Cikkünkhöz a Célpiac/Ingatlanmax szakértője, Faluhelyi György nyújtott segítséget. Tavalyelőtt már foglalkoztunk a témával, vonatkozó két írásunk itt és itt olvasható - akkor az Otthon Centrum munkatársa igazított el.

Mennyi pénzünk van, mennyi hitel kell?

Ha elhatároztuk magunkat, mindenek előtt a vásárláshoz szükséges anyagi forrásainkat kell hitelesen felmérni, hiszen egyáltalán nem mindegy, hogy hol, mekkora és milyen minőségű ingatlant kívánunk vásárolni. Egy budai, egy-másfél szobás lakás bőven kerülhet annyiba, mint egy vidéki, akár főváros környéki családi ház.
Amennyiben hitelfelvételre van szükség, a bankoknál, független hitelközvetítőknél érdemes érdeklődni, hogy egyáltalán hitelképesek vagyunk-e, s ha igen, mekkora kölcsönre számíthatunk, milyen egyszeri és havi költségek mellett. Érdemes megfontolni, hogy milyen devizanemben akarunk eladósodni, s azt is, hogy a lízing szóba jöhet-e egyáltalán, s ha igen, jobb megoldás-e, mint a hitelfelvétel. Ha hitelközvetítőhöz fordulunk, lényeges, hogy számunkra ingyenes legyen a szolgáltatás, a közvetítő ugyanis alapvetően a banki jutalékért dolgozik. Nem árt rákérdezni arra sem, hogy hány bank termékével foglalkozik - minél több, annál jobb. Ha mindez megvan, tudjuk, hogy mennyi pénz áll rendelkezésünkre.

Mi a kínálat?

Ezt követően jöhet az ingatlanpiac feltérképezése, vagyis annak felmérése, hogy az általunk elképzelt ingatlanokat milyen áron kínálják. Általában irányáron hirdetik meg a házakat, lakásokat, amiből 5-10 százalékot rögtön le is számolhatunk, hiszen a majdani vételárunkhoz ez fog közelíteni.
El is érkeztünk a túlárazás sokszor tárgyalt problémájához - ezen szerencsés esetben később, jó alkuval lehet igazítani.
Az árakról a vásárlás helyszínéhez legközelebbi, megfelelő kínálattal és szakismerettel rendelkező ingatlanközvetítőnél, vagy a netes ingatlanos oldalakon, illetve a hirdetési és reklámkiadványokból is lehet tájékozódni. A jobb weboldalakon van statisztika link is, amely az adott területre, ingatlantípusok szerint ad támpontot.

Kell-e közvetítő?

A lakások felkutatása közvetítők segítségével kényelmesebb megoldás lehet, de sokan - főleg az eladói oldal - még ódzkodik attól, hogy olyan szakembert vonjon be az ügyletbe, akinek a szolgáltatása pénzbe kerül. Megfigyelők szerint a hazai ingatlanforgalom csupán 20-30 százaléka zajlik közvetítők beiktatásával, bár a szakma azt reméli, hogy ez az arány a közeljövőben jelentősen emelkedik. A közvetítők nagy általánosságban - a lakóingatlanok esetében - csak az eladótól kérnek sikerdíjat, közvetítői jutalékot, a tető alá hozott megállapodás után, a vételár százalékában. (Az eladók és a vevők azon trükkjeivel, amelyekkel az ingatlanközvetítőket próbálják kijátszani, a kialkudott jutalékot megspórolni, egy későbbi cikkben foglalkozunk.)
A közvetítő a potenciális vevőtől első körben csak a nevet és az elérhetőséget kéri, az ingatlan megtekintésekor pedig aláíratnak egy "Megtekintési nyilatkozatot", amellyel a tulajdonos felé igazolják a munkavégzésüket. E dokumentumot egyébként a pénzmosás megelőzéséről intézkedő törvény is előírja. (A nyilatkozat másrészt a közvetítő érdekeit is védi, segít elkerülni, hogy a végső üzletkötésből kihagyja őt az általa összehozott eladó és a vevő.)

Hogy néz ki az ingatlan?

Érdemes alaposan figyelni a lakás műszaki állapotára utaló kisebb-nagyobb jeleket is.
Ide tartozik az ingatlan külső és belső esztétikai állapota, építési ideje, az utolsó felújítás mértéke és ideje, az ingatlan benapozása, belső levegőjének állapota (tiszta vagy dohos), a falak vastagsága, anyaga, szerkezete, hőszigeteltsége, a nyílászárók minősége, a belső burkolatok állapota, látható átalakítások nyomai, az elektromos szerelvények kora, a vizes blokkok állapota, a szaniterek, csapok életkora és állapota. Földszinti lakásnál a parketta, hajópadló azt is elárulja, vizesedik-e alulról az ingatlan. A falakon egy korábbi csőrepedés vagy az ereszcsatorna hiányosságai hagyhatnak nyomot. Drága javítani, ezért fontos a tető héjalása, az alatta lévő szerkezet állapota. További szempont az esetleges kert és növényzete, az öntözési lehetőség, a kerítés, és persze nem utolsósorban az utca és a környék állapota, valamint a szomszédok kiléte. A szomszédok egyébként is "hasznosak": jó, ha náluk is érdeklődünk a kiszemelt lakás "előéletéről", a házról. Volt, akinek a szomszéddal folytatott beszélgetés során "esett le", hogy épp átverés készülődik, a lakás ugyanis nem egyáltalán eladó, csupán egy bérlő hirdette meg.

Cikkünk következő részében, pénteken az alkufolyamatról, a szerződéssel és a pénzek átadásával kapcsolatos fontos szabályokról lesz szó.