Az idei első félévben a teljes banki hitelezés nagyjából a felére esett vissza a tavalyi első félévhez képest, ami önmagában természetes folyamat, hisz a korábban hosszú időn át elképesztően alacsony kamatok helyett hirtelen olyan kamatrobbanás következett be, amit nehezen tudott volna bárki is elképzelni.

Átmeneti kamatrobbanás

A bankok kínálatában az ingatlanhitelek és a szabadfelhasználású hitelek kamata ugyan messze nem nőtt olyan mértékben, mint a jegybanki kamatszint, ez azonban annak köszönhető, hogy senki nem számít arra, hogy a kamatok tartósan maradnak. Egyszeri inflációs sokkról van szó, ezzel együtt a kamatszint is átmenetileg szállt el: ezt jól mutatja a hosszabb lejáratú piaci állampapírok hozama is. Miközben az effektív jegybanki kamat jelenleg 15 százalék és havonta csökkentik 100 bázisponttal, a 10 éves állampapírhozam 7 százalék körüli, és 11 százalékon tetőzött tavaly ősszel.

Ingatlanhitelek kamatszintje

Ennek megfelelően alakulnak a hitelkamatok is, miután csak hosszabb időre fixált kamatperiódusú hiteleket adnak a bankok, közülük is a 10 éves kamatperiódusú a legnépszerűbb. Az ingatlanhitelekre a bankok ajánlatai jelenleg átlagosan kevéssel 10 százalék fölötti kamattal és ettől kevéssel eltérő THM-el szerepelnek, ami egyébként más kisebb csökkenést mutat a korábbi hónapokhoz képest.

Alkudni is lehet

Az Index szerint ugyanakkor a júniusi átlagos hitelfelvételek kevéssel 9 százalék alatti szinten történtek, miután a visszaeső hitelfelvételi volumen miatt nagyobb tér nyílt az alkura, mint máskor. A teljes ingatlanhitelezés a harmadára esett az első félévben a tavalyi első félévhez képest, a tényleges adat azonban ettől eltér, mivel a piaci hitelek volumene 54 százalékkal esett vissza, a támogatott hiteleké 84 százalékkal, utóbbi azonban részben bázishatás: a tavalyi első félévet rendkívül felerősítette az MNB Zöld Otthon Hitelprogram akkori folyósítása.

Természetes folyamat

A hitelezés visszaesése ilyen nagy kamatemelkedésnél teljesen természetes folyamat. Ha a havi hiteltörlesztés jócskán megemelkedik az egy évvel korábbal felvett hitelekéhez képest, miközben eleve reálbércsökkenés következett be a magas infláció miatt, érthető, hogy az ingatlanvételt kényszerűen el kell halasztani. Ez ráadásul nem csak a saját lakhatási célú ingatlanvásárlásnál van így, hanem a befektetési célúnál is, ott a magas lakossági állampapírkamatok ráadásul versenyt jelentenek az ingatlanbefektetésnek.

Befektetési cél

Míg éveken át 4 százalék körüli, esetenként alacsonyabb, hosszabb távra fixált kamattal lakáshitelt felvenni, ugyanakkor az alacsony infláció időszakában ennél magasabb hozamot rövid távra sem lehetett elérni, kiváló befektetési forma volt a hitelre vett ingatlan, hisz a kiadásával általában fedezhető is volt a törlesztés. Ez persze alaposan felhajtotta az ingatlanárakat, kiváltva azt a hatást, hogy lakhatási célú ingatlanvásárlók helyzete megnehezült, a kamatemeléssel pedig sokan ki is estek a versenyből. 

Most a befektetési cél is háttérbe szorult: nagyjából másfél éves távon évi 15 százalék felett hoz a lakossági inflációkövető állampapír, ezzel nem versenyezhet az ingatlanbefektetés sem, pláne úgy, hogy az árak elmúlt években látott emelkedést gyakran követi kiadós korrekció részben épp a hitelek által túlfűtött piac normalizálódása miatt.

A normalizálódás folyamata

A hitelezés visszaesése így természetes, és normál esetben nem is emelkedik vissza olyan szintekre, mint a csúcson volt, mivel az megint csak túlfűtöttséghez vezet a piacon. Mindez persze attól függ, hogy a jövőben hogy alakulnak a hitelkamatok és a befektetési lehetőségek, köztük mindenekelőtt a kockázatmentes tekinthető állampapírok kamata.

Vélhető, hogy ha az infláció és a kamatszint normalizálódik, az extrém alacsony, adott esetben 0 közeli jegybanki kamatszint már nem tér vissza, így a hitelkamatok és az állampapírhozamok sem lesznek olyan mélységben, mint korábban. Ez a számok szintjén azt jelentené, hogy 3 százalékos infláció mellett, ami a jegybanki cél, ezt kissé meghaladó jegybanki alapkamat lenne a reálkamat biztosítása érdekében (ha csak be nem vezetjük az eurót, hisz akkor nem kell tovább védeni a forintárfolyamot, igaz, akkor az inflációs cél is 2 százalékra módosul).

Aki most vesz fel hitelt, bebetonozza a magas kamatot

Ilyen körülmények között 4-5 százalék körüli 10 éves fixált lakáshitelkamatokokat lehet elképzelni, mint legalacsonyabb szintet. Ez vonzó is lehet a lakásvásárlóknak, de ezt az időszakot ki kell várniuk. Változó kamatozású hiteleknél megelőlegezhetnék a csökkenést, azonban csak fix kamatok vannak, és most 10 évre bebetonoznák a 9-11 százalék körüli kamatot, miközben feltehetően legkésőbb 2 év múlva ezt már fele ekkora kamatszinten megtehetik.

Logikus, hogy kivárják

A hosszabb távú kamatfixálás alacsony kamatok idején a hitelfelvevők biztonságát szolgálja, hisz megóvja őket a hirtelen emelkedéstől, ugyanakkor magas kamatok idején célszerűen el kell halasztani a hitelfelvételt, hisz olyankor a magas kamatot fixálja az ügylet. A jelenlegi folyamatok így logikusak, az ingatlanhitelezés vélhetően akkor fog felfutni, amikor a jegybanki kamatcsökkentési ciklus annyira előrehalad, hogy a bankok is jóval alacsonyabb hitelkamatokat tudnak kínálni, melyek 10 évre is vonzók.