A magyar bevásárlóközpont-üzletág a rendszerváltás követő csaknem két évtizedben az ingatlanpiac egyik sikerágazata volt, sorra épültek a plázák Budapesten és vidéken is. Majd jöttek a mélyütések, és azóta folyamatosan zajlik a konszolidáció, a ráncfelvarrás, a funkcióváltás és az újrapozícionálás. A 2008-as világválság gyakorlatilag véget vetett a plázaépítési korszaknak, amelyet tetézett a 2012-es plázastop. Majd a pandémia miatt jelentősen visszaesett a magyar kiskereskedelem, végül a háború óta tartó gazdasági lejtmenet a vásárlóerőt is csökkentette.

A kormány azonban mindig is roppant aktívan alakította a gazdaság- és fejlesztéspolitikát, ennek újabb állomásaként társadalmi egyeztetésre bocsátotta a köznyelvben „plázastop” néven ismert szabályozás javasolt módosítását, vagyis a 143/2018. Korm. rendelet módosításáról szóló jogszabálytervezetet.

Kapcsolódó

Ez alapjaiban változtatná meg a kereskedelmi egységek működésének szabályait, hiszen a javaslat értelmében a jövőben minden 400 m2-nél nagyobb kereskedelmi egység esetében új engedélyre lenne szükség tulajdonos- vagy használóváltás esetén, még akkor is, ha az ingatlan hasznosítása nem változik. Az új jogszabály személyhez kötné az engedélyt, vagyis az épület, önálló rendeltetési egység vagy árusítótér eladása esetén az új tulajdonos csak akkor üzemeltethetné tovább kereskedelmi céllal az adott területet, ha ő is megkapja a szükséges engedélyt. 

De vajon minek ez?

Egyelőre az érdekvédelmi szervezetek különbözőképpen reagáltak a tervezetre. Az iparág meghatározó érdekképviseleti szervezete, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége (MBSZ) szofisztikált módon fogalmazott: haladéktalanul napirendre vette a rendelettervezet értelmezését, hatásainak vizsgálatát és a lehetséges szakmai észrevételek elkészítését. A szövetség tagjai szakértők bevonásával dolgoznak a tervezet gyakorlati szempontú értelmezésén és a jogalkotók felé történő javaslattételen.

Ellenben az Országos Kiskereskedelmi Szövetség (OKSZ) állásfoglalása nem kímélte a kormányt: a jogszabályváltozás egy újabb felesleges bürokratikus terhet jelent az iparági szereplők számára, és boltbezárásokhoz vezet, összességében pedig az amúgy is padlón lévő beruházási volumen alatt vágja a fát. Adataik szerint Magyarországon a kereskedelmi beruházások több mint 10 százalékkal visszaestek, a kiskereskedelmi üzletek száma csak az elmúlt évben 4700-zal csökkent és 400 településen már egyáltalán nincs semmilyen élelmiszerbolt.

Mivel nagy volt a felháborodás, ezért Lánszki Regő építészeti államtitkár is reagált a Facebook-oldalán: a plázastop rendelettel a célunk ugyanaz, mint korábban is volt, hogy a helyi közösségeket, az ott élőket védjük. Az Építési és Közlekedési Minisztérium közel két hónapja vette át a Pláza Bizottság működtetését. Átnéztük, értékeltük. Minden szabály annyit ér, amennyire az eredeti célt tudja szolgálni, és amennyire be lehet azt tartatni. Ma jellemzőbb a rendelet kijátszása, mint az együttműködés. Ezért módosítanunk kell. Bár a társadalmi egyeztetés lezárult, tovább folytatjuk az egyeztetést a szakma és a piac képviselőivel.

Mi lesz a következmény?

Ingatlanjogi szakértők szerint a módosítás komoly hatással lehet a kiskereskedelmi piac működésére, hiszen ez új alapokra helyezné a kereskedelmi ingatlanok használatát Magyarországon. Az engedélyek személyhez kötése nemcsak adminisztratív terheket róhat a tulajdonosokra, hanem lassíthatja a tranzakciókat és a bérbeadást is. A kiszámíthatóság csökkenése elbizonytalaníthatja a külföldi befektetőket, akik stabil és átlátható szabályozási környezetet keresnek.

Az OKSZ szerint a kiskereskedelmi infrastruktúra lepusztulása nem magyarázható sem a demográfiai folyamatokkal, sem az alacsony vásárlóerővel, ez a szektort ellehetetlenítő kormányzati intézkedéseknek is tulajdonítható. Ezt a piacellenes lendületet viszi most tovább a kormányzat egy újabb rendelettervezettel, amely a leromlott állapotú kereskedelmi ingatlanok felújításának és modernizációjának maradék esélyét is elvenné, jelentős károkat okozva ezzel a magyar vásárlóknak.

Az OKSZ a rendelet tervezet azonnali visszavonását kéri a minisztériumtól, mivel az ebben a formájában nem szolgálja sem a vevők, sem az állam érdekeit, és ismeretlen céllal korlátozza a magyar vállalkozások tulajdonhoz fűződő jogait.

Jött a válság!

Most térjünk vissza ismét a múltba! Az ezredforduló idején még a kiskereskedelem és a bevásárlóközpont-üzletág volt a kereskedelmiingatlan-piac zászlóshajója, mindenhol plázát akartak építeni. Majd a 2008-ban beütött globális gazdasági krach számos projektet süllyesztett el, amelyek azóta sem kerültek elő. Sorolhatnánk a meg nem valósult projekteket, többek között Budapesten a Mázsa téren is terveztek egy nagyobb plázát. A számok is mutatják a mélyrepülést: 2007-2008 óta egészen 2013-ig csökkent a fogyasztói piac. 

De az is igaz, hogy az akkori világválság időszakára, az ezredfordulót követő években Magyarország már jól lefedett volt bevásárlóközpontok tekintetében, vagyis telítődött a piac. Emellett 2004-2006 között hatalmas volumenben fejlesztettek retail parkokat, strip mallokat, amelyek kevésbé frekventált helyszíneken egészítették ki a bevásárlóközpontok szolgáltatásait. Különösen a vidéki helyszíneken már nem volt kereslet klasszikus, nagy alapterületű centerek építésére, ami természetesen a fővárosinál kisebb vásárlóerő és látogatószám következménye is.

illusztráció

Újabb pofon, a plázastop

Az első mélyütést követte a következő: meghozták az úgynevezett plázastop rendeletet 2012-ben: alapvetően a városkép és a helyiek érdekeinek védelmével magyarázták, a túlzott beépítés elleni eszközként is alkalmazták. De sokan úgy vélekedtek, hogy valójában a hazai tulajdon térnyerését szerették volna támogatni a kiskereskedelemben. Nem véletlenül később jelentős kiskereskedelmi portfóliók cseréltek gazdát, mind a fővárosban, mind a vidéken markáns tulajdonváltozásnak lehettünk a szemtanúi.

A plázastop hivatalos elnevezése persze nem ez volt, hiszen a kereskedelmi törvény módosítását jelentette, de mindenki így értette. Számos plázaépítési terv került kukába, amelyek egy meghatározott része azonban nem a plázastop miatt nem valósult meg, hanem az előbb említett telítettség már nem tette feltétlenül rentábilissá az adott fejlesztést. 

Elég csak megemlíteni, hogy a Echo Investment Mundo néven Zugló városközpontjában tervezte a plázát, amely ellen évtizedeken keresztül tiltakozott a helyi lakosság. Most ott épült egy kisebb léptékű bevásárlóközpont az irodaházakkal együtt. Sőt, Óbudán is terveztek egy plázát Aquincum Központ néven 2016-os átadással, amely ráadásul megkapta a plázastop alóli felmentést, később mégis lefújták.

Más idők jöttek

A plázastop szerint csak külön engedéllyel lehetett 300 m2-nél nagyobb alapterületű kereskedelmi épületet építeni. A beruházók elbizonytalanodtak a jogi környezet miatt, sok projekt el sem indult. Ráadásul akkor még nem említettük a vasárnapi boltzárat, amelyet azonban később visszavontak, hiszen szintén nagy felháborodást váltott ki.

Vagyis számos ok vezetett odáig, hogy a nagy plázaépítési korszak befejeződött Magyarországon, de az adminisztratív szempontok mellett a vásárlói szokások is alapvetően változtak. Azóta talán egyedül az Etele Plazát említhetjük meg, amely klasszikus városi plázaként nyitotta meg később a kapuit. 

Mindenesetre a plázák többé már nem voltak a kereskedelmiingatlan-fejlesztések fontos eszköztípusai, hiszen fel sem épültek. Ellenben a felújítások előtérbe kerültek, a meglévő központokat alakították vagy pozícionálták át (pl. Westend, Mammut), a fenntarthatósági és digitalizációs szempontok is előtérbe kerültek. Vagyis a versenyképesség és a látogatottság növelésére koncentrálhattak a tulajdonosok, ami mindenképpen pozitív folyamat. Így ezek az épületek nem lettek szellemkastélyok vagy lebontásra ítélt centerek, mint a korábbi generációs bevásárlóközpontok némelyike.

Ugyanakkor a külvárosi retail parkok tovább erősödtek, vagyis kvázi az amerikai mallok mintájára – amelyek nem klasszikus városi területen, hanem azok szélén helyezkedtek el – erősödött ez a szegmens. Később az újabb válság miatt 2021-ben lazítottak a plázastopon: a szabályozást rugalmasabbá tették, főleg, ha a beruházás munkahelyteremtéssel és fenntartható megoldásokkal, például zöld technológiák alkalmazásával járt együtt.

Kép: MTI, Oláh Tibor - illusztráció

És még a pandémia is...

Majd következett a COVID-19, amely gyakorlatilag a harmadik csapást jelentette a kiskereskedelmi üzletágra 2008 óta. Több hullámban szigorodtak a szabályok 2020-21 között, de 2021 március 8. különösen jelentős a hazai retail történelemben: a legtöbb boltot bezártak két hétre, csak a létfontosságú üzletek működhettek tovább. A járvány a strip mallokat hozta helyzetbe, hiszen az alaprajzi elrendezésük rugalmasabb használatot és megközelítést tett lehetővé, ráadásul könnyebben lehet parkolni.

De nem csak a bezárásokra gondolhatunk, hanem a hosszú távú hatásokra is. Az e-kereskedelem felfutása az elmúlt években radikális és több szinten érzékelhető hatást gyakorolt a magyar kiskereskedelemre és a bevásárlóközpont-üzletágra. A járvány felgyorsította ezt a folyamatot, de a trend már korábban is látható volt. Az e-kereskedelem aránya a kiskereskedelmi forgalomból ma már közelíti a 14 százalékot.

A magyar vásárlók egyre inkább megszokták az online vásárlás kényelmét, a plázákba látogatók száma konszolidálódott, főleg a non-food (ruházat, könyv, elektronika) szegmensekben tapasztalható visszaesés. Az üzemeltetők ezért próbálnak „élményalapú” koncepciókat bevezetni, így a mozik, ételudvarok, közösségi terek, egészségügyi szolgáltatások vagy akár coworking irodák kerülnek előtérbe.

Permanens átalakulás

A magyar kiskereskedelem és bevásárlóközpont-üzletág továbbra is folyamatos átalakulásban van, akár csak a világ számtalan pontján. A digitalizáció és a környezettudatosság előretörése kikényszeríti az alkalmazkodást: a bevásárlóközpontok már nem csupán vásárlásra szolgálnak, hanem egyszerre közösségi, kulturális és szabadidős terek is. 

Azonban nálunk nehezített pályán haladnak, hiszen a kormányzati gazdaságpolitika öntörvényűsége sokszor bizonytalanságot szül a piaci szereplők körében, miközben az egyes intézkedések holisztikus szemlélete, következetessége, átfogó jövőképe és koherenciája sem minden esetben mutatható ki.