A Napi Gazdaság hétvégi számának cikke

Utoljára a kilencvenes évek közepén épült ilyen kevés iroda, mint 2012-ben (nem éri el a 20 ezer négyzetmétert), a nettó felszívás azonban az első félévben ennek ellenére negatív volt, vagyis folyamatosan több terület szabadult fel, amint amennyire leszerződtek a bérlők, így tovább emelkedett a kihasználatlanság. Ugyan a harmadik negyedéves adatokat még nem tette közzé a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF), azonban az év második felében sem várható változás, miközben idén csak egyetlen nagyobb irodaház, a Skanska által fejlesztett 17,5 ezer négyzetméteres Green House bővíti majd a potenciált − mondta a Napi Gazdaságnak Borbély Gábor, a CBRE vezető elemzője.

A piac kettészakadásának jele, hogy míg az első generációs épületek egyre kilátástalanabbul küzdenek az új bérlők megszerzéséért és a régiek megtartásáért, a spekulatív alapon, vagyis előbérlet nélkül elindított Green House irodaház 60 százalékos telítettséggel nyílhat meg az utolsó negyedévben, miközben 650 ezer négyzetméternyi az üres terület a fővárosban, ez pedig nem csak a válság közepette számít jó eredménynek − hangsúlyozza Borbély Gábor.

Mint kifejtette, a régi épületek versenyképességét több tényező is aláássa: egyfelől maga az épület, amely sem kialakításában, sem az üzemeltetés hatékonyságában nem képes felvenni a versenyt a két-három éves irodaházakkal, mert több terület kell egy dolgozó leültetéséhez, és akár 5-6 euróig is felmehet a négyzetméterenkénti üzemeltetési díj, másfelől a régebbi bérleti szerződésekben foglalt díjak az indexálás eredményeként nem versenyképesek a ma kötött megállapodásokkal.

Van még miből válogatni

A költségcsökkentés jegyében meginduló költözéseket nehéz megállítani, ha a bérlő akár a terület 20 százalékát és az üzemeltetési költség 30 százalékát is megspórolhatja egy hatékony irodaház választásával. A negatív abszorpció egyébként részben ezzel is magyarázható, az irodaházváltásokkal ugyanis gyakran, a hatékonyabb elhelyezésnek köszönhetően, kisebb irodaigény társul − fogalmaz Borbély Gábor. A hatékonyabb irodaházak felé mozdulás és a fejlesztési stop hatására lassan szívódnak fel az új és újnak számító, néhány éves épületekben rendelkezésre álló területek, míg a korszerűtlenebb irodaházakban egyre nő a kihasználatlanság.

A tipikus irodabérlőnek számító, néhány száz négyzetméteres igénnyel megjelenő bérlők mindazonáltal még bőven válogathatnak. Az 1500−2000 négyzetméteres vagy ennél nagyobb helyigényűeknek, a székházat keresőknek azonban szűkül a választék, igaz, ezek a cégek jellemzően hosszú távon gondolkodnak, ők azok, akik hajlandóak egy 2014-es költözéshez előbérleti szerződést kötni, s ez az a kör, amelyik előre viheti az irodapiacot − utal a KPMG és a PwC előbérleti szerződéseire épülő fejlesztésekre Borbély Gábor. Hozzáteszi, hogy a Skanska projektje egyébként azt igazolja, hogy a jó helyen, hatékonyan üzemeltethető, piacképes termékkel előálló fejlesztő piaci áron is megtölti az épületét.