Bár a politikában gyakran szóba kerülnek a hazai bérlakáspiac kihívásai, a számok jelenleg azt mutatják, hogy Magyarországon a lakástulajdon-központú szemlélet mélyen gyökerezik. Igaz, ennek több oka is van.

Van különbség a lengyelek és a magyarok között?

„Az Eurostat 2023-as adatai szerint a magyar lakosság 90 százaléka saját tulajdonban él, a lakás egyszerre otthon és befektetés” – magyarázta Tatár Tibor. Ez jelentősen eltér a nyugat-európai gyakorlattól, ahol a bérlés elterjedtebb, köszönhetően a biztonságos, hosszú távú bérleti szerződéseket védő átlátható szabályozásnak. „Magyarországon a bérleti piac szabályozása nem nyújt hasonló garanciákat sem a bérlőnek, sem a bérbeadónak, így a bizalom és a kiszámíthatóság sem garantált” – fogalmazott a szakértő.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

A WING tapasztalatai Lengyelországból azt mutatják, hogy a bérlakáspiac sikerének kulcsa a kereslet és kínálat összhangja, valamint a stabil szabályozási és finanszírozási környezet. „Lengyelországban a bérlakásszegmens gyorsabban fejlődött, mert erősödött a bérleti kultúra, és az állami ösztönzők kifejezetten támogatták az ilyen típusú fejlesztéseket” – magyarázta Tatár Tibor. Magyarországon azonban az Otthon Start program jelenleg a tulajdonszerzést erősíti,

ami tovább lassíthatja a bérlakáspiac fejlődését.

Tatár Tibor szerint a városi mobilitás és a fiatal generációk életmódváltozása fokozatosan növeli a bérlakások iránti igényt.

Meggyőződésem, hogy megfelelő szabályozói és finanszírozási háttérrel Magyarországon is kialakulhat egy egészséges, hosszú távon fenntartható bérlakás-piac

– hangsúlyozta. Ehhez azonban jogszabályi reformok és szemléletváltás szükséges, hogy a bérlés reális alternatívává váljon. Jelezte, hogy a WING kész szerepet vállalni ebben, ha a szabályozási, finanszírozási és adózási környezet, valamint az önkormányzatok és állami szereplők együttműködése ezt lehetővé teszi.

Már láthatóak az Otthon Start program hatásai a lakáspiacon

Az Otthon Start program egyik újítása, hogy támogatja a feltételeknek megfelelő, legalább 250 lakásos lakóparkok építését fix kamatozású hitelekkel. „Ezek a volumenek lehetővé teszik, hogy korszerű, energiahatékony és közösségi szolgáltatásokat nyújtó lakóparkok jöjjenek létre, amelyek nemcsak lakásokat kínálnak, hanem teljes életminőséget” – mondta Tatár Tibor. A nagy léptékű projektek méretgazdaságosságot biztosítanak a fejlesztőknek, és elérhetőbb árakat teremthetnek a vevők számára, feltéve, hogy a szabályozási környezet stabil marad.

„A fejlesztő képes olyan költségoptimalizálást és szolgáltatási színvonalat nyújtani, amely kisebb beruházásoknál nem valósítható meg” – emelte ki, hozzátéve, hogy a közösségi terek, fenntartható energetikai rendszerek és a lakókörnyezet minőségének fejlesztése különösen vonzóvá teheti ezeket a projekteket. Ugyanakkor figyelmeztetett:

az új fejlesztések jelentős része így sem fog tudni az Otthon Start program keretében meghatározott vételár-korlátoknak megfelelni, különösen a fővárosban.

A WING stratégiájában a komplex városi lakónegyedek fejlesztése kiemelt szerepet kap. „Ezek a beruházásaink nem csupán lakásokat kínálnak, hanem hozzájárulnak egy-egy városrész megújulásához és a helyi közösségek erősödéséhez is” – fogalmazott Tatár.

Park West 3 -
Park West 3 lakópark -
Kép: Hedrich Zoltán / WING Zrt. 

A szakértő szerint a program középtávon hozzájárulhat a kereslet-kínálat egyensúlyának helyreállításához a magyar lakáspiacon, de a siker az engedélyezési folyamatok gördülékenységétől és az infrastruktúrafejlesztés összehangoltságától is függ.

Az irodafejlesztések jövője

Bár az Otthon Start program közvetlenül a lakáspiacot célozza, Tatár Tibor szerint az irodapiacra is hatással lehet. „A lakásépítések felfutása munkahelyteremtő hatással bír, ami növeli a gazdasági aktivitást, így közvetve az irodai keresletet is” – magyarázta. A nagy volumenű, vegyes funkciójú fejlesztések kiegészítő szolgáltatás- és irodai igényt generálnak. „Ilyen projektek esetén az irodák, kereskedelmi egységek és közösségi terek kialakítása nemcsak a lakók komfortját növeli, hanem stabil és hosszú távon fenntartható bérlői keresletet is teremt az irodapiacon” – tette hozzá.

Tatár hangsúlyozta, hogy az irodapiac a fenntarthatóság és a hibrid munkavégzés új korszakába lépett. „A WING célja, hogy a lakó- és irodafejlesztések szoros összhangban valósuljanak meg, és olyan élhető városrészek jöjjenek létre, ahol a munka, az otthon és a szolgáltatások egymást kiegészítve biztosítják a magas életminőséget” – mondta. Ez a szemlélet hozhatja, hogy az Otthon Start program által generált gazdasági dinamika az irodapiacon is érezhető legyen.

A kulcs a szemléletváltás

A magyar lakáspiac jövője a bérlakáskultúra fejlesztésén és az Otthon Start program sikerén is múlik. Tatár Tibor szerint a bérlakáspiac fellendítéséhez elengedhetetlen a kiszámítható szabályozási környezet és a bizalomépítés a bérlők és bérbeadók között. „Jelenleg kevés nemzetközi befektető aktív Magyarországon, de egy fejlettebb, intézményesült bérlakáspiac esetén várhatóan megjelennének” – zárta gondolatait. Az Otthon Start program új lendületet adhat a lakásépítéseknek, de a bérlés valódi alternatívává tétele szemléletváltást és hosszú távú elkötelezettséget igényel minden szereplőtől.

Döbbenetes mértékben nőnek a lakásárak, és nincs, ami megállítsa

Az Otthon Start indulása után újabb lendületet vett az árdrágulás. Megnéztük a zenga.hu ingatlanhirdetési portál kínálati adatait, hogy konkrétan mekkora változásokkal kalkulálhatunk. Részletek ITT!

Valahol Európában

Az Eurostat 2023-as adatai szerint Magyarországon a lakosság közel 91 százaléka saját tulajdonú lakásban él, ami az EU legmagasabb arányai közé tartozik, jelentősen meghaladva az uniós átlagot (69 százalék). Ezzel szemben a bérlakáspiac alulfejlett: csak 9 százalék él bérlakásban, szemben az olyan országokkal, mint Németország (52 százalék) vagy Ausztria (46 százalék), ahol a bérlés elterjedt és biztonságos alternatíva. Ez a tulajdonszerzési szemlélet, ahogy Tatár Tibor is kiemelte, mélyen gyökerezik a magyar társadalomban, és részben magyarázza, miért lassú a bérlakáspiac fejlődése. Az Eurostat adatai szerint a lakásárak Magyarországon 2010 és 2023 között 191 százalékkal nőttek, ami az unió második legnagyobb eredménye. Ezzel párhuzamosan a bérleti díjak 22 százalékos uniós átlagos növekedéséhez képest Magyarországon mérsékeltebb emelkedés figyelhető meg, ami a bérlakáspiac alacsony keresletét és kínálatát tükrözi.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

A lakások minősége és elérhetősége is kihívást jelent. Magyarországon az egy főre jutó szobák száma 1,2, ami az unió legalacsonyabbjai között van, és az otthonok 40 százaléka túlzsúfolt, ami viszont a harmadik legmagasabb arány az unióban. Ez is alátámasztja azt az állítást, hogy a minőségi lakáskínálat hiánya akadályozza a bérlés népszerűségét. Emellett a lakhatási költségek terhe is jelentős: a magyar háztartások átlagosan jövedelmük 19,7 százalékát költik lakhatásra, de a szegénységi küszöb alatt élőknél ez az arány jóval magasabb. A bérlakáspiac fejlesztéséhez a nemzetközi példák, például Németország vagy Lengyelország, követendő modellt nyújthatnak, ugyanis az Eurostat adatai szerint a bérleti piacot támogató országokban alacsonyabb a lakhatási költségek terhe, és a bérlők nagyobb biztonságot élveznek. 

Kapcsolódó