A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének tavaly év végi tanulmánya szerint 2007-ben országos szinten akár 10-15 százalékot is elérheti az ingatlanok árának visszaesése, jórészt a külső környezeti hatások - pl. a kiigazító csomag, az energiaárak emelkedése - okozta keresletvisszaesés következtében. A Duna House (DH) elemzője ennek kapcsán az idei év várható piaci folyamatait vizsgálta meg.

Keresletnövelő intézkedés biztosan nem lesz

Noha a keresletet visszafogó hatásokról a piaci szereplők már 2006-ban értesülhettek, a lakosság pénztárcáját az idén csapolják meg igazán az intézkedések. Az első emelt összegű energiaszámlák kézhezvétele, a jövedelmek csökkenése aligha erősíti majd a valós vásárlóerővel rendelkezők táborát, miközben továbbra is a levegőben lóg a várható ingatlanadó kérdése, melyről az elemzés készítésének pillanatában még nem sok konkrétumot tudni.
A jelenlegi információk alapján idén aligha várhatóak olyan, a piacot jelentősebben megmozgató és potenciális keresletnövelő intézkedések, mint például az államilag támogatott hitelek kedvezményezetti körének bővítése, vagy a forgalmi és személyi jövedelemadó kulcsok átalakítása, vagy akár a reáljövedelmek növelésének irányába ható bármilyen intézkedés.

Megfontoltabbak lettek a háztartások

Noha a pénzintézetek közötti verseny egyre könnyebben elérhető és kedvező kondíciókkal kecsegtető termékek megjelenésének sorát eredményezte és eredményezi a piacon, több esetben lehetőséget biztosítva az önerő nélküli vásárlásra, az elmúlt néhány hónap tapasztalatai alapján állíthatjuk, hogy a háztartások megfontoltabbak lettek, kevesebben jelennek meg a piacon vásárlási szándékkal. Akik viszont vásárolnának, a korábbinál nagyobb alapterületű lakást keresnek, és több pénzt is hajlandóak áldozni a vásárlásra. Mindez követhető is a beruházók viselkedésében: a korábbi garzon-túlsúly helyett ma már zömében 1,5-2 szobás lakások alkotják a kínálati paletta döntő többségét. Mindez jól követhető, különösen a főváros tekintetében: a KSH statisztikái alapján az új lakások átlagos alapterülete Budapesten közel 8 négyzetméterrel 69,5-re növekedett, valamint közel 6 százalékponttal csökkent a 60 négyzetméter alatti lakások részaránya, míg a 100 négyzetméter felettieké éppen ennyivel nőtt.

Túlárazott használt lakások

Mindeközben a kínálat különösen a fővárosban, de vidéken is továbbra is igen nagy: becslések szerint csak Budapesten több ezer, már elkészült új lakás várja leendő tulajdonosát, a használt ingatlanok tekintetében pedig még nagyobb a kínálat. (A GKI Gazdaságkutató Zrt. as az AL Holding szerdán megjelent tanulmánya másfélezer darab körüli elkészült, vevőre váró újlakás-állományról ír. A szerk.)
A használt lakások piacán a kínálat bősége mellett megfigyelhető az eladni kívánt ingatlanok túlárazása, sok esetben az eladók a piacinál indokoltnál akár 10-20 százalékkal magasabb áron próbálják meg értékesíteni lakásukat - belekalkulálva az esetleges korábbi felújítási költségeket, valamint a lakás számukra eszmei felárát. Mindez azt eredményezi, hogy különösen a vásárlók által igen preferált zónákon kívül az eladó lakások egy része "beragad" és tulajdonosaik az eladás érdekében az ár mérséklése mellett fognak dönteni. Más szakértők viszont arra hívják fel a figyelmet, hogy az árak lefelé rugalmatlanok. Ez részben annak tudható be, hogy a lakásvásárlási tervekhez, azaz a továbblépéshez szükséges összeghez alakítják az elvárt árat, másrészt miután jellemzően a háztartás legnagyobb vagyontárgyáról van szó, nem könnyű tudomásul venni értékének esetleges csökkenését. Szintén a rugalmatlanságot magyarázhatja a pénzügyi szemlélet hiánya: a potenciális eladók nem gondolják végig, hogy ha például egy 15 millió forintra tartott lakást 1-2 évig nem adnak el, azon - az elvesztett banki kamatot figyelembe véve - nagyobbat bukhatnak, mint ha eleve olcsóbban hirdették volna meg, és hamar elkelt volna az otthon.

Merre mennek az árak?

Murányi szerint a fentiek figyelembevételével a divatos utcák és kerületek kivételével a lanyhább kereslet miatt várhatóan reálértékben csökkenésnek indulnak az árak. A szakértő hozzátette: ez különösen az utóbbi hetekben kiemelt médiafigyelmet kapó panelek körében lesz érvényes, ahol főként a nagy alapterületű lakásokból várható a kínálat jelentős növekedése.

Ugyanakkor továbbra is lesznek olyan részterületei a piacnak, ahol az eladók tartani tudják az árakat - ilyen példa a tervezett fővárosi kormányzati negyed környéke, ahol a Duna House területi irodáinak tapasztalatai szerint ha tömeges áremelés még nem is történt, de az eladók várakozásai miatt alkudozni egyre szűkebb sávban nyílik lehetőség. Ez a trend azonban könnyen visszájára fordulhat: a remélt áremelkedés miatt többen dönthetnek úgy, hogy piacra dobják lakásukat amely fékezheti az árak esetleges emelkedését. Összességében a használt ingatlanok piacán nominálisan stagnálást, reálértékben árcsökkenést valószínűsít az elemző.

Drágulhatnak az új lakások

Az új építésű piacon is széles a kínálat, azonban egyrészt az építkezési kedv csökkenése, másrészt az új lakásokra felvehető hitelek és támogatások előnyösebb mivolta, valamint a potenciálisan erősebb kereslet (a DH saját felmérése szerint a vásárlók több, mint fele új építésű lakásban gondolkodik) jobban kiegyensúlyozhatja a megszorítások miatt bekövetkezendő keresletcsökkenést, így arra is lehetősége lesz egyes (hangsúlyozottan nem mindegyik, inkább a divatos belvárosi telkeken építkező) beruházóknak, hogy emelje az árakat, részben a külföldi keresletre is alapozva.
Az árak emelése irányába hathat a növekvő infláció, valamint az építőanyag árak, illetve az alkalmazott munkások közterheinek növekedése, de a még mindig meglévő túlkínálat, és az abszolút értékben kisebb kereslet itt is egyensúlyozó szerepet tölthet be, így az új építésű lakások esetében általánosságban inkább stagnáló árszintre számíthatunk 2007-ben - véli Murányi Ákos.

2006: a lassulás előszele

2006-ban leginkább a megszorító intézkedések bevezetése, a luxusadó, valamint a kamatadó bevezetése gyakorolt hatást az ingatlanpiaci folyamatokra. Míg a luxusadó csak a piac egyes szegmenseire volt hatással, a kamatadó pozitív változásokat okozott az ingatlanpiacon: sokan kivették a megtakarításaikat a bankokból és ingatlanba fektettek. Ugyanakkor a megszorítások hatására már a tavalyi év végén általánosan érezhető volt, hogy visszaesett a kereslet a lakásvásárlók körében. Fontos tényező volt a piacon az év eleji forgalmiadó-csökkentés, mely elsősorban az új lakások piacát befolyásolta, ám a hatás nem volt egyértelmű: egyes beruházók valóban csökkentették áraikat, azonban nem egy példát lehetett találni áremelésre is.

Kevesebb lakás épült tavaly

A kereslet csökkenésével párhuzamosan visszaesés mutatkozott az új lakások építésének területén is: a 2006-os esztendő első három negyedévét összegző KSH-tájékoztató szerint a 2005-ös év hasonló időszakához képest Budapesten 35 százalékkal kevesebb lakás épült, és ennél is nagyobb mértékben, 40 százalékkal csökkent a vállalkozói, értékesítésre épített lakások száma. A tavalyi év első három negyedévében 19 ezer lakás kapott használatbavételi, és 31 ezer lakás építési engedélyt, amely a tavalyi év azonos bázisához képest 19-19 százalékos csökkenést jelent.
Jól mutatja a csökkenő tendenciát az is, hogy míg 2005 első három negyedévében az új lakóépületekben kialakítandó lakások száma meghaladta a 35 ezret, ugyanez az érték 2006 azonos időszakát vizsgálva csak valamivel több, mint 28 500 volt.