Miközben az Egyesült Államok nagyvárosai szembesülnek a világjárvány utáni valósággal, az üzleti negyedeket megtöltő irodaházak némelyike a bérlők vonzásával küzd. Mivel a távmunka és a hibrid munkavégzés mára beépült a mindennapokba, a metropoliszokban az átlagos üresedési ráta továbbra is jóval meghaladja a járvány előtti szintet, sőt, egyes ingatlanpiacokon a helyiségek minimum 30 százaléka kihasználatlan.

Ugyanakkor az akut lakáshiány továbbra is sújtja a városokat. A bérleti díjak magasak, a megfizethető lakások száma kevés, az építkezések pedig drágák. Adódik a kézenfekvő megoldás, vagyis az üresen álló irodák otthonokká átalakítása lehetséges kiutat jelent két egyszerre jelentkező városi problémából. Ez az alaptétel a Brookings által a Genslerrel, a HR&A Advisorsszal és az Eckholm Studiosszal együttműködve közzétett átfogó jelentésben is, amely megvizsgálta az amerikai üzleti negyedek jelenét és lehetséges jövőképét.

Kapcsolódó

Miért fontos ez?

Egyrészt az üres irodaházakhoz kapcsolódóan kevesebb adót fizetnek be, így a belvárosi kerületek bevételkieséssel szembesülnek, amely gátolja a korábban megszokott közösségi szolgáltatások biztosítását, és megkezdődik a deklasszálódás folyamata. Másrészt lakhatási válság bontakozott ki a metropoliszokban, amely egyre égetőbb probléma az USA-ban is, elég csak San Franciscóra gondolni. 

Nem véletlenül indult el az irodaépületek lakóházakká alakítási folyamata, amely azonban egy hosszú ideig tartó program lehet, hiszen az ingatlanpiac természeténél fogva lassan tud reagálni a változásokra. Ráadásul a Gensler építésziroda korábban 300 észak-amerikai irodaházat elemezve megállapította, hogy az épületek mindössze 30 százaléka alkalmas arra, hogy lakóházzá alakítsák át.

A cég elemzésének egy érdekes megállapítása, hogy a régebben épült, nagyjából C kategóriás irodaházak már nem felelnek meg a jelenlegi A kategóriás irodasztenderdeknek, ugyanakkor a lakóházak számára számos paraméterük éppen jó lenne. Így például a régi épületek belmagassága egy szinten nagyjából három és fél méter, ami a luxuslakások számára is megfelelő lehet. Az átalakítás lehetősége természetesen számos tényezőtől függ: a lakásigénytől, az épületek fizikai jellemzőitől, a helyi övezeti és engedélyezési előírásoktól, valamint a pénzügyi megvalósíthatóságtól.

Hat várost vizsgáltak meg

Az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma által finanszírozott kutatás hat városban: St. Louisban, Houstonban, Pittsburghben, Stamfordban, Los Angelesben és Winston-Salemben vizsgálta meg az átalakítás lehetőségeit. 

St. Louis belvárosában a több mint hatszázezer négyzetméternyi üres irodaterületben több mint 5000 lakóegységet lehetne kialakítani. A város már ért el sikereket, azonban a nagyobb léptékű változtatásokhoz szükség lesz a bürokratikus és pénzügyi akadályok lebontására. Az elavult övezeti törvények még mindig különválasztják az iroda- és lakásfunkciót, így a finanszírozás továbbra is trükkösen valósítható meg célzott támogatások nélkül.

Houston belvárosa autófüggő, és híres arról, hogy nem szabályozzák a területrendezési törvények. Ez ugyan rugalmasságot biztosít, hiszen néhány belvárosi irodát már szállodává alakítottak át, azonban a lakóépületek metamorfózisa olyan kihívással néz szembe, hogy a legtöbb épületből hiányzik parkoló, amire a houstoni lakosok számítanak. Ez sok épületet pénzügyileg életképtelenné tesz lakáscélra.

Pittsburgh a belvárosi átalakításokhoz fokozott adócsökkentést ajánlott fel, és további állami támogatásokat tett elérhetővé egyes projektekhez. Eddig azonban a piac lassan reagált, mivel az átalakítás költsége még ösztönzőkkel együtt is gyakran meghaladja a kész lakások tervezett értékét, különösen egy viszonylag alacsony piaci bérleti díjjal rendelkező városban.

Stamfordban a fejlesztők nem ösztönzőkre várnak, hanem építenek. Emellett a nagy kereslet és a szűk lakáskínálat már csak a piaci feltételek mellett is életképessé teszi az újragondolást. Több irodaházat alakítottak már át lakássá, pedig hiányoznak a bőkezű adókedvezmények vagy a célzott finanszírozás.

Los Angeles-ben elképesztő mennyiségű üres irodaterület van, miközben az egyik legsúlyosabb lakáshiány itt jelentkezik. A metropolisz belső területein számos épület alkalmas az átalakításra, azonban egyelőre a zónázási és engedélyezési problémák a bürokrácia útvesztőjébe „tereli” a fejlesztőket. A közelmúltban végrehajtott reformok ugyan segítettek, de további szabályozási egyszerűsítésre lesz még szükség. 

Winston-Salem a legegyszerűbb eset, hiszen a kompakt belvárossal és történelmi múlttal rendelkező város már több egykori irodaházat is lakóházzá alakított. A tanulság az, hogy még a kis piacokon is számos lakást hozhatunk létre a kihasználatlan irodaterületeken, ha a civil vezetők, a helyi intézmények és a magánfejlesztők összefognak. 

Több mint tervezési kihívás

A Brookings szerint a városoknak kulcsfontosságú döntést kell meghozniuk: az átalakítási folyamatokat kell egyszerűsíteni az egyes zónák és az engedélyezési eljárások racionalizálásával. A városoknak be kell fektetniük a belvárosi szolgáltatásokba, a tömegközlekedésbe és a közösségi terekbe, hogy vonzóvá tegye a lakhatási célokra.

A megvalósíthatóság érdekében szükséges pénzügyi megoldások között szerepelhet az adójóváírás, más helyi vagy állami támogatás vagy alacsony költségű finanszírozás. Illetve az is érdekes aspektus, hogy az irodákból lakásokká átalakítások során a megfizethető lakhatási feltételek megteremtésével vegyes társadalmi rétegek kerülnek egymás mellé.

Összességében az irodák lakásokká átalakítása nem mindenre megoldás, de mivel a városok igyekeznek elkerülni a hosszú távú hanyatlást, a városi funkciók „újragondolása” lehetőséget kínál az alulhasznosított ingatlanok élettartamának megnövelésére, a belvárosok újjáélesztésére és a lakáskínálat bővítésére.