Hatályos társasházi törvényünk (a továbbiakban: Tv.) már részletesebben szabályozza az előzetes alapítást, mert az épület építési engedéllyel ellátott tervei alapján engedi meg az alapító okirat elfogadását. Ennek nyomán pedig az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapon való feljegyzést írja elő [Tv., 8. § (1) bekezdés]. Igen lényeges törvényi szabálya az előzetes alapításnak, hogy a feljegyzett alapítás kihat arra is, aki később az ingatlanra jogot szerez [Tv., 8. § (2) bekezdés]. Ezzel előlegezi meg a törvény a későbbi vásárlók, illetőleg az alapító tulajdonostársak biztonságát. Az előzetes alapításkor megállapított tulajdoni szabályok jövőbeli kötelező hatálya fontos a tulajdonostársaknak. Ha az építés során bármiféle érdekellentét támad a tulajdonostársak között, ez már nem akadályozhatja meg az eredeti alapítás szerinti társasház-tulajdon végleges létrejöttét. Számos olyan lakóközösség tudna ennek előnyeiről beszámolni, akik között az építés végére olyan nézeteltérés vont falat, ami miatt valamely tulajdonostársuk már nem volt hajlandó aláírni az alapító okiratot. Az előzetes alapítás hatályának előbbi szabálya azonban nem csupán az alapító tulajdonostársak egymás közti viszonyában kívánta rögzíti az alapító okiratba foglalt rendelkezések jövőbeni rendezési szerepét. Nem csak rájuk gondolt a jogalkotó, hiszen az előzetes alapításhoz további reményeket fűzött: „Az építők ezáltal olyan fedezethez jutnak, amelyet felajánlhatnak az építési kölcsönt nyújtó hitelezők kölcsönbiztosítékául” (a Tv. miniszteri indoklása). Új ingatlan-nyilvántartási törvényünk azonban erről a szándékról nem vett tudomást, s végrehajtási rendelete [109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 53. § (4) bekezdés] a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén, a tények feljegyzése között rendelte el az előzetes alapítás feljegyzését. Márpedig ezáltal a társasház-tulajdon megalapítása, a közös és külön tulajdonok meghatározása csupán az iratoknál elfekvő alapító okiratban marad, s nem kerül bejegyzésre a tulajdoni lapra. Bejegyzés nélkül pedig nem érvényesülhet a társasház-tulajdont elrendező alapító okirati szabályok mindenkire kiterjedő hatálya. Lehet persze ellene vetni, hogy az eladó, vagy a kölcsönvevő bemutathatja az alapító okiratnak egy példányát, de bejegyzés hiányában az ott megjelölt külön tulajdonokra jogot alapítani, pl. jelzálogjogot engedni még nem lehet. A földrészletre bejegyzett általános közös tulajdoni hányadokra alapítandó jelzálogjog viszont nem nyújt kellő biztonságot a hitelezőnek, mivel nem lehet biztos abban, hogy az minden további nélkül átkerül a kölcsönvevő külön tulajdonára. A jelenlegi szabály szerint ugyanis a társasház végleges bejegyzéséhez nélkülözhetetlen, hogy az addig bejegyzett terheket töröljék, vagy azok sorsáról a felek megállapodjanak (Tv. 7. §). Amíg azonban a társasház-tulajdon kialakítása nincsen bejegyezve, addig a külön tulajdonokat és a hozzájuk tartozó társasházi közös tulajdoni hányadokat az egyszemélyi tulajdonos, vagy tulajdonostársak tetszésük szerint változtathatják meg. A társasház-tulajdon bejegyzésének hiányában az általános közös tulajdoni hányadon bejegyzett jelzálogjogosultnak nincsen köze a még be sem jegyzett külön tulajdonokhoz és a leendő társasházi közös tulajdonhoz. A szabályozási hiányosság mindaddig nem okozott problémát a gyakorlatban, amíg a lakáshitelezés – a nem csekély állami támogatásnak köszönhetően – hirtelen meg nem lódult. A lakásépítés jelzálog-hitelezésének akadályait feltáró – a washingtoni Urban Institute segítségével indult – vizsgálat megállapításai nyomán a bírósági végrehajtás szabályai tavaly szeptember óta megváltoztak, és nagyjából rendezik a jelzálogjogosult kielégítési igényét. Az ingatlan-nyilvántartás szabályai azonban továbbra sem teszik lehetővé az előzetes alapítás dologi hatályának megvalósulását. Mit tesz e szorító helyzetben a banki gyakorlat? Azt hihetnénk, hogy elzárkózik az előzetes alapítással létrejövő társasházak építésének finanszírozásától. Ellenkezőleg, mindenféle jogi pótlékok felhasználásával, pl. előszerződés megkötésével, óvadékok kérésével próbálja pótolni a jelzálogjog alapítását. A leendő társasházak hitelezésekor a kölcsönnyújtó számára az is gondot okoz, ha a külön tulajdonok száma magas egy társasházon belül – s ez a mai építkezések során igen gyakori. Ilyenkor a sok tulajdoni hányad miatt az egy tulajdoni lapra vonatkozó bejegyzési kérelmek rendkívül megnövelik a széljegyek számát, a jelzálogos hitelező nem érezheti a jogát biztonságban. A lakáshitelezésben maga a telekingatlan, illetve a lakások kínálják a legegyszerűbben nyújtható fedezetet. Sem az építkező, sem a vásárló – aki még az építés szakaszában szerzi meg a tulajdonjogot – nemigen rendelkezik szabad pénzeszközzel, amit óvadékként leköthet. Ez utóbbiaknak jelentősebb vagyontárgyuk éppen a megszerezni kívánt ingatlan. Tehát olyan szabályozásra van szükség, amelyik biztossá teszi, hogy az építés megkezdése előtt alapított jelzálogjog bizonyosan a tervbe vett külön tulajdont fogja terhelni, más személy joga a hitelező érdekét nem fogja veszélyeztetni. Mi lehet a célravezető megoldás? A megoldás az lehet tehát, hogy az előzetes alapításkor a földhivatal ideiglenes jelleggel megnyitja a társasházi törzs- és külön tulajdoni lapokat. Az előzetes alapításkor ez kétségtelenül többletmunkát jelent, viszont mind a hitelező, mind a tulajdonostársak számára jóval nagyobb biztonságot nyújtana. A későbbi bejegyzésekkor pedig már elmaradna a bejegyzési hátralék. A jövőben felépülő épületre alapítandó jelzálogjoggal szemben kifogásként merülhet fel, hogy a Ptk. legújabb zálogjogi szabályai már – 2001 szeptembere óta – nem teszik lehetővé a zálogjog megalapítását jövőbeni zálogtárgyra [a Ptk. 253. §-ának (2) bekezdése tartalmazta a 2000. évi CXXXVII. Tv. 1. §-ával megváltoztatott szabályt]. A változtatás indoka, hogy dolgokon csak akkor jöhet létre a zálogjog, ha a zálogba adó már rendelkezik a dolog felett. Ingatlan esetében ez azt jelenti, hogy a földhivatal csak akkor jegyezheti be a jelzálogjogot, ha a zálogkötelezett már, vagy legalább egyidejűleg tulajdonosa az ingatlannak. A bejegyzett jogosult engedélyének hiányában azonban erre nem kerülhet sor, mert az beleütközne az ingatlan-nyilvántartás egyik elvébe, nevezetesen az okirat elvébe. Eszerint ugyanis jogváltozás, tények változása csak okirat alapján jegyezhető be. Az okiratban pedig a bejegyzett jogosultnak kell engedélyt – bejegyzési engedélyt – adnia a változás bejegyzéséhez (Inyt. 8. § és 29. §). Ha pedig az ingatlannak még a zálogba adó a tulajdonosa, a zálogjog nem jegyezhető be. A jövőbeni zálogtárgyra való alapítás tilalmának indokát adó esetek nem fordulnának elő az előzetes alapítás nyomán bejegyzendő zálogjog körében. A zálogjog alapításakor a zálogkötelezett már tulajdonosa (tulajdonostársa) az ingatlannak, pontosabban a földrészletnek. A zálog mégis jövőbeni abban az értelemben, hogy a zálogjog tárgyát adó – értékében meghatározó – része, az épület még nincsen meg. Ha azonban ez elkészül, tulajdonosa ugyanaz a személy lesz, aki az előzetes alapításkor be volt jegyezve, tehát mindig a bejegyzett személy adná meg a bejegyzési engedélyt. Tulajdonképpen annak a szabálynak a leképezéséről lenne szó, amely szerint a jelzálogjog kiterjed a zálogtárgy növedékére is. A problémát mégis az okozza, hogy a társasház létrejöttével a földrészlet önálló ingatlanjához képest számos új önálló ingatlan – a külön tulajdoni lakások a hozzájuk tartozó társasházi közös tulajdoni hányadokkal – jön létre. Jogi értelemben ezért nem beszélhetünk azonos ingatlanról. Ez okozza tehát a jelzálogos hitelező bizonytalanságát. Az előzetes alapítás szerinti társasház-tulajdoni megosztás előzetes nyilvántartása, tehát a törzslap és a külön tulajdoni lapok előzetes megnyitása viszont éppen e jogváltozást tenné biztossá. Ha felépül és végleges bejegyzésre kerül a társasház, nem teheti vitássá, hogy mely külön tulajdonok kiéi lesznek, s így a jelzálogjog mely ingatlant fogja terhelni. Éppen ezért kerül általa biztonságba a jelzálogos hitelező, s ennek előnyeit a kölcsönvevő tulajdonostárs is élvezni fogja. Az ő jogszerzése is még biztosabbá válik, kívülálló személyekkel szemben is már előre tisztázott lesz. Természetesen további részletszabályok szükségesek az ilyen előzetes nyilvántartásba vétel bevezetéséhez. Meg kell határozni az ilyen előzetes nyilvántartás időtartamát, hiszen nem lehet a végtelenségig fenntartani ezt az állapotot. Ez nyilvánvalóan az építés befejezéséhez szükséges időtartam megállapítását igényli. Ha az építés valamilyen – véglegesnek látszó – ok miatt nem fejeződhet be, erre az esetre rendelkezni kell az előzetes külön tulajdonokra bejegyzett jogok sorsáról. Hiszen visszaáll a közös tulajdon általános formája, ahol minden alkotórész minden tulajdonostárs közös tulajdonába kerül, megszűnik a külön tulajdon. Ebben az esetben kézenfekvő, hogy a társasházi közös tulajdoni hányadok szerinti közös tulajdon álljon vissza, s ami a külön tulajdoni lapokon lett bejegyezve, az immár a közös tulajdoni hányadot terhelje. Ez a zálogjog esetében nem okoz gondot, hiszen a tulajdoni hányadon való alapítás lehetséges. A visszaállítás valamennyi bejegyezhető jog és tény tekintetében is tisztázást igényel, amelyekre itt most nem térhetünk ki. Reméljük azonban, hogy mindez nem riasztja vissza a törvény-előkészítőket a kívánatos jogfejlesztéstől. Ha ugyanis a hitelezők már előre – jelzálogjoguk bejegyzése előtt, olykor a széljegyekre is – pénzt adnak az építkezéshez, akkor a jogszabályoknak is keresniük kell a biztonságot adó változtatás módját. Dr. Pesta János