A magyar tetőtér-beépítési piacon az érdeklődőknek számos nehézséggel kell szembenézniük. Az önkormányzati lakótömböknél például a fővárosban egy a közgyűlés által megalkotott rendelet öt évig tiltja az így kialakított lakások elidegenítését, míg a magántulajdonú házak esetében gyakran az ott lakók egy részének ellenállása miatt buknak meg a hasonló kezdeményezések. Magyarország mintegy 4 milliós lakásállományából közel 1 millió társasházi, 290 ezer pedig szövetkezeti formában működik. Ezek egy része a hatvanas évek végén megindult és a nyolcvanas évek közepéig tartó házgyári lakásépítési program keretében épült fel, és a szakemberek szerint az átadást követő 25-30 év múlva teljes épületgépészeti és szigetelési felújításra szorulnak. Erre azonban a legtöbb esetben nincs meg a pénzügyi fedezet, hiszen az évek során felhalmozott pénzalapok a karbantartási, napi üzemeltetési költségek folyamatos emelkedése miatt jelentősen megcsappantak. Nincsenek jobb helyzetben a lakásprivatizációval tulajdonhoz jutott, társasházakká alakult lakóépületekben élők sem: egyre inkább szembesülniük kell azzal, hogy lakóingatlanuk felújítása tovább nem halogatható. Ebben a helyzetben a legtöbb tulajdonos minden lehetőséget igyekszik kihasználni, hogy minimális tagdíj-, közösköltség-, illetve bérletidíj-emelés mellett más forrásokból fedezze a kiadásokat. A pénzszerzés egyik módja a lapos tetős háztömbök tetőterének értékesí-tése vagy beépítése lehet, amellyel az elmúlt években is mind több társasházi, lakásszövetkezeti közösség és önkormányzat próbálkozott, több-kevesebb sikerrel. Ez utóbbi tulajdonosok például a fővárosban, de néhány vidéki nagyvárosban is a városfejlesztési programok keretében, a lakótömb-felújítások során vágtak bele tetőtér-beépítésbe: az így kialakított tetőtéri lakások a legtöbb esetben a tulajdonukban maradt, gyarapítva a bérlakásállományt. Jó példa erre a szegedi önkormányzat, ahol szintén tervet dolgoztak ki néhány saját tulajdonú lakóházuk tetőterének a beépítésére, amelyet az elmúlt egy-két évben már meg is valósítottak. A beruházás során több mint 30 új tetőtéri lakás épült, melyeket pályázat útján kaptak meg az arra jogosult helyi családok, miközben az érintett tömbök nemcsak új külsőt kaptak, de fűtésüket is korszerűsítették. A főváros néhány kerületében (VIII., IX., XIII.) a rehabilitáció során az önkormányzatok szintén számos tömb felújításakor éltek és élnek az új lakás megteremtésnek e lehetőségével, azonban több testület is nehezményezi, hogy egy 1997-es fővárosi közgyűlési rendelet szerint a rehabilitációs támogatással felújított lakóépületekben létrehozott új lakásokat öt évig nem lehet elidegeníteni. Így nem egy esetben előfordult, hogy a felújított ház tetőterében nem lakásokat, hanem iroda- és egyéb helyiségeket alakítottak ki, melyek így pénzt hoztak a tulajdonos testületnek. A társas- és szövetkezeti tulajdonú házak esetében a tetőtér-beépítés lehetőségével gyakran még akkor sem lehet élni, ha a lakóközösségben megvan az egységes akarat. A beruházás elindítását ugyanis alapos műszaki vizsgálat és számos szakhatósági engedély beszerzése előzi meg. Csonka Tibor, a XIII. Kerületi Polgármesteri Hivatal építési osztályának munkatársa szerint ugyanis még a munkák beindítására jogosító építési engedély kiadása előtt vizsgálni kell, hogy a beépítés megfelel-e a városrendezési, városképi (különös tekintettel az ablakkiemelésekre, tetőteraszra) és tűzrendészeti előírásoknak, megoldható-e az új lakásonként előírt minimum egy parkolóhely kialakítása. Ez utóbbi követelmény például a belvárosok és zsúfolt lakótelepek esetében csak ritkán oldható meg, ezért több helyen azt az utat választották, hogy nem önálló új lakásokat alakítottak ki a tetőzetben, hanem a felső szinti otthonokat bővítették kétszintessé a lapos tetőn létrehozott új lakrészekkel. Az elmúlt öt-hat évben bár megvalósult számos hasonló beruházás, nem csekély azon kezdeményezések száma sem, amelyek meghiúsultak. Így volt ez többek között a kelenföldi lakótelep néhány tízemeletes lakótömbjénél vagy a III. kerületi Szentendrei úton, ahol az ott élő családok egy része - az építkezéssel járó kényelmetlenség (zaj, piszok stb.) miatt - nem járult hozzá a "tetőtérprogram" beindításához. Óbudán például még öt évvel ezelőtt az akkori építész alpolgármester irányításával készült program első ütemében egy 500 lakásos panel társasház háromezer négyzetméteres tetőterét önálló építési egységként (építési telekként), piaci áron szerette volna a lakóközösség értékesíteni egy beruházónak. Az építési vállalkozó a tetőterület beépíthető 80 százalékán könnyűszerkezeti elemekből alakított volna ki 48 új garzonlakást, a megmaradt 20 százalékon pedig betelepített növényekkel zöldteraszt hoztak volna létre, míg a kötelezően előírt gépjárműhelyek a ház mögötti felszíni parkoló alá tervezett mélygarázsban kaptak volna helyet. A lakók többsége által támogatott program végül néhány tulajdonos ellenállása miatt máig nem valósult meg, de a kezdeményezők ma sem mondtak le terveikről. Mindezek ellenére számos budapesti kerületben és vidéki nagyvárosban zöld utat kaptak a társasházi és szövetkezeti tulajdonú házak esetében is a tetőtérprogramok. Az I. kerületben például - elsősorban a Várnegyedben - a műemléki előírások figyelembevétele mellett több vegyes tulajdonú lakóház tetőtere is beépíthető. S bár néhány évvel ezelőtt az önkormányzat felmérte az épületek állagát, a kész tanulmánytervek megvalósítása várhatóan csak a városrész komplex felújítási programja keretében, az elkövetkező években indul be. A főváros XI. kerületében az elmúlt esztendők során - főleg a kertes övezetben, ahol a gépkocsibeállók egyszerűen kialakíthatók - több száz tetőtér-beépítési engedélyt adott ki az önkormányzat, amelyek néhány kivételtől eltekintve meg is valósultak. A VII. kerületi Thököly úton szintén két lakótömb tetőterét ajánlották fel a lakók egy vállalkozónak cserébe a tömb felújításáért, a példát a várhatóan rövidesen induló erzsébetvárosi városmegújító program során több, az akcióterületeken lévő társasház is követi. A XX. kerületben ugyancsak felismerték a társasházi lakástulajdonosok a tetőtérben rejlő pénzszerzési lehetőséget, és többnyire egyöntetűen támogatták új otthonok kialakítását, amit jelez, hogy az elmúlt években több száz tetőtér-beépítési engedélyt állított ki az építési osztály - tájékoztatták lapunkat az önkormányzatok illetékes munkatársai. A lakásfenntartó szövetkezeteknél Kecskemét jár az élen, ahol tavaly fejeződtek be egy hasonló beruházás munkálatai. Ennek során a Horváth Döme nevet viselő lakásfenntartó szövetkezet négyszintes, 112 lakásos, az ott élőknek a gyakori beázások miatt sok gondot okozó paneltömbje kapott a lapos tetőn kiépített 28 új lakás fölé sátortetőt. Mivel a hiba teljes, szakszerű megszüntetéséhez sosem volt elég tőkéje az alacsony jövedelmű lakóközösségnek, a ház közgyűlése végül döntött: felajánlották a tetőterületet egy környékbeli vállalkozónak, aki a beruházás során cserébe korszerű anyagokkal elvégezte a tetőszigetelést is, így - Farkasné Péter Ágnes, a szövetkezet elnöke szerint - évekre megoldódott a több millió forint ráfordítást igénylő probléma. S bár a beruházó által a szabad piacon értékesített tetőtéri lakások egyéni tulajdonba kerültek, az új lakók szintén tagjai lettek a fenntartó szövetkezetnek. SZILÁGYI ETA **** KERETBEN **** Nagy Tibor építési vállalkozó szerint - aki társberuházóként maga is részt vett néhány tetőtér-beépítésben - bizonyos esetekben, amennyiben kellő körültekintéssel jár el mindkét fél (tulajdonos-beruházó), érdemes a kihasználatlan lapos tetőket beépíteni. A lakóközösség ugyanis mindenképp jól járhat, hiszen a hasznosítás során a tetőtérért kapott pénz pótlólagos forrást jelenthet a közös épületrészek felújításához, ugyanakkor jóval olcsóbb egy magas, mint egy lapos tető folyamatos karbantartása. A beruházó esetében azonban számos buktatóval kell kalkulálni: például egy négyszintes lakótömb esetében alaposan megnöveli a beruházás költségeit a lift beépítése, vagy ha kiderül, hogy a közműrendszerek kapacitása nem elegendő a további bővítéshez. Ugyancsak kalkulálni kell a kötelező, a házban vagy 500 méteren belül kialakítandó lakásonkénti parkolóval és az építési engedély kiadásához szükséges számos építési, műszaki előírás teljesíthetőségével is. Nem szólva arról az eshetőségről, amikor egy tulajdonosváltás során az új lakó nem adja hozzájárulását az építkezéshez, és bár van érvényes engedély, mégis beperli a beruházót. Ajánlatos a felső szinti lakások állagát is megvizsgáltatni szakemberrel, nehogy a tulajdonos a már meglévő hibáért később a tetőtéri beruházót okolja. Jelenleg is van példa mindkettőre. Ha mindezen zavaró körülmények nem állnak fenn, és zökkenőmentesen megvalósítható a lakások kiépítése, nyereséges lehet a beruházás. Azzal is számolni kell azonban, hogy a tetőtéri lakásokra az adott helyen van-e fizetőképes kereslet, valamint hogy megfelelő panorámájúak-e, mert ha a szomszéd ház tűzfalára néznek, nehezen és jóval olcsóbban értékesíthetők. Nagy Tibor építési vállalkozó szerint - aki társberuházóként maga is részt vett néhány tetőtér-beépítésben - bizonyos esetekben, amennyiben kellő körültekintéssel jár el mindkét fél (tulajdonos-beruházó), érdemes a kihasználatlan lapos tetőket beépíteni. A lakóközösség ugyanis mindenképp jól járhat, hiszen a hasznosítás során a tetőtérért kapott pénz pótlólagos forrást jelenthet a közös épületrészek felújításához, ugyanakkor jóval olcsóbb egy magas, mint egy lapos tető folyamatos karbantartása. A beruházó esetében azonban számos buktatóval kell kalkulálni: például egy négyszintes lakótömb esetében alaposan megnöveli a beruházás költségeit a lift beépítése, vagy ha kiderül, hogy a közműrendszerek kapacitása nem elegendő a további bővítéshez. Ugyancsak kalkulálni kell a kötelező, a házban vagy 500 méteren belül kialakítandó lakásonkénti parkolóval és az építési engedély kiadásához szükséges számos építési, műszaki előírás teljesíthetőségével is. Nem szólva arról az eshetőségről, amikor egy tulajdonosváltás során az új lakó nem adja hozzájárulását az építkezéshez, és bár van érvényes engedély, mégis beperli a beruházót. Ajánlatos a felső szinti lakások állagát is megvizsgáltatni szakemberrel, nehogy a tulajdonos a már meglévő hibáért később a tetőtéri beruházót okolja. Jelenleg is van példa mindkettőre. Ha mindezen zavaró körülmények nem állnak fenn, és zökkenőmentesen megvalósítható a lakások kiépítése, nyereséges lehet a beruházás. Azzal is számolni kell azonban, hogy a tetőtéri lakásokra az adott helyen van-e fizetőképes kereslet, valamint hogy megfelelő panorámájúak-e, mert ha a szomszéd ház tűzfalára néznek, nehezen és jóval olcsóbban értékesíthetők.