Tornádóként söpör végig az Otthon Start az ingatlanpiacon és az építőiparban

Az Economx szakmai támogatásával megrendezett Otthon Start Expo konferencián Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész „Gyorsítósávban az ingatlanfejlesztés” c. előadásában részletezte, hogy az Otthon Start Program hogyan ösztönzi a lakásépítéseket és ad nagy volumenben rendelésállományt az építőiparnak.

Albérlet vagy saját lakás, merül fel rögtön a lakáspiac hamleti kérdése, és miközben Nyugat-Európában a bérlakások is jelentős szerepet játszanak az egyes országok lakáspolitikájában, addig Magyarországon történelmi okokból is a saját tulajdon a legfontosabb. Az albérlet magyar viszonyokra lefordítva egyfajta kényszerpálya, a lakásvétel halasztásának eredménye, vagyis mindig csak átmeneti megoldás, kezdte előadását Lánszki Regő.

A másik alapvető kérdés, hogy használt vagy újépítésű lakást vásároljunk. Az elmúlt években jelentős mértékben emelkedtek a használtlakás-árak sokszor függetlenül a műszaki állapottól és az energetikai besorolástól. Sokan féltek attól, hogy az árplafon ellenére is az Otthon Start Program (OSP) további árnövekedést generál, de az elmúlt két hónap statisztikái szerint már stagnálás tapasztalható.

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei az Economx.hu hírlevelében.

További jó hír, hogy az OSP-hez csatlakozni szándékozó lakásfejlesztési projekteket már tavaly októbertől kezdte el a kormányzat vizsgálni, hiszen a kínálat minél gyorsabb növekedése is hozzájárulhat az árak kordában tartásához. Azért is égető kérdés a lakásfejlesztés, mert 2024-ben mindössze 13-14 ezer új lakás épült, míg ez a szám az előrejelzések szerint tavaly még csökkent is, és nagyjából 12 ezer új otthont adtak át.

Az elmúlt harmincöt évben kisebb-nagyobb kilengésekkel folyamatosan csökkent az újlakások száma évente, még az 1990-es években beszélhettünk 35-40 ezer új otthonról éves viszonylatban. Most eljutottunk a mélypontra, ezért mindenképpen ösztönözni kell a beruházásokat az OSP-vel párhuzamosan. A kereslet és kínálat közötti szakadék növekedése ráadásul az építőipart is nehéz helyzetbe hozza, hiszen fokozatosan csökkentenie kell a munkaerő-állományt, amely nemzetgazdasági szinten is jelentős probléma.

Európai lakhatási válság

A lakhatás nem csak Magyarországon kardinális társadalmi-gazdasági kérdés, hiszen egész Európában lakhatási válságról beszélnek. Csak Hollandiában hiányzik mintegy 400 ezer lakás, míg Németországban évente kellene 400 ezer lakást építeni, ehelyett tavaly mindössze cirka 250 ezer készült el. Hazánkra visszatérve nagyjából 25 ezer újlakás évente már egy jó számnak tűnik, ha a lakásállomány egyszázalékos éves megújulási rátáját vesszük alapul.

Az is fontos kérdés, hogy ha elindulnak a lakásfejlesztések, akkor azok hol épüljenek meg. Alapvetően városi alközpontokban és a kijjebb található barnaövezetekben érdemes ezeket optimálisan megvalósítani, ahol a belső budapesti kerületeknél vagy a nagyvárosi negyedeknél jobb ár-érték arányt lehet elérni, miközben biztosítva van a beruházó profitja is, tette hozzá az országos főépítész.

Az is lényeges szempont, hogy minőségi fejlesztések valósuljanak meg. Nem véletlenül az elmúlt három évben a teljes építészeti szabályrendszer átalakult, vagyis az élhetőség és a fenntarthatóság előtérbe kerül. Így például már egy kislakáshoz is tartozik tároló, ami régebben egyáltalán nem volt evidens. De ugyanígy a minimális belmagassággal és a természetesen fénnyel is foglalkozni kell, fontos az okosotthon-rendszer és a környezettudazos hűtés-fűtés, vagy éppen a parkolási szabályokat is újratervezték.

Gyorsítósávban

Az előadás címe nem véletlenül kapta a „Gyorsítósávban az ingatlanfejlesztés” címet, hiszen az elmúlt évekből és évtizedekből hiányzó új lakásállományt viszonylag rövid időn belül kell pótolni, hogy elkerüljük a lakhatási válságot. Itt jön képbe a szabályozások gyorsítása, hogy az elindított beruházások és a tervek 5-10 év alatt realizálódjanak.

A gyorsaság e tekintetben a kormány stratégiai sarokköve, bár sokan túl gyorsnak találják a folyamatot, itt nincs kompromisszum, hangsúlyozta Lánszki Regő. Számos beruházást nemzetgazdaságilag kiemelt projektként kezelnek, amely gyorsítja az adminisztrációt (pl. építési engedély) és a kivitelezést is, miközben egy-egy építkezésen nagyobb lakásszám is megengedett.

Azok a beruházások lehetnek kiemeltek, amelyek legalább 250 lakóegységet tartalmaznak és azok 75 százaléka nem haladja meg az OSP árplafonját, azaz a 1,5 millió forintos négyzetméterárat. Lánszki Regő adatai szerint eddig 71 projektet küldtek be hozzájuk, hogy az OSP hatálya alá tartozhasson annak minden adminisztrációs könnyítésével együtt. Ez összesen 65 ezer lakást jelent, vagyis óriási számokról beszélhetünk.

A minisztériumi elbírálás során eddig mindössze 11 projektet nem tartottak OSP-kompatibilisnek, 14 projektet már jóváhagytak mintegy 11 ezer lakásra vonatkozóan, ahol beadhatják az építési engedélyt és a társasházi építményjog alapján lehet indítani az értékesítést. További 16 beruházási tervet még vizsgálnak, ami további 9 ezer lakást jelent. Illetve még 15 ezer lakóingatlan építésére vonatkozó tervet néznek át a közeljövőben, így összesen akár 30-35 ezer lakás építését ösztönözhetik gyorsított ütemben.

Az OSP azonban nem csak az újlakás-építéseket és az első lakásvásárlókat támogatja, hanem ugyanilyen fontos, hogy az építőipart is helyzetbe hozza, amely a GDP meghatározó részét állítja elő. Ha ugyanis az építőipar gondokkal küzd, akkor az egész nemzetgazdaság érzi annak káros hatásait.