Mind az Európai Unióban, mind Magyarországon az elmúlt 15 évben döbbenetes módon emelkedtek a lakásárak. Az Eurostatos adatai szerint 2010 és 2025 első negyedéve között az EU-ban a lakásárak 57,9 százalékkal emelkedtek. A legnagyobb növekedést azonban Magyarországon mérték, ahol 260 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak; sőt, azóta már háromszor árnövekedésről beszélhetünk másfél évtized alatt.

Ezzel párhuzamosan jelentős lakhatási válság bontakozott ki a kontinensen, amely röviden annak köszönhető, hogy kevés lakás épül, nem elég korszerű az építőipar, illetve az energiahatékonyság is meglehetősen alacsony, továbbá az Airbnb is felfelé hajtotta az árakat a frekventált turisztikai övezetekben.

Kapcsolódó

A magyar lakásárak drasztikus emelkedésének eredője 2008-ra tehető, amikor a válság nyomán a devizahitelesek hosszú időre eladósodtak, sokan elvesztették az otthonukat, így a lakásárak jó néhány évekig stagnáltak; sőt, nominálisan csökkenni kezdtek: 5 év alatt nagyjából 20 százalékkal mentek lejjebb. Majd a 2010-es évek első harmadának a vége felé indultak meg az árak, amelynek növekedése az alacsony bázisszint miatt is látványos. 

Emellett a munkaerő és az építőipari anyagok drágulása az állami lakhatási programok ösztönző hatásával együtt (CSOK, Babaváró) hozzájárultak ahhoz, hogy tovább emelkedjenek az árak. Továbbá a befektetői érdeklődés is felfelé húzta az árakat, majd tavaly jelentős tőke érkezett a csökkenő infláció miatt az állampapírpiacról, ami miatt a lakáspiac tavaly ősszel megindult, ráadásul az árnövekedés tavasszal is folytatódott. 

Idén augusztusban érkezett az Otthon Start program híre a fix 3 százalékos kamattal és a 10 százalékos önrésszel, amely ismét felpezsdítette a piacot. Ennek jelei már jól láthatók a megkötött hitelszerződésekben és a növekvő keresletben, illetve kínálatban. Az árak emelkedése tovább folytatódott, vagyis emiatt nem tudott lassulni az áremelkedés üteme, amelyet a zenga.hu ingatlanhirdetési portál kínálati adatai kiválóan mutatnak.

Hatalmas áremelkedést regisztrálhatunk

Az árváltozás tavaly szeptemberhez képest döbbenetes, ha minden lakástípust megnézünk, akkor cirka 30 százalékos növekedést is regisztrálhatunk a kínálati piacon. A legnagyobb mértékben a panelárak nőttek, itt egy év alatt 42 százalékos az árváltozás, ha pedig a téglákat nézzük, akkor 26 százalékos emelkedést tapasztalhatunk, míg a családi házak esetében a legkisebb a növekedés, de itt is 13 százalékos az emelkedés a zenga.hu ingatlanhirdetési portál adatai szerint.

A panelek esetében sokat számított, hogy korábban alacsonyabb bázisról indultak az árak, majd rájöttek az emberek, hogy az életkezdéshez, családalapításhoz nagyszerű kezdet egy lakótelepi otthon megvásárlása. Ráadásul a többségük korszerűsített épületekben mérhető és megújított fűtésrendszerrel rendelkezik, miközben alapvetően zöldövezetben találhatók ezek a lakások. 

A családi házaknál azért alacsonyabb a növekedés üteme, mert egyrészt eleve magasabb árkategóriában található egy ház, mint egy társasházi lakás függően persze a lokációtól, másrészt az elmaradt vidéki régiók alapvetően családi házas övezetek, ahol a lakáspiac dinamikája meglehetősen alacsony, az adásvételek nagyságrendje sem kiemelkedő, ami gátolja a nagyobb országos árnövekedést ebben a szegmensben. 

Nagyon a különbségek

Az ország egyes régióiban a gazdasági fejlettség és a munkaerőpiaci mobilitás szerint is eltérően nőttek az árak. Országosan egy év alatt a téglapiacon 1,08 millióról 1,367 millió forintra, a panelek esetében 12 hónap alatt 687 ezerről 972 ezer forintra, míg családi házaknál egy év alatt 542 ezerről 610 ezer forintra emelkedett a kínálati négyzetméterár.

Budapesten a téglalakások esetében 2024 szeptemberében 1.29 millió forintos átlagos négyzetméterárakkal találkozhattunk, míg egy évvel később már 1,65 millió forintról beszélhetünk, amely cirka 25 százalékos áremelkedés. Panelnél 895 és 1,2 millió forint a két adat egy év alatt, míg családi házaknál 882 ezerről 987 ezer forintra emelkedett az ár négyzetméterenként.

Egy éve a téglalakások esetében már egymillió fölötti m2-árakkal találkozhattunk Budapesten kívül Hajdú-Bihar megyében (1,025 millió forint), míg most itt 1,17 millió forintról beszélhetünk. Somogyban egy év alatt 1,45 millió forintról 1,53 millióra, Veszprémben pedig 1,09-ről 1,5 millióra emelkedtek, míg Zala megyében idén szeptemberben éppen elérték az 1 millió forintot a négyzetméterárak. 

Nógrádban jelenleg 390 ezer, Békésben 436 ezer, Borsod-Abaúj-Zemplénben pedig 571 ezer forintos m2-árakkal számolhatunk, amelyek a legolcsóbb vármegyéknek tekinthetők. Paneleknél Hajdú-Biharban most 991 ezer, míg Somogyban és Pest vármegyében is több mint 900 ezer már a négyzetméterár.

A házgyáriak esetében a legolcsóbb területek Nógrád 362 ezerrel, Békés 411 ezerrel, Borsod-Abaúj-Zemplén pedig 537 ezer forinttal/m2. Családi házaknál a legdrágább vidéki helyszínek Veszprém 779 ezerrel, Pest 755 ezerrel, Győr- Moson-Sopron pedig 653 ezerrel. A legolcsóbb pedig Békés 279 ezerrel, Nógrád 296 ezerrel, Jász-Nagykun pedig 307 ezer forinttal.

Kirajzolódó trendek

A zenga.hu adatai alapján nem meglepő, hogy Budapest a legdrágább lokáció, nem véletlenül a Pest vármegyei agglomeráció sem olcsó, bár itt nyilván a fővároshoz közelebbi települések az igazán drágák. Budapesten kívül pedig három meghatározó trendet azonosíthatunk. Egyrészt Hajdú-Bihar megye esetében egyértelműen a debreceni gazdaság űrsebességbe kapcsolása váltotta ki a nagy áremelkedést, itt többek között az autógyárat is megemlíthetjük, de más jelentős infrastrukturális és ipari beruházások is hozzájárulnak a piac megélénküléséhez. 

Másrészt a legdrágább megyék között olyanok találhatók, amelyek jelentős Balaton-parti kitettséggel rendelkeznek – ez szintén hozzájárul a magas árkategóriákhoz, még ha nyilván a távolabbi falvak árai nem vetekedhetnek a magyar tengerparti árakkal. Harmadrészt pedig Nógrád és Dél-Alföld a leghátrányosabb régiók közé tartozik kevés ipari fejlesztéssel és kevésbé mobil munkaerőpiaccal, amely jelentős mértékben rányomja a bélyegét a kevésbé mobilis helyi ingatlanpiacra és árakra.