Nemrég jelentették be, hogy lezárult a Lakhatási Tőkeprogram 2025 pályázati szakasza. Az előzetes várakozások nagyok voltak, mik a legfontosabb eredmények?

A kezdeti 200 milliárdos keretösszegre közel 400 milliárd forintnyi pályázat érkezett, húsz alapkezelő 23 alapjától. A közel kétszeres túljelentkezést mérlegelve, a Nemzetgazdasági Minisztériummal és a Magyar Fejlesztési Bankkal közösen úgy döntöttünk, hogy 200 milliárdról 300 milliárd forintra emeljük a lakáskínálat bővítését támogató tőkeprogram keretösszegét. Úgy gondolom, ez jó fokmérője a megfizethető lakóingatlanok fejlesztése iránti igénynek.

Kapcsolódó

Mekkora hatása lehet mindennek a lakáspiacon?

A 300 milliárd forintos kihelyezés banki hitelekkel, tőkeáttétellel összességében körülbelül 1000 milliárd forintot mozgathat meg a lakáspiacon. Ez jelentős összeg, amely kalkulációink szerint

több mint 30 ezer új lakást jelenthet ötéves távon, ami kifejezetten jelentős a magyar piac méreteit tekintve.

Van mit behozni, eléggé le volt maradva a kínálati piac.

Igen, 2024-ben mindössze 13 ezer lakás épült, így ezt a számot jelentősen emelni kell, ennek ad lökést a Lakhatási Tőkeprogram. Abban bízunk, hogy ez a 30 ezer új lakás, amely a programnak köszönhetően hamarosan megjelenik a kínálati oldalon, találkozva a növekvő gazdasági teljesítménnyel, pozitív hatással lesz további lakásépítésekre.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Ráadásul ezt az építési kedvet országosan tervezzük fellendíteni, ugyanis az elmúlt években az új lakásépítések Budapestre koncentrálódtak, viszont fontosnak tartjuk, hogy vidéken is megvalósuljanak ingatlanfejlesztések. Ezért az alapkezelőket is arra kértük, jelöljék meg, milyen arányban terveznek vidéki, illetve fővárosi projekteket megvalósítani. Amikor lakásépítésről beszélünk, az többlakásos társasházat jelent, a kistelepüléseken ezek a megoldások kevésbé jönnek szóba, de például a vármegyeszékhelyeken bőven lenne tere vállalkozói beruházások keretében megvalósuló többlakásos társasházépítéseknek.

A programmal kezelhetők lehetnek a piaci anomáliák, és ösztönözni tudjuk a szereplőket a lakásépítésekre, ezáltal elérhetjük a piaci egyensúly stabilizálódását, remélhetőleg egy alacsonyabb árszínvonal mellett.

Mik a várakozások: a program hatására mennyivel lassulhat az árak növekedése? Vagy lehet szó árcsökkenésről is, legalábbis reálértelemben?

Előre jelezni nem könnyű, nem csak gazdasági tényezőket kell mérlegelni, hanem például demográfiai trendeket is. A lakásárak, hasonlóan a bérekhez, úgymond ragadósak, lefele nem igazán van bennük mozgás. Ezért nominális árcsökkenésre nem számítok, az inkább csak a nagyon komoly válságok idején jellemző, ahogy azt a 2008-as pénzügyi recesszió idején tapasztaltuk. Viszont reális várakozás, hogy az árak stagnálnak vagy csak minimálisan nőnek, ami néhány év alatt már reál-leértékelődést eredményezhet. Ha emellé a bérszínvonal emelkedését odatesszük, máris megfizethetőbb lakáspiacot kapunk.

Mi a holding részéről az elvárás, milyen ütemezésben épüljenek fel a lakások?

Hat évig tartjuk benn a 300 milliárd forintot az ingatlanalapokban, akiktől ezalatt két fejlesztési ciklus lebonyolítását várjuk el. Leegyszerűsítve: az alapok megveszik a szükséges telkeket, megterveztetik a társasházakat, azok felépülnek, jön az értékesítés, ezzel lezárul az első ütem. Az eladásokból származó bevételekből pedig még egy fejlesztési ciklus lebonyolítható. Az értékesítés gyakran már a tervezőasztal mellől elkezdődik, így lesznek olyan projektek, amelyek már ez év végén bekerülnek a kínálatba. De a nagyobb volumenű átadások 2026. második felétől indulnak el.

A program végén milyen Budapest-vidék arányt láthatunk?

Jelenlegi adataink szerint a harmincezer új lakás 30 százaléka épül fel vidéki városokban. Ezt úgy érdemes értékelni, hogy a 20-30 ezer fő alatti településeken ritkább a vállalkozói lakásépítés, a családi házas építkezések és a néhány lakásos társasházépítések jellemzők. Ingatlanfejlesztői szemmel inkább a 70-80 ezer fő, vagy afeletti városok érdekesek. A programot piaci koordinációban valósítjuk meg, tehát az alapkezelők felmérik a piaci igényeket, és csak ott fejlesztenek, ahol valóban igény van rá. Budapesten például biztosan, hiszen a fővárosban szálltak el leginkább az árak, itt csúcsosodott ki a lakhatási válság. Ez az arány tehát a realitásoknak megfelel. 

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

A kihelyezett pénzt pedig 2030 után kapja vissza a holding, miután az alapok az összes lakást eladták? A tőkén felül mekkora hozamra számítanak?

Igen, amennyiben az alapkezelők az elvárásoknak megfelelően teljesítenek, végig benn tartjuk a pénzt az alapokban, hogy ezzel is segítsük őket a finanszírozásban. A program részeként az ingatlanalapok biztosítják a 30 százalék önerőt, mi pedig a maradék 70-et. Az elvárt hozam a részünkről 10 százalék körüli.

Nem kevés ez, miközben a kockázatmentes állampapírok közel 7 százalékot hoznak évente, 5 éves időtávon?

A lakásfejlesztés alacsony kockázatú befektetésnek tekinthető, tehát jóval kevésbé kockázatos, mint például tulajdonrészt vásárolni egy vállalatban. Amit elvárunk, az a külső szakértő által véleményezett hozamprémium, ami teljesen reális egy olyan stratégiai program esetében, amely a közvetlen pénzügyi haszon mellett szélesebb gazdasági és társadalmi előnyöket is biztosít. 

A programnak lehet akkora hatása, hogy az építőipar éves kibocsátásán is meglátszik?

Sok kivitelező számít jelentős megbízásokra a lakásépítésekhez kapcsolódóan, illetve az építőanyag-gyártó cégek szintén a kereslet felfutását várják. A programnak tehát multiplikátor hatása van, az építőiparon és az építőanyag-gyártáson keresztül a gazdasági növekedést is segíti.

Hogyan zajlik a fejlesztések monitorozása?

Évente kérünk be riportokat az alapkezelőktől, viszont szankciókat, amennyiben szükséges, csak a második, illetve a harmadik év után alkalmazunk. Ekkor ugyanis már szeretnénk látni, hogy a pénzünk dolgozik, épülnek a projektek. 

Huszonhárom ingatlanalap pályázott, mik voltak a megkötések?

Előírás volt, hogy 2024. december 31-én legalább 25 milliárd forint kezelt vagyonnal rendelkezzen a befektetési alap. A továbbiakban viszont megengedőek voltunk, ingatlanalapokon belül jelentkezhettek nyilvános és zártkörűek, nyíltvégű, zártvégű alapok, meglevők és újak is.

A Nemzeti Tőkeholding a Lakhatási Tőkeprogram kidolgozása előtt elindított egy kifektetéseket támogató alapot is, 60 milliárd forintos kerettel. Milyen segítséghez juthat egy külpiaci terjeszkedést tervező magyar vállalat?

A megfizethető lakhatás biztosítása mellett az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv része a kkv-k feltőkésítése és a nemzetközi piacra lépések még erősebb ösztönzése is. Amellett, hogy ez hasznot hoz az államnak, az adott vállalatnak is rengeteg előnnyel jár: ha valaki több piacon van jelen, az egyértelműen jó kockázatcsökkentő eszköz. Emellett rengeteg know-how hozható haza, például egy külföldi rivális felvásárlásával.

De a külpiaci termékértékesítést is nagyban segíti egy ottani leánycég létesítése, sokkal több előnnyel jár, mint csak egy ügynöki értékesítői kör megbízása. Nemzetgazdasági szempontból pedig a jövedelemtranszferben, a folyó fizetési mérlegben jelenhet meg az, ha a külföldön megkeresett nettó jövedelmüket a magyar cégek hazautalják. Most a magyar gazdaságban jelentős a külföldi befektetés, szóval a megtermelt nyereség inkább elhagyja az országot. Ezt lehetne részben ellensúlyozni, köztük a Demján Sándor Program keretein belül indított Kifektetési Magántőkealapunkkal, amelynek célja a magyar cégek külpiaci beruházásainak, cégalapításainak és -felvásárlásainak támogatása.

A tőzsdén jegyzett nagy cégek reflektorfényben vannak, sőt a folyó fizetési mérlegben is látható például a Richter Amerikából kapott royalty-ja, vagy az OTP leánybankok által hazautalt osztalékok. Kik vannak még, akik pozitív példát jelenthetnek?

Említhetném egyebek mellett az UBM takarmánygyártó vállalatot, vagy a régió számos országában szintén jelen lévő Masterplastot, a nem nyilvános cégek közül például a Bonafarmot, vagy a 77 Elektronikát, amelyek mind aktív külföldi jelenléttel rendelkeznek.

Számos magyar cég érezheti úgy, hogy az itthoni piac számára nem elég nagy, hogy méretgazdaságosság csak a külpiacokra lépéssel érhető el. Több olyan esetet ismerünk, ahol ez a terjeszkedés jól működik saját tőkéből is, ám jóval lassabban, mint amikor akvizícióval gyorsított a külpiaci megjelenés. Utóbbihoz persze forrás kell, ami bevonható kötvényágon, részvénykibocsátással, vagy a Kifektetési Magántőkealappal.

165 millió euró a keret, amely azzal a kifejezett céllal jött létre, hogy a magyar cégek külpiaci befektetéseit támogassa. Cserében az NTH tulajdonrészt szerez a cégben. Jellemzően mezzanine típusú finanszírozást nyújtunk, a rendelkezésre bocsátott tőkét piaci hozammal növelve szeretnénk visszakapni, a futamidő végén.

Mivel nem csak megtérülésben gondolkodunk, hanem elsősorban gazdaságpolitikai célok elérését segítjük, így egy előre rögzített hozam mellett a részesedésünk kivásárolható, lényegében annak a projektnek a cashflow-jából, amit együtt megvalósítunk.  

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Egyébként, ha egyet visszalépünk és úgy próbáljuk áttekinteni a helyzetet, mennyiben nőtt a tőke szerepe a magyar gazdaságban?

Sokat javult a helyzet, tíz évvel ezelőtt sok magyar vállalat számára idegen terület volt a tőkeági finanszírozás. Persze a hitelezés volumene messze meghaladja a tőkebefektetések volumenét, de ez mindig is így volt Európában. A mi szerepünk általában ott jelentkezik, ha egy strukturált projektfinanszírozás 60-80 százalékban bankhitelből valósul meg, de hiányzik a saját erő. Ezt a fennmaradó, hiányzó részt, vagy annak egy markáns részét tudjuk mi biztosítani a mezzanine befektetésünkkel.  

A 2023-ban elindított Baross Gábor Tőkeprogramnak mik a legjelentősebb eredményei?

A program első pillére az ingatlan- és értékpapíralapokat célozta meg. Piaci ingatlanalapokba közel 150 milliárd forint jutott azzal a céllal, hogy energia-hatékony és fenntartható épületeket fejlesszenek. Bár még csak kétéves a program, a megtérülések jók, 10 százalék körüli IRR a jellemző.

A másik láb a tőzsdei élénkítést, a Budapesti Értéktőzsde magyarországi kibocsátók számára való vonzóbbá tételét célozta, így értékpapíralapokba mintegy 15 milliárd forintot fektettünk be, ekkora értékben történt jegyzés a magyar tőzsdén. A visszaváltás idén január végén történt meg, szép eredménnyel. Az összes évesített realizált hozam ugyanis meghaladta a 21 százalékot. Ez is kiváló példa arra, hogy az állami tőkeprogramok hatékonyan fejtik ki hatásukat a megcélzott területeken. Biztosak vagyunk benne, hogy a Lakhatási Tőkeprogram esetében sem lesz ez másként.