Mi várható idén a lakáspiacon, hogyan alakulhatnak az árak, kik vesznek, mi az a lakhatási válság, ezekről az alapkérdésekről beszélgettünk Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével.

– Mielőtt nekiveselkednénk 2025-nek, tekintsük át röviden, hogy milyen esztendőt zárt a lakáspiac? Miben különbözött ez a korábbi évek pangásától és stagnálásától?

– Elmozdult a holtpontról az eladó lakások piaca és óvatos élénkülés jellemezte a 2024-es évet. Az eladó lakások és házak iránt közel 3,5 millió telefonos érdeklődést mértünk az ingatlan.com oldalán, ami 20 százalékkal haladja meg a tavalyelőtti szintet. A 2023-ban látott megtorpanásnak egyértelmű okai voltak: a kimagasló infláció, az ahhoz kapcsolódó magas lakáshitelkamatok, valamint a vásárlóerő csökkenése törvényszerűen lassulást eredményezett. 

Bár ezek a fékező tényezők tavaly már javulást mutattak, de a lakáspiac nem az a szegmens, amely egy megtorpanás után látványos kiugrásra képes. Mindenesetre a korábban elhalasztott vásárlások egy része már megjelent a piacon, a vevőjelöltek alacsonyabb kamatokkal vehettek fel lakáshiteleket, ami szintén javította az összképet.

A múlt évi élénkülést alátámasztja az ingatlan.com lakásárindexe is, amely szerint tavaly országosan 7,8 százalékkal emelkedtek az árak. Budapesten ennél még jelentősebb, 11,8 százalékos drágulás ment végbe. Összességében kiegyensúlyozottabb lett a lakáspiac, amely idén további lendületet kaphat.

 
 – Térjünk is át az idei esztendőre! Mire számíthatunk, mennyi tartalék van még a tavalyi fellendülésben?

– A forgalom bővülésére mindenképpen, azaz az adásvételek számának emelkedése várható. Ez rá is fér a piacra, hiszen 2015 és 2022 között 134-164 ezer tranzakcióra került sor, 2023-ban ugyanakkor alig több mint 100 ezer adásvétel történt. Ennél kedvezőtlenebb adatra csak 2013-ban volt példa, amikor a devizahitel-válság okozott visszaesést. A hivatalos 2024-es adatra még várni kell, mi 130-135 ezer lakásadásvételt becsülünk az előző évre. 

A kereslet tovább élénkülhet 2025-ben, ennek előszelét láttuk már a múlt év végén, és a legfrissebb, január első heteire vonatkozó adataink is erre utalnak. Az év első két hetében 7 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődések száma 2024-hez képest, ami a két évvel ezelőtti szintet 43 százalékkal haladja meg. Az elmúlt évek tapasztalatai alapján az évkezdet jó iránytű lehet, ezekből ugyanis viszonylag pontosan lehet becsülni, hogy milyen időszak áll előttünk. Arra számítunk a mostani kilátások alapján, hogy most azok keresnek lakóingatlant a piacon, akik saját célra vásárolnának. 

– Tavaly ősszel záporoztak a hírek, hogy az állampapírpiacról és az önkéntes nyugdíjpénztárakból érkező befektetők mind-mind belépnek a lakáspiacra. Ez valóban reális elképzelés? 

– Valóban, több oldalról is extra lökést kaphat a lakáspiaci forgalom. Az egyik fontos tényező az inflációkövető állampapírokhoz köthető: a hozamkifizetések, valamint az esetleges visszaváltásokból származó összeg egy része jó eséllyel a lakáspiacon keres majd helyet magának. Ez azért is valószínűsíthető, mert amikor évekkel megjelentek ezek az állampapírok a piacon, akkor sokan eladták a korábban befektetési céllal vásárolt lakóingatlanjaikat és állampapírba fektették a bejövő összeget.

Az idén pedig ennek a fordítottja lesz. Az még kérdés, pontosan mekkora extra keresletet generálnak az állampapírpiacról érkező lakásvásárlók, de konzervatív becsléssel 1000 milliárd forintos keresletélénkülésre számítunk. Valamint ahogy említette, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáspiaci felhasználása szintén támaszt adhat a keresletnek, emellett az állami programok is hozzájárulhatnak a fellendüléshez.

2025-ben szinte nincs olyan megtakarítási forma, amit ne lehetne becsatornázni az ingatlanpiacra. Ezeknek egy jelentős részét lakásfelújításokra költhetik az emberek, amit ki tudnak egészíteni idén induló állami támogatással is. Az otthonfelújítási program és vidéki otthonfelújítási támogatás kombinációjával például 1 millió forintos önrésszel akár 13 millió forintos felújítás is finanszírozható lesz. Ezek alapján talán nem túlzás azt állítani, hogy 2025 a lakásfelújítások éve lehet.

– Tavaly ősszel a kormány számos intézkedést jelentett be, amellyel az egész hazai lakásszektort fel szeretné lendíteni a fejlesztőkkel és az építőipari szereplőkkel együtt. De vajon ez elég lehet-e a valódi és értékelhető fellendüléshez? Adottak-e ennek a gazdasági fundamentumai?

– Az egyik fontos lépés a lakásfejlesztési program, amely az első becslések szerint 800 milliárd forintot mozgathat meg az első öt évben. Ennek célja, hogy évente 25 ezer új lakás épüljön a jelenlegi 15-20 ezer helyett. Ha valóban ilyen volumenű bővülésről lesz szó, az már érezhetően lassíthatja a kereslet fokozódásából és az eddigi szűk kínálatból adódó lakásdrágulást, de vannak még nyitott kérdések a program kapcsán. 

Összességében a lakásépítési kedv ösztönzésére is nagy szükség van. Az épített lakások száma a múlt év első kilenc hónapjában nem érte el a 9 ezres szintet, ami elmarad a korábbi évek 10-13 ezres darabszámától. A kiadott lakásépítési engedélyek száma pedig a múlt év első kilenc hónapjában alig haladta meg a 7 ezret, ami ugyan kedvezőbb 2023 azonos időszakára vonatkozó több mint 6 ezres szintnél, de jóval elmarad a 2020 és 2022 első három negyedévében mért 8-13 ezres darabszámtól.  

– Tehát több száz, vagy akár ezermilliárd forintnyi tőke érkezik a lakáspiacra idén. Ez tovább emelheti-e még az árakat, és ha igen, mennyivel? Vagy egyáltalán van-e még tér a további emelésre, bírja-e még a piac, vagy ezt már beárazták ősszel az eladók?

– Pontos árprognózist egyelőre nehéz mondani. A jelenlegi adatok alapján az látszik, hogy a már említett múlt évben látott drágulással a piac egy jelentős része már beárazta a következő időszakban várható keresletélénkülést, amely a befektetési célú vásárlóktól várható. Ráadásul az állampapírokból átnyergelő befektetők rohama várhatóan az év első felében lecseng, így az év második felében jelentősen lassulhat a dinamikus áremelkedés tempója. 

A 2025-ben várható lakásdrágulás területi szinten és ingatlantípusonként is eltérő mértékű lehet, a befektetők ugyanis a slágerlokációkat kereshetik elsősorban. Ennek következménye pedig az lehet Budapesten és a vármegyeszékhelyeken, hogy a saját célra vásárlók a fővárosban és a nagyobb városokban is a külső lokációk felé fordulnak, amelyek alacsonyabb árat képviselnek.

Fővárosi példaként lehet említeni, hogy a nagy használtlakás-kínálattal rendelkező XI. vagy XIII. kerületben az átlagos négyzetméterár a kínálati piacon 1,2-1,4 millió forint körül volt, a XV., a XVI., a XVII. és XIX. kerületben pedig 900 ezer és 1 millió forintos átlagos négyzetméterárral számolhatnak a vevők. A legolcsóbb városrészekben, azaz a XX., XXI. és XXIII. kerületekben 700-800 ezer forintnál tartanak az árak. 

Országosan 10-15 százalékos árnövekedésre számítunk, ami paradox módon az eddig alacsonyabb árszinten gazdát cserélő ingatlanok miatti bázishatásnak köszönhető majd. A fővárosi használt lakások 1,13 milliós medián négyzetméteráráról ugyanis már nehéz lesz újabb ugrást tenni felfelé. Ráadásul az élénkülő lakáspiacon az áremelkedés miatt a saját célra vásárlók a nagyobb városok külső kerületeibe és agglomerációs övezeteibe szorulnak, ami 2025-ben ismét felerősödhet. Ez arra is rámutat, hogy 2023-ban ismét növekedésnek indult Budapest lakossága 6-7 évnyi csökkenés után, részben a lakáspiac pangása és a kiköltözési hullám lassulása miatt. A mintázat pedig azt vetíti előre, hogy a nagyobb városok agglomerációs övezeteire is élénkülés vár 2025-ben.

– Az összes tranzakciószámból mekkora részesedés juthat a befektetőknek, és ők mekkora hatást gyakorolhatnak az egész lakáspiacra?

– Ahogy említettem nagyon fontos lesz a befektetők számára a lokáció, vagyis a fővároson belül a pesti oldalon a belső kerületek lehetnek fókuszban. Az biztos, hogy az áremelkedésnek továbbra is gátat szab a saját célra vásárlók pénzügyi mozgástere, hiszen ők teszik ki a vásárlások 70 százalékát. Ráadásul a befektetők hozamelvárása sem engedi elszabadulni az árakat.

Mielőtt bárki patás ördögként tekintene a befektetőkre, érdemes azt is megjegyezni, hogy nélkülük az albérletpiac is komoly kihívásokkal nézne szembe, hiszen a kiadó lakások több mint 90 százaléka természetes személyek tulajdonában van. Minél több befektető jelenik meg a lakáspiacon, annál jobban nő az albérletkínálat, ami fékezi a bérleti díjak emelkedését. Az viszont szintén tényszerű, hogy az albérletpiac is megfizethetőségi problémákkal küzd. A fővárosban havonta 250 ezer forint, Debrecenben pedig már 230 ezer forint a havi bérleti díjak átlaga, ami miatt már nem olyan egyszerű kiadni egy lakást. 

Kép: Economx.hu

 – Tavaly ősz óta egyre többször halljuk azt a kifejezést, hogy lakhatási válság. Többek között Terézváros erre hivatkozva tartotta meg az Airbnb-szavazást, de a kormány is az új lakáspolitikai intézkedéseit a lakhatási válságra fogja. Egyáltalán mi az a lakhatási válság? Meg lehet-e ezt objektíven fogalmazni?

– A lakhatási problémáknak könyvtárnyi irodalma van, nem lehet leszűkíteni szimplán csak ingatlanpiaci területre. A lakhatási körülményeket befolyásolja a gazdasági környezet, ezen belül a GDP bővülése. A bérek és a reálbérek alakulása alapvetően befolyásolják a lakhatási költségek megfizethetőségét.

 A lakástulajdonosok együtt sírnak és nevetnek a piaccal. Ha drágulás történik, akkor az ő ingatlanuk is többet ér, ha viszont csökken az ár – ami meglehetősen ritka –, akkor nekik is kevesebbet kell fizetniük a következő otthonukért, ha tovább szeretnének költözni. 

Az biztos, hogy a legnehezebb helyzetben az első lakásuk megszerzése előtt álló fiatalok vannak. Az első lakás megszerzéséhez szükséges léc azonban egyre feljebb kerül, amit még a jobb anyagi körülmények között élő fiatal felnőtteknek is nagyon nehéz átugrani családi segítség nélkül. Egy garzonlakásért a nagyobb vármegyeszékhelyeken és Budapesten 30-40 millió forintot is elkérnek, így, ha 10 százalékos önrésszel futna neki valaki egy hitelfelvételnek, akkor ahhoz is 3-4 millió forintot kell letennie az asztalra.

– Végezetül térjünk ki az albérletpiacra! Mi a tűréshatár, ameddig még el tudnak menni a bérlők, és mikor lesz egyre több üres lakás a piacon?

– Az elmúlt években többször is láttuk, hogy az albérletpiaci kereslet megálljt parancsolt a drágulásnak. De nincs olyan pontosan meghatározott bérleti díj, amelynél biztosan azt lehet mondani, hogy azt meghaladó szinten már csökkenés jön, mivel a bérleti díjak a fizetésekkel mozognak együtt.

Ebből a szempontból a bérbeadók elég érzékenyek, mert elmennek a falig, de addig egy tapodtat sem tovább. Ha egy megbízható bérlő elköltözne egy túlzott emelés hatására, akkor duplán rosszul jár a tulajdonos. Egyrészt ugyanolyan jó bérlőt kell találnia a jól megszokott régi helyett, másrészt pedig a keresés több hétig is eltarthat, ami viszont a kieső bérleti díjak miatt százezrekben mérhető veszteséget jelent.

Azt is látni kell, hogy idén a bérleti díjak finanszírozására a fiataloknak új lehetősége nyílik. Havi 150 ezer forintig igénybe vehető lakhatási támogatást adhatnak a munkaadók a 35 évnél fiatalabb kollégáknak, amit bérleti díjra és hiteltörlesztésre is fordíthatnak. Ráadásul a munkáltatónak nem kell külön bankkal vagy bérbeadóval szerződnie, számla sem szükséges a bérleti díjról – elegendő a bérleti vagy hitelszerződés bemutatása. A támogatást pedig akár a fizetéssel együtt is utalhatják a munkavállalónak. Ez a megoldás a munkáltatónak 25 százalékos adó- és járulékmegtakarítást jelenthet a munkabérhez képest, így mindkét fél számára kedvező alternatívát nyújt.