Túl sok újdonsággal nem szolgálunk, ha rögtön az elején leszögezzük, hogy 2025 a magyar gazdaság számára a vártnál gyengébben alakult, nem dübörögnek még azok a hatalmas gyárak sem, amelyek nemzetgazdasági szinten is kiemelkedő volument termelnének. Ellenben idén a fogyasztás élénkülése és a beruházások jó kiindulási pontot jelenthetnek a növekedéshez, miközben továbbra is a nemzetközi piacok bizonytalansága és a geopolitikai kockázatok jelentik a kihívásokat, mondta Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási vezetője.

Tavaly a magyar GDP növekedése mindössze 0,4 százalék körül alakult, de van remény, hiszen idén a gazdasági növekedés motorja lehet a reálbérek emelkedése, a fogyasztás élénkülése, továbbá a beruházások pozitív hatása. Az inflációs környezet 2025 végére jelentősen javult, azonban az energiaárak és az árfolyamok továbbra is kockázatot jelentenek.  Az eurózónában az irányadó kamatszint 2,15 százalékra csökkent, ami az euróalapú finanszírozás költségeit is mérsékli. 

Kapcsolódó

Az ipari termelés tavaly visszaesett, azonban az említett új projektek (BYD, BMW, CATL) indulása lökést adhat a szektornak. Az építőipar sem büszkélkedhet a tavalyi teljesítményével, az állami beruházások ingadozása továbbra is meghatározó szerepet játszik, ugyanakkor a lakóingatlan-fejlesztések már óvatos optimizmusra adhatnak okot.

Fordulópont a magyar befektetési piacon: túl a mélyponton 

Az ingatlanbefektetési piacról Zelles-Görgey Balázs, a befektetési üzletág vezetője elmondta, hogy az előző év igazi fordulópontot jelentett: a 2024-es rekordalacsony volumene után a 2025-ös teljes befektetési volumen elérte a 881 millió eurót, ami 117,5 százalékos növekedést jelentett az előző évhez képest. Persze nem volt nehéz az alacsony bázistól elszakadni, mindenesetre a piacon továbbra is túlsúlyban vannak a magyar befektetők: a volumen mintegy 64 százaléka köthető hozzájuk.

A nemzetközi befektetők továbbra is óvatosak, ráadásul Magyarországhoz társul egy, a régiós szomszédokhoz képest magasabb országkockázati felár. De az egész régióról elmondható, hogy a nyugat-európai core befektetők egyelőre ez eladói oldalon vannak jelen. Nagy lökést adhatna, ha a magas 10 éves állampapír-hozamok, amelyek “kockázatmentes” referenciaként szolgálnak, magasabb kereskedelmi ingatlan-hozamokat és alacsonyabb tőkeértékeket is eredményezhetnének. A tavaly szokatlan jelenségnek számított, hogy a 6,94 százalékos 10 éves állampapír-hozamhoz képest, a prime yieldek negatív hozamfelárat produkáltak, de ez a jelenség már megszűnt. 

Egyébként 2025-ben a tranzakciók döntő többségét három szektor adta, ezek az iroda (50,8 százalék), szálloda (18,3 százalék), és ipari ingatlanok (17,4 százalék). 2025-ben a prime hozamok a fő eszközosztályokban stagnáltak, és az idei évre sem várható csökkenés. Hosszabb távon enyhe mérséklődés lehetséges, amelyet a további kamatcsökkentések és az élénkülő befektetői aktivitás támogathatnak, ugyanakkor jelenleg bizonytalan a helyzet.

A Colliers várakozásai szerint idén elsősorban a régiós befektetések dominálnak, ami akár intenzívebb tőkebeáramlást eredményezhet Magyarországra, amennyiben az uniós forrásokkal kapcsolatos helyzet rendeződik. Zelles-Görgey Balázs szerint előtérbe kerülhetnek a core-plus és defenzív jövedelmi stratégiák, mint az élelmiszer-kiskereskedelem, a hosszú bérleti idejű, prime logisztikai ingatlanok, vagy az erős bérlői háttérrel rendelkező, jó minőségű irodák. 

A másodlagos eszközök (különösen az irodák) továbbra is vonzó hozamot kínálhatnak, valamint erősödhet az a tendencia, hogy Budapesten az irodákból lakó- vagy szállodafunkció kerül kialakításra. Továbbá a távol-keleti cégek továbbra is aktívak maradhatnak a logisztikai szegmensben – elsősorban végfelhasználóként.

Csökkenő üresedés és élénkülő kereslet

Ecsődi Miklós, az iroda üzletág vezetője kiemelte, hogy csökkenő üresedés (12,5 százalék) és élénkülő kereslet jellemezte az irodapiacot 2025-ben. A nettó bérbeadás 2025-ben meghaladta a 217 ezer négyzetmétert, ami több mint 14 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest. Nem újdonság, hogy a bérlők a jobb minőségű, zöld minősítésű és kedvező lokációjú épületeket keresik.  

A bérleti díjak összességében stabilak maradtak: a prime bérleti díj 25,5 euró/m2/hó szinten áll, miközben az A kategóriás épületek átlagos bérleti díja 17,1 euró. A fejlesztések továbbra sem dübörögnek, nem véletlenül a 2028-ig tervezett spekulatív fejlesztések volumene erősen korlátozott, ami középtávon támogathatja a piac egyensúlyát. A Colliers szakértője szerint az irodapiacot továbbra is a minőségi kereslet; a korlátozott új kínálattal együtt az üresedési ráta csökkenése; illetve a megfontolt bérlői döntések határozhatják meg.

Jó hír, hogy a nettó kereslet és a nettó abszorpció éves alapon növekedett. A 2024–2025-ben átadott spekulatív irodák összterülete 81 ezer négyzetméter volt, aminek csaknem harmada üresen állt az év végén. A spekulatív irodapiaci pipeline is rendkívül korlátozott: összesen 139 ezer négyzetméter, ebből 48 ezer négyzetméter várható 2026 végéig. A kockázatkerülést jó jelzi, hogy a fejlesztések kilenctizede a már jól bevált Váci úti irodafolyosón koncentrálódik.

A bérbeadások közel fele az év utolsó negyedében valósult meg 

Az ipari ingatlanok piacán a tavalyi utolsó negyedévben kiemelkedően erős bérleti aktivitás volt tapasztalható, hiszen az éves nettó bérbeadás 45 százaléka ebben az időszakban realizálódott, magyarázta Beck Tamás, az ipari ingatlanok üzletágának vezetője. 

2025-ben a nettó bérbeadás volumene országosan jelentősen nőtt, ugyanakkor az új átadások hatására az üresedési ráta is emelkedett. Mérföldkőnek tekinthető, hogy Budapesten az állomány meghaladta a 4 millió négyzetmétert, míg vidéken 2 millió négyzetmétert. 2025-ben a teljes átadott ipari ingatlan volumen 477 ezer négyzetméter volt, amelyek 37 százaléka üresen került átadásra. 

A hazai ipari beruházások jelentős része fókuszált az autóiparra, amitől sokáig azt várták a szakemberek, hogy az üzemek mellé települő beszállítói „holdudvar” további több százezer négyzetméternyi keresletet támaszt majd az ingatlanpiacon. Később derült ki, hogy a gyárak a beszállítókkal kapcsolatos startégiája alapján just-in-time rendszerű logisztikai rendszert alakítottak ki, vagy beintegrálták a gyártókat, beszállítókat a saját bázisuk területébe. Így ez a spekulációs várakozás nem vagy csak részlegesen jelent meg az autógyárak környezetében. 

Érdekes fejlemény, hogy a vidéki átadások mindössze 10 százaléka történt Nyugat-Magyarországon, vagyis az ipari-logisztikai ingatlanok az ország északi felére (az M7 és M3 autópályáktól északra) koncentrálódtak, ha pedig a Duna vonalától nyugatra és keletre tekintünk, akkor a fejlesztések jelenős hányada Kelet-Magyarországra esik. A teljes ismert fejlesztési pipeline 551 ezer négyzetméter.