra, ami például az Egyesült Államokban jóval kedvezőbb a kisvállalkozóknak, mint idehaza - állítja az ügyvezető. Floridában egyébként - ahol a folyamatos beruházások révén egyre fogynak a szabad területek - a legkedvezőbb hozamrátával azok a vásárlók számolhatnak, akik az építkezésekbe már a beruházás megkezdése előtt bekapcsolódnak, így kedvezményes, úgynevezett bevezető áron jutnak a kiválasztott lakáshoz. A beruházás kezdeti szakaszában beszálló leendő tulajdonos ilyenkor előfinanszírozza ingatlana másfél-két év alatti felépítését, aminek egyik előnye, hogy a szerződéskötéskor csak a vételár 10 százalékát kell kifizetni, a többit pedig részletekben, az építkezés ütemének megfelelően kell letenni. A vásárló befizetései ilyenkor egy ügyvédi letéti számlára kerülnek, és csak akkor utalják át azokat a beruházó cégnek, ha az elkészült ingatlanra bejegyzik a vevő tulajdonjogát. (Természetesen ilyen esetben is igényelhető hitel egy ottani pénzintézettől, a vételár maximum 70 százalékáig, a kamat mértéke pedig jelenleg 7-9 százalék között van.) A másik előnye az építkezés kezdeti stádiumában történő bekapcsolódásnak a már említett bevezető ár, ami általában 30-40 százalékkal alacsonyabb lehet a végső, a beruházás elkészültekor kialakított piaci árnál. Példa erre, hogy egy luxusapartmant - amelynek mai reális piaci értéke 350 ezer dollár - három évvel ezelőtt, az építkezés elindításakor már 120 ezer dollárért meg lehetett vásárolni. A viszonylag drágább floridai piac mellett a másik fő Mitropa-terület a dél-spanyolországi Alicante és környezete, amely a kisebb tőkéjű hazai középosztálybeli vásárlóknak jelent kedvező lehetőséget. Fokozódó vásárlói érdeklődés mutatkozik Horvátország félszigeteinek ingatlanjai iránt, itt azonban egyelőre még nem működnek a hitelkonstrukciók, így - az ottani ügyvédi partnerek részvételével és jogi garanciájával - jelenleg készpénzes ajánlatok között lehet válogatni. Szintén a magyar befektetői kört célozta meg a világ közel harminc országában jelen lévő, floridai székhelyű Re/Max Realty Professionals ingatlanforgalmazó társaság. A kint élő Kovács László közvetítő és Kemecsei Lívia által a kelet-európai marketingtevékenységre itthon megnyitott Florida Inc. segítségével a hatalmas kinti adatbázisban szinte minden vásárolni szándékozó megtalálja az általa elképzelt legideálisabb lakó- vagy vállalkozási célú ingatlant. Az adásvétel lebonyolítása és az esetleges hitel felvétele hasonlóan zajlik, mint más közvetítőknél. A társaság főként Orlando, Miami Beach és Tampai-öböl környéki ingatlanokat ajánl a hazai befektetőknek, ahol a jelentős turistaforgalomnak köszönhetően egész évre biztosított a bérbeadás, ugyanakkor nem elhanyagolható az ingatlanok éves értéknövekedése sem. Az utóbbi időben ezen a területen különösen a vegyes funkciójú, az öröklakás és a szálloda előnyeit egyesítő condo-hotelek iránt nőtt meg a befektetői érdeklődés, melyek luxusszínvonaluk miatt igen keresettek az ottani, hasonló nívón élő lakosság körében, így hosszú távú bérbeadásuk vagy néhány éven belüli értékesítésük jelentős hasznot hoz tulajdonosának. A kereslet élénkülését látva több hasonló - például a South Beachen és a Hollywood Beachen tervezett - beruházásba is bekapcsolódik a cég, így a 200-300 ezer dollárról induló és 2,8 millió dollárig terjedő, 80-400 négyzetméteres, egy-két év múlva minimum 40 százalékkal többet érő luxus-, illetve a jóval olcsóbb, 30-40 négyzetméter alapterületű kislakások 20-30 százalék alaptőkével megvásárolhatók. Az Európa Kaliforniájának nevezett spanyolországi Marbella környéki Costa del Solon és az Alicante melletti Costa Blancán építette ki kapcsolatait a Sentosa Kft., amely ugyancsak az elsők között lépett ki kínálatával a piacra. A térségben az elmúlt két évben az ingatlanárak jelentősen, átlag 30-40 százalékkal emelkedtek, ezért a hazai társaság értékesítési menedzsere, Vasenszkyné Ragó Lujza a délspanyol területeken is elsősorban az igen kedvező feltételekkel megszerezhető, újonnan épült ingatlanokat tartja jó befektetési lehetőségnek. A hazai ingatlanforgalmazó cég kinti beruházó partnere révén már a tervezés stádiumában bekapcsolódik az építkezésbe, így - a floridaihoz hasonlóan - a lekötött lakásért a befejezéskori piaci árnál akár 50 százalékkal kevesebbet kell a vásárlónak fizetnie. Ez a haszon az ingatlan bérbeadásával tovább növelhető, így a beinvesztált tőke már 4-5 év alatt megtérülhet. Ugyanakkor spanyol területen is van lehetőség a 30-40 százalékos önrész biztosítása mellett 5,5-6 százalék kamatú banki hitel felvételére, amelynek felső határa a vételár 70 százalékáig terjedhet, a maximális futamidő pedig 15 év lehet. A cég és kinti forgalmazó partnere kínálatában ugyanakkor az új lakások mellett a használt ingatlanok számos típusa is megtalálható. Így a vevőnek lehetősége nyílik kisebb garzon, apartman vásárlására akár már 10 millió pesetától (1 peseta=1,55 forint) éppúgy, mint drágább sorházi lakás, villa, esetleg építési telek, kisebb-nagyobb kereskedelmi és vendéglátó egység, galéria megszerzésére. A szintén a dél-spanyolországi, andalúziai partvidék legszebb fekvésű kisvárosát, Marbellát választotta két éve kinti irodája működése és ingatlankínálati területe színhelyéül a Haris Ingatlan Stúdió. A cég eddigi ügyfeleinek mindössze egyharmada vásárol itt kimondottan spekulációs céllal, a vevők többsége a terület repülővel való gyors elérhetősége, egész évben kedvező klímája és fekvése miatt a család pihenésére használja. A társaság kínálatában elsősorban zöldmezős beruházású lakások szerepelnek, melyek esetében - Haris Éva ügyvezető szerint - a 14-15 hónapos elkészülés során az építés kezdeti stádiumában való belépéstől átlag mintegy 30 százalékos tőkehozam érhető el. A kedvező ingatlanárak, a gyors hitelügyintézés mellett a vásárlói biztonság az, ami vonzóvá teszi a területet. A hazai gyakorlattal szemben az ottani ügyvédi irodában, közjegyző előtt azonnal bejegyzik a vásárló nevére a földhivatalban a tulajdonjogot. Az ügyvezető asszony szerint a hazai júniusi devizaliberalizáció várhatóan számottevően megnöveli majd a vásárlói kedvet, különösen a cégek körében. A kinti cégalapítás ugyanis nemcsak jóval egyszerűbb mint itthon, de lényegesen kedvezőbb például a költségelszámolás, olcsóbbak a könyvelési tételek, így Spanyolországban eddig is érdemesebb volt cégként, mint magánszemélyként ingatlant vásárolni. Szilágyi Eta