Az Európai Bizottság 2025 december 16-án hirdette meg az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet, amely a megfizethető, fenntartható és jó minőségű lakhatáshoz való hozzáférést szeretné biztosítani közép- és hosszú távon. A terv a lakáskínálat növelésére, a beruházások és reformok ösztönzésére, a lakhatási stresszhelyzetben lévő területeken a rövid távú bérleti díjak kezelésére, valamint a leginkább érintett személyek támogatására összpontosít.

Miért van szükség erre?

A lakásvásárlás egyre nagyobb teherré vált az állampolgárok számára a 2008 után kibontakozó európai pénzügyi válság óta, ráadásul a feltételek a világjárvány után tovább romlottak. Az Európai Unióban (EU) a lakásárak gyorsabban nőttek, mint a jövedelmek: 2024 végén körülbelül 55 százalékkal magasabbak voltak, mint 2015-ben, szemben a háztartások egy főre jutó nettó jövedelmének 49 százalékos növekedésével ugyanebben az időszakban. 2024-ben a lakhatás, a víz és az energia költségei a háztartások összes kiadásának 23,6 százalékát tették ki.

Kapcsolódó

Az említett Európai Megfizethető Lakhatási Terv az Európai Bizottság Közös Kutatóközpontja (Joint Research Centre  - JRC) stratégiai kutatásain, illetve a Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóság előrejelzésein alapul, továbbá magában foglalja az Új Európai Bauhaus programot is, amely új készségeket és innovációt támogat a mindenki számára megfizethető, fenntartható és minőségi lakhatási megoldások tervezése és megvalósítása érdekében.

Hogyan lehet kielégíteni a jövőbeli lakhatási igényeket?

A lakhatás megfizethetőségének biztosítása többek között megköveteli a beruházási igények felmérését és a változó kereslet megértését. A legsúlyosabb lakáshiány a városi területeken és az erős gazdasági teljesítményű vagy jelentős turisztikai tevékenységgel rendelkező régiókban tapasztalható.

A 2025–2035 közötti időszakra vonatkozó előrejelzések azt mutatják, hogy 2035-re évente több mint 2 millió új otthonra lesz szükség a kereslet kielégítéséhez. Ez azt jelenti, hogy 2035-re a már tervezett cirka 17 millió lakáson felül további 7 millió lakásra lesz még szükség. A pluszként jelentkező újabb lakásépítési igény éves beruházási költsége 150 milliárd eurót tesz ki, ami 2035-re, vagyis 10 év alatt összesen 1,68 ezer milliárd eurós költséget jelent.

A cirka 7 millió plusz lakásmennyiségre azért van szükség rohamtempóban, mert a korábbi elégtelen építkezési volumen miatt 2010 és 2024 között tartós lakáshiánnyal küzdő régiók alakultak ki, illetve az elkövetkezendő 10 évre előrejelzett demográfiai változásokból is új lakásigények adódnak. Továbbá amortizációs igények is jelentkeznek, vagyis a megszűnő otthonokat is pótolni kell.

Ahogy említettük, nyilvánvalóan a nagyobb városok és a fővárosi régiók néznek szembe a legerősebb lakhatási nyomással, ami a tartós népességnövekedést, az urbanizációs trendeket és a korlátozott földterület-kínálatot tükrözi. Összességében a 30 legnagyobb nagyvárosi terület plusz lakhatási igénye az EU teljes várható lakhatási szükségleteinek 35 százalékát, vagyis durván a harmadát teszi ki.

Ezen belül nem csak a metropoliszok és a fővárosok érintettek, hanem specifikusan számos tengerparti és turisztikai régióban is válság formálódik, amelyeket már most is sűrűn beépített lakóterületek jellemeznek, de továbbra is magas lakásigény várható. Az új építésű ingatlankínálat tehát a jövőbeli lakáskereslet kielégítésének kulcsfontosságú eleme a gyorsan növekvő területeken. 

Mi a közös azokon a területeken, ahol magasabbak a lakásárak?

A JRC összefoglalója szerint a kimagasló közlekedési és digitális elérhetőséggel rendelkező települések, a munkaképes korú népesség magas aránya, a csökkenő háztartásméret, a foglalkoztatottság és a jövedelem mind szignifikáns összefüggést mutatnak a magasabb lakásárakkal. 

Az árak a tengerparthoz közeli városokban és településeken magasabbak, és az itt tapasztalható ingatlanértékek hatást gyakorolnak a szomszédos területekre is. Megemlíthetjük az Airbnb-hatást, amely mind a nagyvárosokban, mind az üdülőterületeken torzítja a piacot, és árfelhajtó hatást eredményez, amely ugyan jó a lakáskiadóknak, de a széles társadalmi rétegek számára nagyobb terhet és lakhatási nehézséget jelent.

Az Eurostat adatai szerint 2024-ben 854 millió vendégéjszakát foglaltak le a nagyobb online platformokon (pl. Airbnb, Booking, Tripadvisor) keresztül, ami jelentős növekedést jelent a járvány előtti szinthez képest.  Bár a rövid távú vendégfogadásra specializálódott bérlemények az EU teljes lakásállományának viszonylag kis részét, az összes otthon mindössze 1,2 százalékát teszik ki, a turisztikai célpontokban és egyes városok célzott negyedeiben a rövid távú bérlemények aránya akár a lakásállomány 20 százalékát is elérheti.

A fiatal európaiakat kiszorítják az árak

Ez pedig különösen a fiatalabb generációk, azaz a 35 év alattiak számára okoz növekvő lakhatási válságot. Ezek a generációk nemcsak alacsonyabb reáljövedelmet tapasztaltak az előző generáció azonos életszakaszához képest, hanem a lakástulajdonlási arány csökkenése is látható – derül ki a JRC „Generációk közötti méltányosság az EU-ban: jövedelem- és lakhatási dinamika a demográfiai változás kontextusában” című jelentéséből.

Az elemzés adatai szerint az 1980-as években született 30 évesek 6,7 százalékponttal kisebb valószínűséggel rendelkeztek saját otthonnal, mint az 1970-es években született 30 évesek, és 5,5 százalékponttal kisebb valószínűséggel, mint az 1960-as években születettek.

Magyarország az elsők között

Az Eurostat friss adatai szerint az Európai Unióban a lakosság 68 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban. Ugyanakkor Magyarország kiugróan magas értékkel szerepel a rangsorban: a lakosság 92 százaléka él saját tulajdonú otthonban, ennél csak Romániában és Szlovákiában magasabb az arány.

Ráadásul a szülői ház elhagyása egyre későbbre tolódik: a 30 évesek körében az 1980-as évek generációja lényegesen nagyobb valószínűséggel élt még a szüleivel, mint a korábbi korosztályok. Ennek nem csak a változó társadalmi mintázatok az oka, hanem az is, hogy az emelkedő jelzálogkamatlábak és a szigorúbb hitelezési szabályok megnehezítették a fiatal felnőttek számára az első lakás megvételét. 

Nem véletlenül a legújabb generációknál a bérlők aránya megnőtt, akik nyilvánvalóan magasabb költségterhekkel szembesülnek, sokan a rendelkezésre álló jövedelmük több mint 30 százalékát költik bérleti díjra. Ez a jelenség, mondanunk sem kell, a nagyvárosokban hatványozottabban érvényesül. 

Ezek a növekvő lakhatási gondok, vagyis maga a lakhatási válság pedig átfogóan szemlélve demográfiai következményekkel járhat, amely olyan trendekben tükröződik, mint az önálló életkezdés, vagyis az esetleges házasságkötés, családalapítás és gyermekvállalás eltolása, miközben a növekvő vagyonkülönbségek továbbra is veszélyeztetik a hosszú távú társadalmi kohéziót. Továbbá a lakhatási válság a munkaerő mobilitását és az oktatáshoz való hozzáférést is gátolja, ami csökkenti az uniós gazdaság versenyképességét.