Az irodabérleti szerződések felmondására vonatkozóan a Lakástörvény kógens rendelkezéseket tartalmaz. Ez azt jelenti, hogy az irodabérleti szerződések felmondása esetén a Lakástörvény rendelkezéseitől nem lehet eltérni. A gyakorlatban azonban számos olyan kérdés merült fel, amelyről a Lakástörvény egyáltalán nem vagy nem kellő részletességgel rendelkezik. 1. A rendkívüli felmondás Az irodabérleti szerződések bérbeadó általi rendkívüli felmondása alapjául a bérleti díj meg nem fizetése, a bérlemény rendeltetésellenes használata, valamint a bérlő egyéb lényeges kötelezettségszegése szolgálhat. A rendkívüli felmondás szabályai a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződésekre egyaránt vonatkoznak. A bérbeadó rendkívüli felmondásával kapcsolatban egyrészről a felmondást megelőző eljárásra, másrészről a határidőkre szükséges felhívni a figyelmet. A bérbeadó a felmondás közlése előtt írásbeli felszólítást köteles küldeni, amelyben tájékoztatnia kell a bérlőt arról, hogy a szerződésszegő magatartás további fenntartása esetén a szerződést felmondja. Fontos hangsúlyozni, hogy csak a felszólításban megjelölt okra lehet hivatkozni egy esetleges későbbi felmondás során. Amennyiben a bérlő a – bérleti díj megfizetésének elmulasztása esetén – nyolc, egyéb esetekben a bérbeadó által megadott határidőn belül a szerződésszegést nem orvosolja, a bérbeadó további nyolc, illetve tizenöt napon belül rendkívüli felmondással élhet. Figyelemmel arra, hogy az említett határidők elmulasztása a felmondást érvénytelenné teszi, az írásbeli felszólítás és a felmondás közlése kapcsán a sikeres kézbesítés döntő jelentőséggel bír. A gyakorlatban leginkább felmerülő probléma, ha a bérlő nem veszi át a felszólítást vagy a felmondást. Erre vonatkozóan a bíróságok döntései még nem egységesek. Az ítélkezési gyakorlat azonban egyre inkább ahhoz az ésszerű állásponthoz közelít, hogy amennyiben a felmondást a bérlő neki felróhatóan nem veszi át, a felmondást (felszólítást) – a jóhiszemű és tisztességes joggyakorlás jegyében – kézbesítettnek (érvényesnek) kell tekinteni. A bérlő általi rendkívüli felmondás kizárólag akkor gyakorolható, ha a helyiség rendeltetésszerű használatra alkalmatlan. Ennek eldöntése elsősorban műszaki kérdés, jogvita során így szakértő igénybevétele nem nélkülözhető. A jogi aspektusokat tekintve az ezzel kapcsolatos bérlői igények a bérleti díjba beszámíthatóak, ezért a bérbeadóknak javasolt a bérleti díj és egyéb fizetési kötelezettségek vonatkozásában a bérlői beszámítás jogot a szerződésben kizárni. 2. A rendes felmondás A rendes felmondás szabályaival kapcsolatban különbséget kell tenni határozatlan és határozott idejű szerződés között. A határozatlan idejű irodabérleti szerződések esetében javasolt a bérbeadók részére felmondási időt meghatározni, ennek hiányában ugyanis az 12 hónap. Az irodabérleti szerződésekre leginkább jellemző határozott idejű szerződések esetében a Lakástörvény nem rendelkezik a rendes felmondás szabályairól, a bíróságok pedig egyelőre ellentétes ítéleteket hoztak ebben a kérdésben. A rendes felmondást megengedő bírói álláspont találkozik leginkább az üzleti megfontolásokkal. Ez az ítélkezési gyakorlat a Lakástörvény rendelkezéseivel sem ellentétes, hiszen a törvény kifejezetten nem zárja ki a felmondás ezen formáját. A rendes felmondáshoz kapcsolódik a gyakorlat által kifejlesztett „break-up fee” is, amely a bérlői rendes felmondás esetén fizetendő a bérbeadó részére. Ez a bánatpénz jogintézményéhez esik a legközelebb, a bánatpénz ugyanis a törvényi szabályozás és a gyakorlat szerint is a szerződésszerű elállás esetére köthető ki. Tekintettel azonban arra, hogy az elállás és a felmondás joghatása eltérő, a „break-up fee” kérdésében ugyancsak egyértelmű útmutatás szükséges a bíróságok részéről. 3. A felmondás egyéb jogkövetkezményei A határozott idejű szerződés rendkívüli felmondása esetén egyrészről a kártérítés mértéke merül fel. E körben figyelembe kell venni egyrészről a határozott időből hátralévő időtartamra egyébként fizetendő bérleti díjat, másrészről pedig a bérbeadó kárenyhítési kötelezettségét. Amennyiben a szerződés konkrétan nem jelöli meg a kártérítés összegszerűségét, annak mértéke egy jogvitában szakértői vizsgálat tárgyát képezheti. Ezért a bérbeadók részére javasolt ilyen esetekben átalány-kártérítést vagy kötbért kikötni. Az irodabérleti szerződés felmondásakor további jogvitára adhat alapot az értéknövelő beruházások elszámolása. Amennyiben a bérleti szerződés nem tartalmazza a felek megállapodását erre vonatkozóan, kérdéses lehet, hogy a beruházást a szerződés megszűnésekor a bérlőnek el kell-e vinni vagy a bérbeadó köteles annak ellenértékét megfizetni. E körben a bérlő beszámítási joga ugyancsak érvényesülhet. A jogviták elkerülése érdekében javasolt ezért a bérleti szerződésben ezeket a kérdéseket rendezni vagy egy későbbi átalakítás esetén a felek kötelezettségeit külön megállapodásban rögzíteni.