Lakás-, épület- és várostervezési szakértők szerint nehéz az irodaterületeket élhető, tetszetős lakóházzá alakítani, de sürgető is lenne egyben. Az Egyesült Államokban több irodaépület áll üresen, mint 1979 óta bármikor – jelentette a Moody's Analytics.

Ez az egész a Covid-19 világjárvány utóhatása, mert az alkalmazottak elkezdtek távolról dolgozni, és soha nem tértek vissza teljesen, így maradtak a „zombitornyok”. Eközben az Egyesült Államokban mintegy 5,5 millió lakás megépítésével maradtak el az elmúlt 20 év során mert az építők nem tudtak lépést tartani a lakásigényekkel – írta meg a CNN.

Tehát a felesleges irodákat egyszerűen átalakíthatjuk szükséges lakásokká?

Nincs képlet vagy értelmezhető modell az iroda otthonná alakítására, sokkal nehezebb, mint a semmiből építeni – mutatnak rá szakértők.

A városépítést a területrendezési törvények szabályozzák, amelyek alapvetően egyszerű koncepciót követnek: városrészenként csak egyféle épület – például gyárak, bérházak, családi házak – készülhet. A korlátozások feloldása nem könnyű, az építtetők számára a területrendezési törvényeket és több tucat építési szabályzatot kell betartaniuk.

A városoknak aggódniuk kell az adóbevételek miatt is, mivel a bevételek tisztességes része származik a kereskedelmi ingatlanadókból. Gyakran nem engedhetik meg maguknak, hogy elveszítsék a nagy irodaházak adóalapját.

Egy bérházban, még ha tele is van lakókkal, kevesebben fordulnak meg, mint egy irodában. Ez kevesebb embert jelent az utcán, kevesebb embert az ebédlőhelyeken, és a városok számára így kevesebb lesz az adóbevétel.

Az irodák gyakran nem ott vannak, ahol az emberek élni szeretnének, és épülettervezési, szerkezeti akadályok is vannak.

Néha az egykori irodahelyek jó lakóhelyek lehetnek, különösen a sűrűn lakott városokban és olyan területeken, ahol a lakóingatlanok iránti kereslet szárnyal, mint például Manhattanban, más városokban azonban előfordulhat, hogy nincsenek a közelben boltok, iskolák vagy tömegközlekedés.

Az irodaépületekben nincs elég fürdőszoba, nincs elég ablak vagy azok nem nyílnak. Hiányzik a természetes fény, a fűtés egyedi szabályozásának lehetősége, vagy éppen olyan a belmagasság, amely lehetetlenné teszi az utólagos felszereléseket. Ne feledjük el, hogy a légkondicionálás korszaka előtt az épületeken sok ablak volt.

Építészként nagyon szórakoztató megoldást találni erre – zegzugokkal kivágni a területek belsejét, kialakítani egy udvart, kis erkélyeket rakni. De ezek pénzbe kerülnek

– mondta Maren Reepmeyer, az SGA bostoni építésze, aki olyan projektekre szakosodott, mint például az iroda-lakásépítés, szerinte egyébként a nagyobb emeletekkel rendelkező épületeket sokkal nehezebb átalakítani.

Az ingatlanipart és a befektetéseket nyomon követő CBRE Group szerint a fizikai változtatások költségei 100 illetve 500 dollár/négyzetláb áron mozognak (1 négyzetláb, 0,0929 nm2), az épület tervének részleteitől függően.

Sok iroda azonban nem alakítható át: a hosszú bérlettel rendelkező cégek továbbra is igényt tartanak még az üresen álló helyekre is, így az irodaátalakítások nem jelentenek megoldást sem az üres irodai helyek felszámolásásra, sem a lakáskínálati hiányra.

Az ingatlanszegmenseket tekintve világviszonylatban az irodapiac helyzete tűnik a legsérülékenyebbnek. Mind a külvárosi, mind a belvárosi irodaszektor megítélése nagyot romlott az utóbbi egy évben a hibrid munkavégzés miatti csökkenő területigénnyel. A belvárosi irodák megítélése a tavalyi elsőről idén a tizedik helyre esett vissza, miközben a külvárosi irodák megítélése is öt hellyel, a hetedikre helyre esett. Erről itt írtunk részletesen, mert a kérdés érinti Európa országait is >>>