Az Otthon Start Program (OSP) nem állóvízbe dobta a követ, hiszen folyamatosan működtek és működnek különböző családtámogatási és otthonteremtési programok, de ez mindenképpen új korszakot jelent a lakásszektorban. Nem véletlenül a Magyar Nemzeti Bank (MNB) előzetes becslése alapján tavaly ismét elértük a 150 ezer tranzakciót, kezdte előadását Nagy Tamás.

Ez már egy dinamikus szintet jelent a lakáspiacon, vagyis mind a kereslet-kínálat, mind a lakásépítés, mind a hitelezés kellő energiával aktivizálódik. Jól látszik az adatok alapján, hogy az OSP bejelentése után már nőtt a kereslet, sőt, kiugró tranzakciószám-növekedést mérhettünk az ország szinte minden régiójában. 

Kapcsolódó

Az ingatlan.com adatai szerint már augusztusban (+46 százalék) és szeptemberben (+26 százalék) kiemelkedően nőtt a keresések száma. Decemberben kis lecsengést láthatunk (-16 százalék), de ez csupán a korábbi magas bázishoz képesti visszaesést jelenti, amúgy továbbra is jelentős az érdeklődés.

Az év végén tehát csökkent a lendület, ez azonban nem kifulladásnak tekinthető, hanem az őszi erőteljes aktivitás után törvényszerű volt a konszolidáció. Budapesten és a nagyobb városokban nagy lendületet tapasztalhattunk, majd 2025 végén a megnyugvással párhuzamosan jól látszott, hogy a lendület elért a kisvárosokba és a községekbe is.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Hogyan nőttek az árak?

Fontos megvizsgálni, hogy milyen árdinamika jellemezte a piacot a program előtt és után. 2024-ben és 2025-ben Európa leglátványosabb árnövekedését könyvelhettük el Magyarországon, sőt, tavaly év elején éves szinten már 20 százalékot is meghaladta az áremelkedés. Július-szeptember között havi alapon az árak 2-3, sőt, 5 százalékkal is emelkedtek egyes országrészekben. Decemberben ez a trend megtört, és stagnáltak az árak, aminek következtében idén már mérséklődhet az árdinamika, magyarázta Nagy Tamás az Otthon Start Expón.

A gazdasági fundamentumokat tekintve ez a 20 százalékos nagyságrendű áremelkedés nem volt indokolt, vagyis jelentős túlárazottságról beszélhetünk (21,2 százalék – 2025. harmadik negyedév - MNB). Ez azért lényeges, mert válságos időkben a túlértékeltség árkorrekciót, vagyis árcsökkenést is okozhat. De szerencsére a lakáspiacunk stabilitását jelzi, hogy a korábbi krízisek alkalmával, így akár a 2008-as világgazdasági válságot is nézhetjük, nem történtek jelentős korrekciók, amelyek veszélyt jelentettek volna.

Az is lényeges kérdés, hogy az egyes jövedelmi szinteket nézve mekkora lakásokat tudunk vásárolni a különböző hazai régiókban és településtípusokban. Vidéken általában egy pár két keresetből és hitel felhasználásával megvásárolhatja álmai otthonát. Ellenben Budapest és az újépítésű ingatlanok esetében jelentősen csökken az elérhetőség, vagyis szűkül azon társadalmi rétegek, csoportok aránya, akik a számukra megfelelő ingatlant megvásárolhatják. Egyes helyeken akár az átlagkereset kétszerese is szükséges az ingatlanvásárláshoz, számol az MNB Ingatlanpiaci elemzésekkel foglalkozó igazgatója.

Sokat segít az árkorlát

Az OSP segítségével mindenesetre javult az ingatlanvásárlás elérhetősége vidéken és a használt lakások piacán, sőt, Budapesten is pozitív hatást gyakorol a program, de itt bizonyos területeken már jóval az árkorlát fölé kúsztak az árak. Ellenben a vidéki tranzakciók 98 százaléka tavaly a 1,5 millió forintos négyzetméterárat nem érte el, míg Budapesten 80 százaléknyi tranzakció fért bele az árkorlátba, vagyis szinten mindenhol OSP-kompatibilis a lakásszektor.

Az új fejlesztések esetében a jelenleg futó beruházások a fővárosban csak kisebb mértékben tudják tartani a 1,5 millió forint/m2 árkorlátot, nagyjából az összes beruházás vagy lakásegység 20 százaléka teljesíti a követelményt. Azonban pozitív fejlemény, hogy az utolsó negyedévben piacra kerülő új kínálat 43 százaléka már belefér az OSP feltételrendszerébe.

A banki likviditás tekintetében jó hír, hogy a pénzintézetek képesek és akarnak is hitelezni, hiszen a rendszer szinte 1990 óta nem látott likviditási képességekkel rendelkezik. Mind 2025 végén, mind 2026 elején látjuk, hogy markáns a keresletnövekedés. Sőt, a hivatalosan 3 százalékos hitelt több bank 2,8-2,9 százalékos kamattal kínálja, vagyis a pénzintézetek látnak fantáziát az OSP-ben, teszi hozzá Nagy Tamás.

Tavaly az év elején nagyjából havi szinten 130-140 milliárd forintos lakáshitelkihelyezést regisztrált az MNB, majd az OSP bejelentését követően kivárást tapasztalhattunk, amely alapvetően az augusztust érintette, vagyis a piaci alapú lakáshitelek volumene visszaesett. Októberben azonban indult a rakéta, és havi 180-200 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződést kötöttek a hitelintézetek. Eddig 600 milliárd forintnyi hitel kapcsolódik az OSP-hez.

Miben más az OSP más konstrukciókhoz képest, például a piaci lakáshitelhez vagy a CSOK Pluszhoz képest? Többek között a hitelösszegek plafonja különbözik, míg az utóbbi két megoldás 20 és 22 millió forintos hitelkeretet tesz lehetővé, az OSP esetében rögtön az 50 millió forintot is megcélozhatjuk. AZ OSP-nél a 26-35 év közöttiek viszik el a hitelek 40 százalékát, míg a CSOK esetében, amely a gyermekvállalással is összefügg, értelemszerűen fiatalabb a korfa.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Így támogatják a lakásépítőket

Fontos kérdés, hogy a lakásfejlesztőknek megérje invesztálni a beruházásokba. Az MNB adatai szerint jelenleg az átlagos négyzetméterár felét jelenti a kivitelezés, míg nagyjából 20 százalékot meghaladó profitot realizálnak a beruházók. Ez a profitszint korábban is megvolt, mégsem indultak nagyobb mennyiségben beruházások, mert az elérhetőség, azaz a vevők gazdasági háttere nem engedte meg, hogy az átadott otthonokat megvásárolják.

Az OSP a kiemelt beruházásokká nyilvánítással és magával a hitellel jövedelmezőbbé, illetve elérhetőbbé teszi a fejlesztők és értelemszerűen a vásárlók számára az újlakáspiacot. A pozitív elmozdulás a kiadott építési engedélyek számában is jól látható, hiszen éves szinten ez az adat 40 százalékkal nőtt. Sőt, Budapesten duplázódott az engedélyek száma.

Azonban időre van szükség, hogy a projektek realizálódjanak, hiszen 1-3 éves átfutásról beszélhetünk egy-egy lakópark esetében. 2025-ben az MNB szerint 12,4 ezer újlakást átadást regisztrálhattunk, míg az egészséges szám nagyjából évente 20-25 ezer új lakás lenne. De már pozitív tendenciaként értékelhetjük, hogy negyedévről negyedévre nő a piacra kerülő új lakások száma.